Hipoteke i zajmovi za kuću

Hipoteka je ugovor koji omogućuje dužniku da koristi imovinu kao kolateral kako bi osigurao zajam.

U većini slučajeva, pojam se odnosi na kućni zajam: Kada posudite za kupnju kuće, potpišete sporazum koji kaže da vaš zajmodavac ima pravo poduzeti akciju ako ne izvršite tražene uplate na zajam. Ono što je najvažnije, banka može preuzeti imovinu u foreclosure - prisiljavajući vas da se iselite kako bi mogli prodati kuću.

Prodajni prihod će se koristiti za otplatu duga koji još uvijek dugujete imovini.

Hipoteka je ugovor:

Pojmovi "hipoteka" i "kućni zajam" često se koriste istodobno. Tehnički, hipoteka je ugovor koji omogućuje vašem stambenom kreditu - a ne sam zajam. Za transakcije nekretninama, ugovori moraju biti u pisanom obliku, a hipoteka je dokument koji između ostalog daje vašem zajmodavcu pravo na foreclosure na vašem domu.

Hipoteke olakšavaju kupnju

Nekretnina je skupo. Većina ljudi nema dovoljno novca za uštedu za kupnju kuće, pa plaćaju 20 posto ili posuđuju ostatak. To još uvijek ostavlja potrebu za stotinama tisuća dolara na mnogim tržištima. Banke su spremne dati vam toliko novca kada imaju način da se smanji rizik.

Sigurnije za banke: Banke se štituju time što zahtijevaju da koristite imovinu koju kupujete kao kolateral. Da biste to učinili, "založite" imovinu kao zalog, i taj zalog je vaša "hipoteka". U finom ispisu vašeg ugovora, banka dobiva dozvolu za stavljanje založnog prava na vaš dom tako da oni mogu isključiti, ako je potrebno.

Više povoljni zajmovi:

Zajmoprimci također imaju koristi od ovog aranžmana. Pomažući zajmodavcu smanjiti rizik, dužnik plaća nižu kamatnu stopu. Hipoteke često koriste potrošači (pojedinci i obitelji), ali poduzeća i druge organizacije također mogu kupiti nekretninu hipotekom.

Vrste hipoteka

Postoji nekoliko različitih vrsta hipoteka, a razumijevanje terminologije može vam pomoći odabrati pravi kredit za vašu situaciju (i izbjegavajte odlazak na krivi put).

Opet, ako želite biti naljepnica, govorimo o različitim vrstama kredita - ne različitim vrstama hipoteka (jer je hipoteka jednostavno dio koji kaže da mogu isključiti ako prestanete izvršiti plaćanja).

Hipoteke s fiksnom stopom su najjednostavniji tip kredita. Ispravno ćete uplatiti isti iznos za cijeli rok kredita (osim ako ne platite više nego što je potrebno, što vam pomaže da brže riješite dug). Hipoteke s fiksnom stopom obično traju 30 ili 15 godina, iako drugi pojmovi nisu nečuveno. Matematika na tim kreditima je prilično jednostavna: S obzirom na iznos kredita, kamatnu stopu i nekoliko godina za otplatu zajma, vaš zajmodavac izračunava mjesečno fiksno plaćanje.

Fiksni krediti su tako jednostavni da možete izračunati hipoteke i proces isplate sami (proračunske tablice i online predlošci olakšavaju). Ti izračuni su vrijedna vježba koja će vam pomoći usporediti zajmodavce i odlučiti koji kredit treba koristiti. Možda ćete biti iznenađeni kada vidite kako dugoročni zajam dovodi do veće kamate troškova tijekom života vašeg kredita - učinkovito stvaranje doma skuplje nego što treba biti.

Hipoteka podesiva stopa slični su standardnim kreditima, no kamatna stopa može se promijeniti u nekom trenutku u budućnosti.

Kada se to dogodi, mjesečna se isplata također mijenja - za bolje ili lošije (ako se kamatne stope povećavaju, vaša će se uplata povećati, ali ako se stope pada, može se vidjeti niža potrebna mjesečna plaćanja).

