Definicija vrijednosti zajmova u vrijednosti (LTV)

Omjer zajma / vrijednost (LTV) imovine je postotak vrijednosti imovine koja je hipoteka. Zajmodavci koriste različite zahtjeve kako bi utvrdili da li će zajam biti odobren, a LTV je obično ključni čimbenik.

Uobičajeno je da rezidencije koje su zauzele vlasnike dobili zajmove na LTV-u od 80 posto. Većina lenders stvarno žele vidjeti da potencijalni kupci ulažu najmanje 20 posto vlastitih sredstava u transakciju. Naravno, to nije idealno za sve homebuyers. Neki radije zadržavaju početno izdvajanje novca što je manje moguće. I komercijalna svojstva dolaze s mnoštvom vlastitih pravila.

LTV Formula

Izračun LTV je zapravo samo vrlo jednostavna matematika. LTV možete dobiti dijeljenjem iznosa hipoteke manjim od procijenjene vrijednosti ili prodajne cijene.

Na primjer, procjena vrijednosti kuće mogla bi iznositi 300.000 USD. Postoji ili će biti hipoteka od 240.000 USD protiv imovine. Stoga je omjer kredita i vrijednosti 80 posto:

240.000 USD podijeljeno s 300.000 USD jednako je 80 ili 80%.

To je razumno, ali što ako biste željeli osigurati hipoteku od 95.000 dolara na nekretninu u vrijednosti od 100.000 USD? Zatim bi jednadžba izgledala ovako:

95.000 dolara podijeljeno s 100.000 dolara jednako je 95 ili 95 posto.

I to nije tako razumno.

Zašto je to važno?

Stavite se u poziciju vjerovnika. Želite što više udobnosti što je više moguće da hipotekarni zajam koji produžete bit će otplaćen pravodobno i bez buke. Pravo ili netočno, zajmodavci smatraju da visoki LTV-ovi idu ruku pod ruku uz povećanu vjerojatnost da će zajmoprimatelj zadati zajam.

I ako je to se dogodilo se, vjerovnik bi se mogao naći u vrlo neugodnom položaju ako je LTV previsok. Pod pretpostavkom da je negdje oko 90 posto, vjerovnik bi morao prodati kuću barem tako mnogo da ne bi izgubio novac ako je prisiljen isključiti. To nije uvijek razumno očekivanje na aukciji o foreclosure.

U slučaju da je 95 posto LTV, zajmodavac će morati prodati nekretninu vrlo blizu fer tržišne vrijednosti da izađu iz posla cijelu. Isti zajmodavac mogao bi prihvatiti nešto manje od fer tržišne vrijednosti s LTV 80 posto i još uvijek preoteti svoju investiciju. A ako je LTV još niži, vjerovnik najvjerojatnije izlazi iz cjelokupne transakcije u dobroj formi.

Prednosti niske LTV za kupca

Vjerojatno vam se manje brinete o financijama vašeg zajmodavca nego vlastitim žanrovima, a to ima smisla. Možda ne želite sudjelovati s puno gotovine na zatvaranju stavljajući više novca na niži omjer LTV, ali niži LTV ima nekoliko prednosti tijekom dugoročnog razdoblja.

Niski krediti LTV-a obično se nagrađuju nižim kamatnim stopama. Razmislite o tome preko 30 godina. I, naravno, ako je vaša vrijednost nekretnine više ili manje izbačena, vjerojatno ćete zaboraviti na refinanciranje neko vrijeme ako se ikada pojavi potreba.

Što se tiče komercijalnih kupaca, to su niže one hipoteke, manji su troškovi poslovanja. To u konačnici znači više novca u džepu.

Privatno osiguranje hipoteka

Onda postoji problem privatnog osiguranja hipoteka (PMI). Dano je da će zajmodavac zatražiti osiguranje nekog osiguranja ako doista odobri zajam kod LTV-a od više od 80 posto. Ovo osiguranje ulazi u nadoknadu vjerovniku ako ste zadani. Ali zajmodavac ne plati za ovo pravilo. Domaćin - barem dok ne dostigne najmanje 80 posto u kapitalu.

Dakle, ne, možda nećete plaćati toliko naprijed, ali ćete se tijekom kredita povećavati i smanjivati ​​tijekom viših kamatnih stopa i godišnjih PMI premija - a to često povećava.

