Nemojte graditi kapital na rizik smanjenja likvidnosti

Građevinski kapital može biti odličan način da se obogati, ali nikada ne smije doći na račun vaše likvidnosti ili se možda jednog dana nađete u stečajnom sudu. Učenje inteligentno upravljati vašom likvidnom imovinom, čak i ako to znači da ne kažete da se ubrza smanjenje duga kada ne želite ništa drugo nego isplatiti stanje ravnoteže, dio je financijske zrelosti i iskustva. Često je poznato kao rukovatelj rizikom likvidnosti.

Vlasnici kuće nisu izuzeti od ove stvarnosti. Kulturno je s obzirom da gotovo svatko u Sjedinjenim Državama ima želju da izravno posjeduje svoj vlastiti dom; uživanje u vlasništvu nekretnina i bez opterećenja banke ili financijske institucije dio je američkog sna. Unatoč tome, osim ako niste u mogućnosti ukloniti cjelokupnu bilancu hipoteke na vašem primarnom prebivalištu, dodatna plaćanja za smanjenje glavne bilance mogu dovesti do financijske katastrofe, osobito ako niste održavali svoj hitni fond.

To može biti teško vjerovati, ali to je istina. Kada gospodarstvo ide na jug, imaju dovoljno gotovine za preživljavanje gubitka posla, medicinske katastrofe ili obiteljske nužde mogu značiti razliku između neprospavanih noći i unutarnjeg mira.

Više kapitala u vašem domu, veća vjerojatnost koju će banka iskoristiti ako propustite plaćanja

Zamislite da imate banku. Imate dva klijenta, Johna i Mariju, od kojih obje imaju kuću procjenu u iznosu od 200.000 USD. John je postao totalno zastoj, spreman je za oči u kreditnoj kartici, iznajmljuje automobil, ima gotovo nikakvu likvidnu imovinu i ima nestabilnu povijest zaposlenja. Marija, s druge strane, ima izvrsnu ulogu u kreditiranju, a iako nema preveliku štednju na raspolaganju, vjerno je izvršila dvostruku ili trostruku naplatu kako bi smanjila saldo svoje hipoteke, koja sada iznosi samo 15.000 dolara.

Željno se veseli danu kada može poslati taj posljednji voucher u banku i znati da je njezina kuća potpuno i posve njezina.

Sada, zamislite da oboje pate od katastrofe. Možda su bili u nesreći i nesposobni za rad ili su bili otpušteni zbog recesije. Kao banka, nećete primijetiti sve dok ne propustite plaćanje. Stvarno ćete se popeti i obratiti pozornost kad prošlo šezdeset dana, a mailovi nisu primljeni. U nekom trenutku, prag je prošao gdje bankarski zakoni i propisi zahtijevaju da prepoznate da je moguće da možda nećete dobiti više plaćanja od bilo John ili Mary. Naravno, zaposlenici banke žele to izbjeći jer smanjuje njihovu iskazanu profitabilnost, smanjuje snagu njihove bilance, ometa njihova regulatora i dobiva vlasnike (ili dioničare ako se banka javno trguje) kako bi ih promijenila situaciju ili rizik gubitka radnih mjesta.

Kako bi to izbjegao, osoblje banke poduzima proaktivne mjere kako bi se zajam vratio na "status akrualnosti" što je brže moguće kako ne bi oštetio financijska izvješća. Glavni način na koji se to može učiniti je isključivanje na imovinu i aukcija na kupca.

Iz vašeg gledišta kao vlasnika banke, tko će vam vjerojatno prijeći prvi? Ivan, koji gotovo uopće nema pravednost u svom domu ili Mariji? Ako biste trebali iskoristiti John, morat ćete oporaviti skoro cijelu cijenu od 200.000 dolara za brisanje zajma na svojim knjigama. Ako isključite Mariju, vrlo brzo možete likvidirati nekretninu na strmom popustu i izbrisati cijeli kredit od 15.000 dolara.

Da, Mary je bio vrlo dobar klijent. Da, učinila je sve u redu. Možda nije fer da je ona prva koju biste htjeli, ali da biste shvatili zašto je to učinjeno, morate shvatiti strukturu poticaja koja je postavljena za zaposlenike od strane Wall Streeta koja je zauzvrat rezultat investitora koji žele stabilno, i više, dobit.