Stope se obično mijenjaju nakon nekoliko godina, a postoje određena ograničenja koliko se ta stopa može pomaknuti. Ovi krediti mogu biti rizični jer ne znate što će vam mjesečna uplata biti u 10 godina (ili ćete je moći priuštiti).

Druga hipoteka, također poznat kao stambeni krediti, nisu za kupnju kuće - oni su za zaduživanje protiv imovine koju već posjedujete. Da biste to učinili, dodajte još jednu hipoteku (ako je vaš dom isplaćen, stavljate novu, prvu, hipoteku na dom). Vaša druga hipotekarna zajmodavac obično je "na drugom mjestu", što znači da se plaćaju samo ako ostane preostali novac prvi vlasnik hipoteke dobiva plaću. Drugo se hipoteke ponekad koriste za plaćanje kućanstava i visokog obrazovanja. U financijskoj krizi, ovi su krediti zloglasno korišteni za "isplatu" svog domaćeg kapitala.

Preokrenuti hipoteke osigurati dohodak vlasnicima kuća (općenito u dobi od 62 godine) koji imaju značajan kapital u svojim domovima. Umirovljenici ponekad koriste obrnuti hipoteku za dopunu prihoda ili dobivanje paušalnih novčanih sredstava iz domova koje su davno plaćali. Uz obrnuti hipoteku, ne plaćate zajmodavcu - zajmodavac vam plaća - ali ti krediti nisu uvijek dobri kao što zvuče.

Kamata samo krediti omogućuju vam da svaki mjesec plaćate samo kamate na vašem zajmu. Zbog toga ćete imati manju mjesečnu uplatu (jer ne otplaćuje bilo koji iznos zajma). Nedostatak je u tome što nećete plaćati dug i izgraditi kapital u svom domu, i morat ćete jednoga dana vratiti taj dug. Ovi krediti mogu imati smisla u određenim kratkoročnim situacijama, ali oni nisu najbolja opcija za većinu vlasnika kuća koji se nadaju izgradnji bogatstva.

Bonus za balone zahtijevaju da isplatite zajam u cijelosti s velikim plaćanjem "balonom". Umjesto da izvršite ista plaćanja tijekom 15 ili 30 godina, morat ćete izvršiti veliku uplatu za uklanjanje duga (nakon pet do sedam godina, na primjer).

Ovi krediti rade za privremeno financiranje, ali je rizično pretpostaviti da ćete imati pristup sredstvima koja su vam potrebna prilikom plaćanja balona.

Refinanciranje zajmova omogućuju vam da zamijenite jednu hipoteku drugu ako nađete bolju ponudu. Kada ti refinancirati hipoteka, dobivate novu hipoteku koja isplati stari zajam. Taj proces može biti skup zbog troškova zatvaranja, ali se dugoročno može isplatiti ako se brojevi ispravno podudaraju. Krediti ne moraju biti isti. Na primjer, možete dobiti zajam s fiksnim stopama kako biste isplatili hipoteku podesive stope.

Kako dobiti zajam za kuću

Za posuditi novac, morat ćete se prijaviti za zajam. Kućni zajmovi zahtijevaju mnogo veću dokumentaciju od drugih vrsta kredita (poput auto kredita ili osobnih zajmova), stoga budite spremni na dugi proces.

Kredit i dohodak:

Kao i kod većine kredita, vaši krediti i prihod glavni su čimbenik koji određuje hoće li se odobriti ili ne. Prije nego što se prijavite za kućni zajam, provjerite svoj kredit da biste vidjeli postoje li problemi koji bi mogli uzrokovati probleme (i ispravite ih ako su samo pogreške). Kasnija plaćanja, prosudbe i druga pitanja mogu rezultirati odbijanjem vaše aplikacije ili ćete dobiti veću kamatnu stopu, što znači da ćete platiti više tijekom trajanja zajma.

Dokumentacija i omjeri:

Zajmodavci su dužni potvrditi da imate dovoljno prihoda za otplatu zajmova koje odobravaju. Kao rezultat toga morat ćete pružiti dokaz o prihodima (dobiti obrazac W-2, najnoviju poreznu prijavu i druge dokumente koji su vam dostupni kako biste ih mogli poslati vašem zajmodavcu).

