Pogreške prodavači čine pri odabiru popisa prodajne cijene

Ako većina domaćih prodavača bude iskrena sa sobom, shvatit će da im ne bi trebalo povjeriti da odaberu cijenu unosa, jer se, iskreno govoreći, nisu u poslovanju s nekretninama. S druge strane, tko je bolji od odabira cijene liste nego kod kuće prodavača jer, nakon svega, oni posjeduju taj dio nekretnina i imaju udio u njegovoj vrijednosti. Ipak, posjedovanje doma i ostvarivanje njegove vrijednosti na otvorenom tržištu uglavnom su dvije potpuno suprotstavljene činjenice.

Ono što komplicira situaciju, još više, jest da će mnogi prodavači odabrati agenta za unos na temelju agenta koji predlaže najvišu cijenu, kao da agent na neki način ima čarobne ovlasti prodati dom za više novca od agenta koji predlaže razumnu cijenu popisa. Prodavači često ne shvaćaju da je cijena na listi, kada je sve ostalo uklonjeno, prilično nematerijalno i nevažno. Cijena popisa važna je samo u mjeri u kojoj bi mogla privući ili odbiti potencijalnog kupca kuće.

To je prodajna cijena i naknadna procijenjena vrijednost koja nosi veću težinu.

Pogreška # 1: Osnivanje prodajne cijene na koliko prodavatelj želi ili treba

Nekoliko mjeseci natrag, dok je zaključio prezentaciju FaceTime prezentacije, prodavatelj je pitao zašto se nisam trudio saznati koliko su željeli. Rekli su da su svaki drugi agent kojeg su intervjuirali pitao to pitanje, a nisam. Bili su zbunjeni. Odgovorio sam iskreno: "Nije važno koliko želite." Mogao sam reći u njihovim očima da sam izgubio bilo koji rub koji sam mogao dobiti na popisu. Što je bilo u redu. Nisu slušali.

Doista nije bitno koliko prodavatelj misli da treba ili treba dobiti za dom jer se prodajne cijene ne temelje na potrebama prodavača niti željama. Prodavači su ili u skladu s tržištem ili ne prodaju kuću. Tržišna vrijednost diktirana je koliko je kupac spreman platiti, a ako se kupac oslanja na financiranje za dovršetak prodaje, koliko procjenitelj smatra da je kuća vrijedna. Ono što agenti nadaju ili žele prodavatelji ne čini nikakvu razliku u stvarnom svijetu.

Pogreška # 2: Osnivanje prodajne cijene na vašem susjedu navedenu cijenu

Ljudi se često sjećaju prodajne cijene kuće kad su u početku bili navedeni više od prodajne cijene pri zatvaranju. Znak u dvorištu ide prstima na tipkovnicu, a kućanstvo vašeg susjeda na mreži je u cijeloj svojoj slavi, s obzirom na ono što ste ikad poželjeli primiti. Međutim, cijena na kojoj je kuća kotira i cijena za koju se na kraju prodaje može biti vrlo različita.

Na tržištu jakog prodavatelja kuća bi mogla prodati iznad cijene popisa. Na tržištu kupca, kuća je mogla prodati ispod tržišne vrijednosti. Tu je i stanje doma koje treba uzeti u obzir, njegovu nadogradnju ili nedostatak istih, nedostatke otkrivene tijekom kućne inspekcije - sve što može utjecati na konačnu prodajnu cijenu.

Napomena: Jedina vrsta usporedive prodaje koja je značajna je prodana kuća slične veličine, konfiguracije, stanja i lokacije. Obično će procjenitelj koristiti minimalno 3 usporedive prodajne i preferira šest. Susjed može popisati kuću za gazillion dolara i, ako je tako, nema utjecaja na stvarnu vrijednost.

Pogreška # 3: Osnivanje prodajne cijene na prosječne troškove trga

U nekim dijelovima zemlje, domovi na jednoj razini su poželjniji od kućica od dvije do tri priče, i iako bi se kvadrature takvih domova mogle istovjetiti, kuća na jednoj razini može prodati na višoj četvornoj metrici trošak.

Nadalje, manji dom bi obično nosio veći trošak po četvornom metru od većeg doma. Ako su svi domovi u vašem susjedstvu dvije priče i prodaju po prosječnoj cijeni po četvornom nogu, možda ćete moći pogoditi procjenu vrijednosti na temelju prosječnih troškovnih stopa, no vjerojatnost je da domovi variraju. Prosječni prosjeci stopala općenito su povremeni smjernice.

Kako agencije za nekretnine procjenjuju cijenu za prodavatelje

Ponekad agenti za nekretnine pitat će koliko su drugi agenti predložili, a potom će agent nagomilati cijenu kako bi se prodavačima pojavio kao atraktivniju opciju. Nemojte odabrati agenta temeljenu na najvišoj prodajnoj cijeni. Odaberite agent koji se temelji na integritetu, znanju, iskustvu i sposobnosti da proda svoj dom bez puno drame.

Agenti mogu vam dati niz prodajnih cijena:

1. Cijena koju dom treba navesti na tržištu.
2. Prodajna cijena koju će kupac ponuditi.
3. Cijena koju će procjenitelj koristiti i na kojem će banka odobriti zajam.

Važno je utvrditi cijenu koja će privući kupca da osobno vidi vaš dom, što nije nužno cijena koju će prodati. Odabir pravilne prodajne cijene trebalo bi se temeljiti na usporedivoj prodaji, kretanju na tržištu, i ništa drugo nije važno.

Ako tržište ne zadovoljava očekivanja prodavatelja, prodavatelj bi možda želio pričekati da se tržište pokaže u skladu.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estateu u Sacramentu u Kaliforniji.