Kao praktična stvar, zakon propisuje da vaš zajmodavac mora automatski prekinuti PMI kada vaš LTV padne na 78 posto. Čak ni ne morate ništa učiniti kako biste ga uredili ili izvršili službeni zahtjev. Ali ako počinjete s omjerom LTV od 95 posto, to bi moglo potrajati neko vrijeme.

LTV racije u komercijalnim nekretninama

Omjeri zajma i vrijednosti upotrebljavaju se iu komercijalnim nekretninama, no lenders ponekad zahtijevaju LTV manje od 80 posto kada je imovina namijenjena ulaganju. LTV omjeri su jedan od tri primarna omjera koji komercijalni zajmodavci obično koriste.

U ovom slučaju, tržišna vrijednost imovine često se temelji na komercijalnoj procjeni, ali kao i kod stambenih jedinica, kupnja će se koristiti ako je to manje. Možete podnijeti zahtjev za hipoteku od 600.000 USD. Objekt procjenjuje na 750.000 dolara. Hipoteka podijeljena s procjenom iznosi 80 posto, što bi trebalo biti dostatno za financiranje, ali može ovisiti o zajmodavcu.

Kao opće pravilo, komercijalni zajmodavci neće odobriti zajmove s LTV-ima od više od 80 posto, no neki zajmodavci nude neusklađene programe kredita koji će ići više. I, kao i kod stambenih nekretnina, niži omjer LTV ide ruku pod ruku s povoljnijim uvjetima i cijenama zajma.

Konvencionalni zajmodavci

Konvencionalni komercijalni hipotekarni zajmodavac daje zajmove koji vlada ili vladin program ne jamči. Oni su obično banke i kreditni savezi. Mogu razmotriti omjere LTV u susjedstvu od 75 posto za neke investicijske nekretnine, ali većina neće premašiti 65 posto ako je imovina intenzivna za upravljanje.

"Menadžment intenzivno" znači da će dužnik aktivno djelovati i upravljati poslovanjem.Zgrada ne samo da sjedi tamo, pasivno cijeni. Upravljiva intenzivna svojstva mogu uključivati ​​motele, benzinske crpke i benzinske crpke, te barove i restorane. Oni obično uključuju veći potencijal za neuspjeh.

Vladini sponzorirani zajmodavci

Vladini sponzorirani poduzeća (GSEs) uključuju vladine programe kao što su Freddie Mac, Fannie Mae ili Ginnie Mae. Oni će tipično pokriti komercijalne LTV omjere i na 80 posto, ali to može ovisiti o vrsti imovine koju financiraš. Uobičajeno je 80 posto za stambene kredite, a GSE obično ne posuđuje za komercijalna ulaganja.

GSE-ovi su mnogo blaži s privatnim kućnim kupcima. FHA zajmovi mogu se dobiti s LTVs čak 96,5 posto, ovisno o kupcu kreditne rezultat. I USDA i VA krediti su mogući bez predujma za sve kvalificirane pojedince.

Svojstva okupirana vlasnikom

Poslovna imovina zaposlena kod vlasnika je ona u kojoj je dužnikova tvrtka zapravo prebivalište. Možete kupiti uredski kompleks i smjestiti svoj ured ispred i središte glavnog ulaza. Kao vlasnik kuće, zapravo živiš u rezidenciji, a da to ne iznajmljuješ.

Ovi tipovi svojstava ponekad su privremeni za odobravanje pri višim LTV omjerima, barem komercijalnim zajmovima putem Small Business Association (SBA). SBA će ponekad odobriti zajmove do čak 90 posto LTV-a.

Imajte na umu da SBA zapravo ne izdaju ove zajmove. Umjesto toga, to ih jamči kod lokalnih banaka. I vrlo mlade tvrtke - one manje od tri godine ili tako - ne mogu se kvalificirati s tim omjerom od 90 posto LTV. Vjerojatnije, vjerovnik će tražiti LTV u susjedstvu 65 posto u ovom slučaju.

Druga hipoteka

Ako se prijavljujete za drugu hipoteku - već imate prvu hipoteku na imovinu, ali traži se dodatni poslovni kapital na određeno vrijeme - dodali biste dva hipoteka zajedno prije nego što ih dijeli procjenu vrijednosti. Kao praktična stvar, međutim, GSE-ovi gotovo nikada ne dopuštaju drugu hipoteku iza svojih prvih pozicija hipoteke. Niti će većina konvencionalnih hipotekarnih zajmodavaca, osim u slučaju stambenih svojstava.