Dugoročni dohodak:

Zajmodavci će pogledati postojeće dugove kako bi bili sigurni da imate dovoljno prihoda za isplatu svih vaših zajmova - uključujući i novi koji se prijavljujete. Da bi to uradili, izračunavaju omjer duga i dohotka, koji im govori koliko se vaš mjesečni prihod zaradi mjesečnim plaćanjima.

Zajam do omjera vrijednosti:

Iako je moguće kupiti s vrlo malo dolje, vaše šanse za dobivanje odobrenje su bolje kada se veliki predujam. Zajmodavci izračunavaju omjer zajma i vrijednosti, koji pokazuje koliko ste posudili u usporedbi s time koliko je vrijednost imovine vrijedna. Što manje posudite, to je manji rizik vašeg zajmodavca (jer brzo može prodati imovinu i oporaviti sav novac).

prethodno odobrenje:

Najbolje je znati koliko dugo možete posuditi prije nego što počnete kupovati kuće (ili zajmove). Jedan od načina da to učinite je dobiti unaprijed odobren od strane zajmodavca. Ovo je preliminarni proces u kojem zajmodavci procjenjuju vaše kreditne podatke i vaše prihode. S tim informacijama mogu vam dati maksimalni iznos kredita koji će vjerojatno odobriti. To ne znači nužno da ste odobreni - naročito ne za određeni entitet - ali korisne su informacije, a dopisivanje za prethodno odobrenje može vam pomoći u jačanju ponude. Nakon što ste pod ugovorom, zajmodavci će se bliže pogledati na sve i izdati službeno odobrenje (ili odbijanje).

Koliko treba posuditi:

Zajmodavci vam uvijek kažu koliko možete posuditi, ali ne razgovaraju o tome koliko biste "trebali" posuditi. Odgovornost vam pada na odluku o tome koliko ćete potrošiti na kuću, kakvu vrstu kredita želite koristiti i koliko je velik predujam koji želite izvršiti (koji utječu na omjer kredita i vrijednosti). Svi ti čimbenici određuju koliko ćete platiti svaki mjesec i koliko ćete platiti kamate tijekom trajanja vašeg kredita (manji krediti dovode do manjih mjesečnih plaćanja i manjih kamata). Rizik je posuditi maksimalni iznos dostupan, pogotovo ako želite imati "jastuk" u mjesečnom proračunu.

Gdje posuditi

Kućni zajmovi dostupni su iz nekoliko različitih izvora. Uzmite citate od najmanje tri zajmodavca i odaberite onaj koji vam najbolje odgovara.

Brokeri hipoteka nude zajmove od brojnih zajmodavaca. Imaju pristup kreditima iz više banaka i ostalim izvorima financiranja, a pomoći će vam odabir zajmodavca na temelju kamatne stope i drugih značajki. Brokeri hipotekarnih usluga mogu naplatiti pristojbu za otplatu koju plaćate, ili ih može platiti zajmodavac (ili kombinacija oboje). Ako ne poznajete hipotekarne brokere, pitajte svog agenta za prodaju nekretnina ili druge osobe za koje imate povjerenja u preporuku.

Banke i kreditne unije nude zajmove kupcima. Treba uložiti novac u računima za provjeru i štednju, a kreditiranje tog novca jedan je od načina ulaganja tog novca. Te institucije također ostvaruju prihode od pristojbi, kamata i drugih troškova zatvaranja.

Online zajmodavci mogu sami financirati zajmove (na primjer, koriste novac investitora) ili mogu funkcionirati kao posrednici hipoteka. Ove su usluge prikladne jer praktički možete sve poduzeti, a često možete citirajte više ili manje odmah.

Svaki zajmodavac trebao vam ponuditi procjenu zajma, što vam pomaže u usporedbi troškova zaduživanja različitih zajmodavaca. Pažljivo pročitajte ove dokumente i postavljajte pitanja sve dok ne razumijete sve što vidite. CFPB objašnjava nekoliko dijelova procjene zajma kako bi vam pomogao da razumijete značajke vašeg kredita.

