Subprime hipoteka: definicija, vrste, ekonomski utjecaj

Subprime hipoteka je stambeni kredit koji je odobren zajmoprimcima s umanjenom kreditnom povijesti. Često, oni nemaju kreditne povijesti što god. Njihovi kreditni rezultati ne dopuštaju im da dobiju konvencionalnu hipoteku.

Prema Saveznom savezu za osiguranje štednih uloga, ovi zajmoprimci bili su delinkventni, bankrotirani ili imaju niske kreditne rezultate i / ili niske prihode. Konkretno, bili su delinkventni zbog plaćanja s dvije ili više 30-dnevnih delinkvencija u protekloj godini. Zajmodavac je morao otpisati ili otpisati zajam, ili je u posljednje dvije godine imala presudu protiv njih. Oni su subprime ako su bankrotirali u posljednjih pet godina. Subprime borrowers obično imaju niske kreditne rezultate, kao što je FICO od 660 ili niže.

Njihov godišnji prihod manji je od polovice ukupne godišnje glavnice + kamate na zajam.

Takvi zajmovi imaju veći rizik od zakašnjenja nego krediti glavnim zajmoprimcima. Stoga, banke naplaćuju veće naknade kako bi im nadoknadile dodatan rizik. Može imati veće kamatne stope, veće troškove zatvaranja ili zahtijevati veću uplatu.

FDIC-u se mora prijaviti visoki trošak kredita ako je njezina godišnja stopa postotka ili travanj za više od tri postotna poena veća od prinosa na sličnoj trezorskoj obveznici. Također treba izvijestiti ako su troškovi zatvaranja više od 8 posto iznosa kredita.

Vrste subprime zajmova

Da bi privukli subprime zajmoprimce, banke su u početku ponudile sve vrste kredita koji su bili jeftini, no kasnije su ostvarili dobit. Većina ih je imala nisku "zadirku" za prvu godinu ili dvije godine. Mnogi zajmoprimci nisu shvatili da je ta stopa dramatično porasla nakon toga. Drugi su mislili da bi mogli prodati kuću ili refinancu prije toga. Ti takozvani egzotični krediti nisu bili posve varljivi. No, ovi su u nevolji dobili neinformirane ili naive zajmoprimce. Evo primjera najpopularnijih:

Kredit za kamate je lakše priuštiti jer ne zahtijeva da se bilo koji od glavnice plati za prvih nekoliko godina kredita. Većina zajmoprimaca pretpostavlja da će ili refinancirati ili prodati svoju kuću, prije nego što se glavni obveznik mora otplaćivati. To je vrlo opasno jer to se povećava mjesečna plaćanja. Obično se ne mogu priuštiti veća plaćanja. Ako vrijednost kuće padne, onda se ne mogu kvalificirati za refinanciranje. Ne mogu ni prodati kuću. U tom slučaju, prisiljeni su na propuštanje jer ne mogu izvršiti veću isplatu.

Opcija podesiva stopa hipotekarni krediti omogućio borrowers odabrati koliko platiti svaki mjesec. Međutim, malu uplatu značilo je da se ostatak dodaje glavnici. Nakon pet godina, opcija nestaje i zajam je bio veći nego u početku.

Negativni zajmovi amortizacije bili su kao zajmovi samo za kamate, ali još gore. Zato što nikada nisu isplaćivali ravnatelja. Zapravo, kamate su bile toliko niske da su svaki mjesec duga rastao veći kao što je bio dodan glavnici. Drugim riječima, ravnatelj je rastao svaki mjesec.

Vrlo dugi zajmovi s fiksnim kamatama koji su produžili 40 ili 50 godina, umjesto konvencionalne 30-godišnje hipoteke.

Lošni krediti omogućili su nisku mjesečnu uplatu, ali su zahtijevali veliku isplatu nakon pet do sedam godina kako bi isplatili ostatak zajma.

Bez zajmova koji su dozvolili dužniku da preuzme zajam za predujam.

Ekonomski učinak

Subprime hipoteke su jedan od uzroka krize subprime hipoteke. Hedge fondovi otkrili su da mogu zaraditi mnogo novca za kupnju i prodaju hipotekarnih vrijednosnica. To su derivati ​​koji se temelje na vrijednosti temeljnih hipoteka. Postali su popularni kada su trgovci započeli s povezivanjem subprime hipoteka s visokokvalitetnim konvencionalnim hipotekom.

Trgovački fondovi hedge fondova podijelili su ove pakete u različite komponente, zove tranše. Stavili su sve male kamate s prve tri godine hipotekarnih zajmova s ​​nižim kamatama s isplatama s niskim kamatama uobičajenih zajmova. Plaćanja visoke kamate bile su grupirane u tranše koje su izgledale opasnije, jer su bile visoke prinose. Da bi to bilo najbolje, prodali su osiguranje od bilo kakvih zadanih, zvanih kreditnih default swapova.

Popularnost hipotekarnih vrijednosnica značilo je da trgovci hedge fondom trebaju sve više i više stvarnih hipoteka za hranjenje potražnje. Banke su stvorile te egzotične hipoteke samo kako bi imale više rezerviranih poslova. Uvezali su hipoteke i prodali ih trgovcima hedge fonda.

Sve je prošlo dobro sve dok se cijene stanova počnu smanjivati ​​2006. To se rijetko dogodilo u povijesti SAD-a. Međutim, dogodilo se u isto vrijeme kada su mnogi zajmoprimci pronašli kamatne stope koje su se pojavile u trećoj i petoj godini egzotične hipoteke.

Budući da je njihova kuća sada bila vrijedna manje od hipoteke, nisu mogli refinancirati niti prodati kuću. Kad su počeli zalagati, vlasnici vrijednosnih papira s hipotekom realiziraju svoje derivate koji nisu bili vrijedni što su platili. Kad su pokušali naplatiti osiguranje, izdavatelj, AIG, gotovo je bankrotirao. To je dovelo do financijske krize 2008. i Velike recesije.