Trebamo li napisati rezervnu ponudu za kupnju kuće?

Pitanje: Trebamo li napisati rezervnu ponudu za kupnju kuće?

Čitatelj pita: "Pronašli smo savršeni dom, ali naš agent kaže da će prodavatelj samo prihvatiti rezervnu ponudu, a mi ne želimo biti u rezervi, želimo kupiti kuću." Kako možemo napraviti rezervnu ponudu koja će nam dati tu kuću? Moja supruga kaže da gubimo vrijeme, vrijeme koje bi moglo biti potrošeno gledajući domove za kupnju koji nemaju nikakve ponude za njih. Trebamo li napisati rezervnu ponudu za kupnju kuće? "

Odgovor: Dobra stvar u vezi s vašom situacijom je da prodavatelj najvjerojatnije ne traži rezervne ponude ako prodavatelj nije smatrao da postoji dobra šansa da bi ponuda u ruci mogla raznijeti ili otići. Općenito, ako ste druga osoba u redu, možda ćete vrlo dobro završiti kupnjom te kuće. Izgledi su dobri. Ali mogu shvatiti tvoju nevoljkost da napravim rezervnu ponudu. Nitko ne želi igrati drugu violinu, osim drugog glumca, zar ne?

Što je Backup ponuda?

Počnimo s gledanjem na ono što vašu ponudu nudi rezervna ponuda. Prvo, prodavatelj je već prihvatio drugu ponudu. Ta prva ponuda može biti bilo koji broj stvari, uključujući i kontingentni ugovor koji ovisi o određenom broju događaja koji se možda ili ne moraju zatvoriti. Neke od tih nepredviđenih slučajeva mogu biti:

• Kontingentan kupcu koji prodaje postojeći dom
• Ovisno o inspekcijskim nadzorima, što uključuje zadovoljavajući kućni pregled
• Kontingentan kod kuće koji procjenjuje za prodajnu cijenu i niska procjena je mogućnost
• Kontigentan kupcu dobivanja povoljnog financiranja i sve se može dogoditi u osiguranju

Ako bilo koja od tih situacija dođe do oštećenja, transakcija može otkazati. Ako transakcija otkazuje, prodavatelj bi trebao vratiti kuću natrag na tržište i početi ponovno prikazivati ​​kuću. Rezervna ponuda potvrđuje postojanje postojeće ponude i kaže da ako prvi kupac otkaže, onda ste automatski u ugovoru s prodavateljem.

Rezervna ponuda zaustavlja prodavatelja od zabavnih ponuda od drugih kupaca ili stavljanja kuće natrag na tržište. Kada otkupi prvi kupac, bam, imate ugovor. Ako su cijene porasle jer kupujete rastuće tržište, zaključali ste originalnu cijenu u rezervnoj ponudi.

Potrebno je potpisati rezervnu ponudu od strane svih ugovornih strana da bi bile učinkovite. Prodavači mogu potpisati više od jedne rezervne ponude, pod uvjetom da prodavatelj poznaje poziciju svake stranke. Na primjer, mogli biste biti u poziciji # 3 ili # 4 ako postoje četiri rezervne ponude. Idealno, želite biti u # 1 poziciji, prvoj rezervnoj ponudi.

Da li se sigurnosne kopije moraju biti veće od cijene popisa?

Da li vaša rezervna ponuda mora biti veća od cijene koja traži, ovisi o tome koliko ponuda prodavača prima. U situaciji s višestrukom ponudom, možete biti prilično sigurni da će biti ponude za više od cijene popisa. Ovo je koliko ponuđenih ponuda ide:

• Prva ponuda: manja od cijene, jer kupac ne zna tko je zainteresiran.
• Druga ponuda: Popis cijena jer često prvi i drugi dolaze blizu.
• Treća ponuda: Nešto više od popisa jer kupac zaista želi kuću
• Četvrta ponuda na 10. ponudu: Negdje u međuvremenu, jer ti kupci znaju da je to dugačak udarac.

Prodavač ima poticaj da se pridržava prve kupčeve ponude, pogotovo ako je to veća ponuda. Ali štedite vrijeme i nevolje prodavatelja tako što ćete poslati rezervnu ponudu, tako da bi prodavatelj možda bio spreman prihvatiti nešto manje da bi vam potaknuo čekanje. No, ako su više ponuda standard, obično je najbolje odgovarati ponudi na stolu. Razgovarajte s vašim agentom o prihvatljivim strategijama. Nemojte se slijepo slijevati na vlastitu intuiciju. Upotrijebite znanje svog zastupnika o tržištu.

Ponude za sigurnosnu kopiju i kratku prodaju

Ako kupujete kuću koja podliježe kratkom odobrenju prodaje, rezervna ponuda za kratku prodaju vjerojatno vam daje višak od 50/50 koji će prva ponuda nestati. Mnogi kupci ne žele pričekati kratko odobrenje prodaje, a bilo koji mali snafu na putu može odgoditi kratku prodaju. Izgledi su vrlo visoki, prvi kupac neće čekati.

Stavljanjem sebe u rezervni položaj, niste obvezni kupiti kuću, a još uvijek možete pogledati druge domove na tržištu dok čekate. Ako pronađete drugu kuću koja vam se sviđa, možda ćete moći uzeti u obzir ponudu, ali ta se praksa namrštena zbog očitih razloga. To prilično negira svrhu rezervne ponude.

Međutim, još jedan put koji valja razmotriti jest prodavač kratkog prodaja i kupac možda potpisao kratki dodatak prodaji. Ako taj kratki dodatak prodaje dopušta prodavatelju da prihvati pričuvne ponude i pošalje te ponude banci, možda ćete biti u stanju uvjeriti prodavatelja da svoju ponudu preda u banku. Ako je bolje od prve ponude, koju ponudu mislite da će banka za kratkoročnu prodaju prihvatiti? To bi učinkovito izbacilo prvi kupac. Ipak, razgovarajte sa svojim agentom.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.