Programi zajma

Možda je moguće dobiti pomoć kod vašeg kredita korištenjem programa zajma od vladinih i lokalnih organizacija.Ovi programi olakšavaju dobivanje odobrenja, a neki nude kreativne poticaje za povećanje pristupa i atraktivnosti vlasništva nad kućom. Pored kupnje kuće, možda je moguće refinancirati s ovim programima (čak i ako dugujete više nego što vrijedi vaš dom).

Vladini zajam programi su među najdragocjenijima. U većini slučajeva, privatni zajmodavac (poput banke) pruža sredstva, a savezna vlada obećava da će otplatiti zajam ako to ne učinite. Postoji niz programa, a neke od najpopularnijih su navedene u nastavku.

FHA krediti:

Krediti osigurani od Federal Housing Administration (FHA) su popularni kod homebuyers koji žele napraviti mali predujam. Moguće je kupiti s čak 3,5 posto, a relativno je jednostavno za kvalificiranje (na primjer, ako nemate savršen kredit). Saznajte više o FHA zajmovima.

VA krediti:

Veterani, servisni članovi i prihvatljivi supružnici mogu kupiti kuću zajam zajamčenom od Ministarstva za branitelje (VA). Ovi krediti omogućuju vam da posudite bez uvjeta za osiguranje hipoteka i bez predujma (u nekim slučajevima). Možete posuditi s manje od savršenog kredita, troškovi zatvaranja su ograničeni, a zajam može biti preuzet (dopuštajući drugoj da preuzme plaćanja ako imaju pravo).

Prvi programi Homebuyer olakšajte vlastiti prvi dom, ali dolaze s pridruženim žicama. Često razvijeni od strane lokalnih vlasti i neprofitnih organizacija, ti programi mogu pomoći kod plaćanja, odobravanja, kamatnih stopa i još mnogo toga. Međutim, teško ih je pronaći (i kvalificirati se za njih), a oni mogu ograničiti koliko možete profitirati kad prodajete svoj dom.

4 načina da uštedite novac

Kućni zajmovi su skupi, pa čak i malo štete (u postocima) mogu dovesti do stotina ili tisuća dolara uštede.

1. Trgovina oko

Ponovno je neophodno dobiti barem tri navode iz različitih zajmodavaca - po mogućnosti različite vrste zajmodavaca (hipotekarni posrednik, on-line zajmodavac i vaša lokalna kreditna unija, na primjer). Svatko ima različite cijene, a puno ćete naučiti u tom procesu.

2. Pogledajte brzinu

Veći (i duži) vaš zajam, to je vaša stopa važno. Plaćate kamatu na vašu kreditnu bilancu iz godine u godinu, a ti kamatni troškovi mogu biti deseci tisuća dolara. Ponekad ima smisla platiti više ispred - čak i kupujući "bodove" na vašem zajmu - ako možete zaključati u nisku stopu za dugoročno.

3. Obratite pozornost na osiguranje hipoteka

Ako stavite manje od 20 posto, najvjerojatnije ćete morati platiti hipoteku. Ovo osiguranje nije za vašu korist - štiti vjerovniku u slučaju da prestanete plaćati i ne možete oporaviti sredstva - stoga je najbolje izbjeći ovaj trošak. Procijenite alternativne načine kako doći do 20 posto, i saznati kako ukloniti osiguranje hipoteka što je prije moguće. S nekim zajmovima, poput FHA kredita, ne možete se stvarno riješiti tog troška osim ako ne refinancirate.

4. Upravljajte troškovima zatvaranja

Kada dobijete kućni zajam, morat ćete platiti brojne troškove. Postoje prijave za aplikacije, naknade za kreditnu provjeru, naknade za izdavanje, troškove procjene i još mnogo toga. Neki zajmodavci naplaćuju veće i niže troškove, ali uvijek plaćate na jedan ili drugi način. Budite oprezni za zajmove "bez zatvaranja" ako niste sigurni da ćete samo kratko vrijeme biti u kući.