Hipoteka: definicija, vrste, povijest, utjecaj

Hipoteka je dugoročni zajam koji je osiguran vrijednošću kuće. Nagrađuje nisku kamatu s rokom od 15 do 30 godina. Osmišljen je kako bi se vlasništvo nad kućom više priuštilo.

vrste

Najpopularnija vrsta hipoteke je konvencionalni zajam s fiksnom kamatnom stopom od 30 godina. Od 1999. godine, ona predstavlja 70 do 90 posto svih hipoteka. 15-godišnji zajam s fiksnim kamatama također je široko korišten, jer dopušta ljudima da plati dug u pola vremena.

Hipoteke s podesivim stopama nude niže kamatne stope i mjesečne isplate od kredita s fiksnim stopama. Oni će postati skuplji kada se kamatne stope povećavaju s današnjih 200-godišnjih padova.

Subprime zajmodavci stvorili su niz egzotičnih zajmova. Oni su privukli kupce ponudom niskog "teaser" stope za prvih nekoliko godina. To su opasne za nove zajmoprimce. Možda nisu svjesni da se plaćanje dramatično povećava nakon početne drage faze. Evo nekih od najpopularnijih:

• Krediti za kamate: Super-low plaćanja koja nisu smanjila glavnicu za prvih nekoliko godina.
• Mogućnost ARM kredita: Zajmoprimci biraju koliko će platiti svaki mjesec za prvih pet godina.
• Negativni zajmovi amortizacije: zajmovi samo za kamate koji povećavaju glavnicu svaki mjesec, jer je isplata bila manja od čak kamata.
• Vrlo dugi zajmovi s fiksnim kamatama: to su 40-50 godina konvencionalnih hipoteka.
• Bonusi za balone: ​​Moraju se refinanciirati ili isplatiti nakon 5-7 godina.

• Ne-novac down krediti: To je omogućilo dužnik da se kredit za predujam.

Povijest

Prije Velike depresije, stambene hipoteke imale su kredite od 5 do 10 godina za samo 50 posto vrijednosti doma. Glavnica je trebala platiti balon na kraju roka. Banke su imale malo rizika.

Kada su cijene stanovanja pala za 25 posto tijekom Velike depresije, vlasnici kuća nisu mogli priuštiti plaćanje balona.

Banke ne dopuštaju refinanciranje. Do 1935. godine 10 posto svih domova bilo je u foreclosureu.

Kako bi zaustavio pokolj, predsjednik Roosevelt promijenio je pet najvažnijih područja stanovanja u sklopu New Deal:

1. Zajam za otplatu domaćih vlasnika kupio je milijun nepodmirenih hipoteka od banaka. To ih je promijenilo na dugoročnu, fiksnu kamatnu stopu koju danas poznajemo i vratimo ih.
2. Savezna uprava za stambena pitanja osigurala je osiguranje od hipoteke.
3. Savezna nacionalna hipoteka udruga stvorila sekundarno tržište za hipoteke.
4. Savezna institucija za osiguranje depozita osigurala je bankovne depozite.
5. Glass-Steagall zabranio je bankama ulaganje sredstava štediša u rizične pothvate poput burze.

Ove su promjene odgovorile na ekonomsku katastrofu. Nisu osmišljeni kao politika domovinskog osiguranja. Čak i tako, oni su učinili kućanstvo pristupačnijim. Produžili su rok kredita. To je smanjilo mjesečne troškove i eliminiralo potrebu za refinanciranjem. Banke su financirale kredite zahvaljujući FDIC-ovim osiguranim bankama.

Godine 1944., Odjel za branitelje osiguran za hipoteke smanjio je plaćanja. To je potaknulo vraćanje branitelja da bi kupili kuće koje se grade u predgrađima. To je potaknulo gospodarsku aktivnost u kućnoj građevinskoj industriji.

Zahvaljujući svim saveznim programima, homeownership je porastao s 43,6 posto 1940. godine na 64 posto do 1980. godine.

Vlada je stvorila posebne zakonske propise za stvaranje štednje i zajmova banaka za izdavanje tih hipotekarnih kredita. Tijekom šezdesetih i sedamdesetih godina, skoro sve hipoteke izdane su kroz štednju i zajmove. Te su banke bile uspješne jer su ljudi pohranili sredstva u štedne račune. Vlada je osigurala depozite, tako da su ljudi koristili račune, iako zainteresirani interes nije bio mnogo. To je također regulirala vlada. S & L bi mogao ostati profitabilan plaćanjem nižih kamatnih stopa na depozite nego što se naplaćuju na hipoteke.

Sedamdesetih godina predsjednik Nixon stvorio je odbojnu inflaciju tako što je prekinuo sve veze između američkog dolara i zlatnog standarda. Banke su izgubile depozite jer nisu bile u stanju podmiriti kamate plaćene računima na novčanom tržištu.

To je smanjilo sredstva koja su im potrebna za izdavanje hipoteka.

Kako bi pomogao bankama, Kongres je donio Garn-St. Zakon o depozitarnoj instituciji Germain. To je omogućilo bankama podizanje kamatnih stopa i niže standarde kreditiranja. Također je dozvoljeno da S & L snosi komercijalne i potrošačke zajmove. To je dovelo do krize štednje i kredita, te neuspjeha polovine nacionalnih banaka.

Rast duga hipoteka

Godina	% dohotka kućanstava	% imovine domaćinstava	% BDP-a
1949	20	15	15
1979	46	28	30
2001	73	41	50

(Izvor: Richard K. Green i Susan M. Wachter, "Američka hipoteka u povijesnom i međunarodnom kontekstu", Sveučilište u Pennsylvaniji, 21. rujna 2005.)

Kako hipoteke utječu na gospodarstvo

Tijekom administracije predsjednika Clintona, banke su se žalile da se ne mogu natjecati na međunarodnim financijskim tržištima. Kongres je deregulirao industriju i ukinuo Glass-Steagallov zakon. To je omogućilo banci da koristi zajamčena sredstva depozitorija za ulaganje u rizične izvedenice. Najpopularniji od njih bio je sigurnost pod hipotekom.

Banke bi skupile slične hipoteke, a zatim ih prodale Fannie Mae, Freddie Mac ili druge investitore. Oni su bili osigurani od neplaćanja kreditnim default swapsom. Potražnja za tim vrijednosnim papirima bila je toliko velika da su banke počele snižavati standarde na osnovnim kreditima. Uskoro, ovi subprime hipoteke dopuštaju da gotovo svatko postane vlasnik kuće.

Kao rezultat toga, postotak hipotekarnog duga u usporedbi s bruto domaćim proizvodom porastao je s 50 posto u 2000. na gotovo 70 posto do 2004. Sve je prošlo dobro sve dok se cijene stanova počele smanjivati ​​2006. godine. Nemogućnost refinanciranja ili prodaje kuća, kuće su počele nepouzdan , Toliko su ulagača uložili u svoje kreditne default swapove koje je glavni osiguravatelj, American International Group, gotovo bankrotirao. Tako je kriza subprime hipoteke stvorila financijsku krizu 2008. godine.