Tko su ulagači? Ti i ja. U našim 401 (k) planovima, IRA računima ili kroz vlasništvo indeksnih sredstava ili pojedinih dionica na redovnom brokerskom računu. To je mirovinski fond koji plaća čekove svojim roditeljima ili djedovima i baku. To je osiguravajuće društvo koje treba generirati sredstva za plaćanje potraživanja. S investitorima koji traže profit, Wall Street ne želi vidjeti banku koja posjeduje puno nekretnina. Zaposlenici u vašoj banci neće riskirati svoj posao pokušavajući navesti Johnovu kuću šest mjeseci kako bi mogao izvući malo kapitala.

Oni su samo zainteresirani za zaštitu sredstava koje su unaprijedili Johna, i obećao je da će vratiti novac. Zato se okreću aukcijama. Ne mogu si priuštiti da odvezu Johnovu kuću, jer prihod možda neće biti dovoljan za otplatu zajma. Marijina kuća, s druge strane, može biti na popisu za 125.000 dolara na aukciji. Oni dobivaju svoje 15.000 dolara i zadrže netaknutu bilancu dok izgubi 75.000 dolara u kapitalu koja bi mogla biti zarobljena ako je mogla popisati imovinu na tržištu dovoljno dugo da dobije respektabilnu ponudu.

"Što je s Ivanom?" Pitate. To je okrutni dio. Mnoge banke imaju veću vjerojatnost da će restrukturirati uvjete plaćanja kako bi mu pomogli iz situacije, jer su ih tada legitimno držali na knjigama kao "dobar" kredit. Oni mogu ponuditi plaćanje balonom na kraju hipoteke kako bi smanjili sadašnje plaćanja. Mogu dopustiti dvije godine plaćanja samo za kamate.Unutar regulatornih zahtjeva, nebo je granica, i to u stvari ovisi o tome koliko očajnički banka želi izbjeći udarce u profitnu maržu.

Kako vlasnik kuće može zaštititi sebe od ove situacije?

Najveća obrana koju svaki investitor ima protiv ovrhe je likvidnost. Reci ga iznova i iznova. Banka nije toliko zabrinuta za iznos novca koji im dugujete, samo da nastavite plaćati na vrijeme, bez odgađanja, tako da njihovi brojevi izgledaju sjajno.

Marija bi bila mnogo bolja uzimajući dvostruko i trostruko plaćanje koje joj je napravila na njezinu hipoteku i stavljajući ih u porezni račun ili fond novca. (U vrijeme kada je ovaj članak bio izvorno napisan, takva sredstva plaćaju 4% do 5%, ovih dana nećete dobiti mnogo na način prihoda od kamata, ali i dalje vrijedi smanjiti rizik.) Ako se nešto dogodilo, mogla bi pokriti nedostatak urušavanjem u rezervat koju je izgradila. Ako bi izgledalo da se situacija neće promijeniti, mogla bi staviti svoju kuću na tržište i pokušati se izvući iz situacije prije nego što se suoči s financijskom katastrofom.

Najveća opasnost od strategije koja se usredotočuje na likvidnost je rizik da netko troši novac uz zadržavanje duga. Račun s velikim iznosom neograničenog novca jednostavno je prevelika iskušenja za puno ljudi. Možda se zaustavi na računima kreditne kartice. Možda žele novu televiziju ravnog ekrana i misle da će umočiti u fond i vratiti ga za nekoliko mjeseci. (To se nikad ne čini tako velikim postotkom ljudi). Kao takav, ako postojibilo koji mogućnost da ste skloni trošiti novac na bilo što drugo osim za plaćanje vaše kuće u slučaju nužde, to je vjerojatno loša ideja.

To se stvarno svodi na samodisciplinu i temperament.

Još jedna velika opasnost je iskušenje da se za nekoliko dodatnih postotnih bodova povrata ulaže u rizičniju imovinu. Ova financijska strategija ovisi o sigurnosti glavnice. Za većinu ljudi to znači visoko likvidne porezne vrijednosnice kao što je fond novca koji ulaže u municipalne obveznice. U iznimnim slučajevima, oni koji imaju visoko specijalizirano znanje o određenim tržištima (kao što su dionice ili nekretnine), mogli bi uložiti ta sredstva smanjenim rizikom. Najsigurnije od svih rezervi likvidnosti općenito se smatra TreasuryDirect računom punim trezorskih zapisa koji se izravno održavaju u američkom Ministarstvu financija.