Zašto ne volim privatne REIT-ove za prosječnog investitora

Neki REIT-ovi se javno trguju, što znači da trgovina dionicama na burzi. Te dionice možete kupiti i prodavati u bilo kojem trenutku na isti način na koji kupujete i prodaju dionice dionica ili uzajamnog fonda. Javni REIT-ovi moraju biti u skladu s brojnim vrstama potrebnih financijskih izvješća.

Ostali REITS-ovi su privatni (također se nazivaju REIT-ovima koji se ne trguju na burzi), što znači da ćete izravno kupiti dionice iz ponudbene jedinice popunjavanjem papirologije. Ovi REIT-ovi obično se prodaju po dionici od 10 USD. Imate ograničene mogućnosti prodaje dionica privatnog REIT-a jer im nema lako dostupnog javnog tržišta pa je investicija koju ćete dugo dugo imati. Nakon početnog dokumentiranja, privatni REITS ima malo zahtjeva za financijskim izvješćivanjem. Ovaj nedostatak transparentnosti otežava poznavanje stvarne vrijednosti ulaganja.

Za iskusne investitore koji razumiju ekonomiju tipa vlasništva nad nekretninama, privatni REIT-ovi mogu biti odgovarajuća investicija. Međutim, za prosječnog ulagatelja postoje tri razloga zbog kojih nisam obožavatelj privatnih REIT-ova.

1. Povjerenstva

Privatne REIT-ove obično prodaju brokeri ili financijski savjetnici koji primaju proviziju za prodaju. Provizije mogu biti u rasponu od 5-10% iznosa ulaganja, pa ako uložite 100.000 USD u privatni REIT, vaš bi broker mogao zaraditi bilo gdje od $ 5.000 do $ 10.000. Te unaprijedne provizije pružaju snažan poticaj nekome tko će razgovarati o prednostima ulaganja bez da vas upozori na rizike. Ne smijete biti prezentirani s objektivnom analizom.

2. Prekomjerne koristi

Privatni REIT-ovi se često prodaju kao umirovljenje zbog raspodjele dividende, koje se kreću od oko 5 do 8%. Brokeri sugeriraju da su iznosi isplata dosljedni, međutim ove dividende nisu zajamčene, au razdoblju od 2008. do 2012. mnogi privatni REIT-ovi smanjili su ili uklonili svoje dividende. Ako ste se oslanjali na ove dividende za svoj prihod od umirovljenja, bili ste izvan sreće.

3. Problemi kada dostignete 70

S privatnim REIT-om, nije lako prodati dionice. Trebalo mi je sedam godina da premjestim jednog klijenta iz privatne pozicije REIT. Svake godine smo pisali tvrtki i zatražili otkup dionica. Svake godine tvrtka je dopustila investitorima da prodaju samo mali dio svojih dionica.

Ovaj nedostatak likvidnosti može uzrokovati probleme ako posjedujete privatni REIT u IRA-i. Obavezne minimalne distribucije počinju u dobi od 70 godina i kako starimo svake godine stariji morate uzeti veći iznos povlačenja. U nekom trenutku ćete morati izdvojiti više od isplate dividende. Ako ne možete prodati dionice, to je problem.

Ako ste iskusni investitor sposoban za razumijevanje strategije upravljanja privatnog REIT-a, a to će biti samo jedan dio diversificiranog portfelja, a zatim ići za to.

Za prosječnog Joea držite se s drugim opcijama koje nude više transparentnosti i likvidnosti.