Kako Hybrid zajmovi rade i zašto vam oni dobrobit

Niska kamatna stopa pomaže vam smanjiti mjesečne isplate i troškove posudbe. Ako tražite idući put da smanjite svoju stopu bez rizika za povećanje hipoteke sljedeće godine, hibridni zajam može biti rješenje. No vaša kamatna stopa i mjesečna plaćanja mogu se mijenjati u samo tri godine, pa je neophodno razumjeti prednosti i nedostatke tih zajmova.

Osnove hibridnih zajmova

Hibridni krediti dolaze u različitim oblicima, a oni su najpopularniji za stambene kredite. Oni su "hibridni" (ili mješavina) zajmova s ​​fiksnim stopama i hipoteke podesivih stopa (ARMs) - tako da dobivate neke od prednosti svake vrste kredita.

Fiksni tečajni zajmovi su predvidljivi: znate što će biti vaša kamatna stopa za život vašeg zajma, a vi uvijek znate što će biti mjesečna plaćanja. Hibridni zajam osigurava stabilnost do 10 godina prije početka prilagodbe.

Podesivi krediti obično počinju s nižim kamatnim stopama, a niže cijene rezultiraju nižom mjesečnom plaćanjem. Međutim, ako se kamatne stope povećavaju, mjesečna plaćanja mogu se povećati, što je problematično ako nemate novčani tijek za pokrivanje većih plaćanja.

Kada oni rade najbolje

Ta niža početna stopa dolazi s nekim rizikom. Ali hibridi mogu imati smisla u pravoj situaciji.

Short-timer: Ako namjeravate premjestiti ili refinancirati u samo nekoliko godina, možete iskoristiti nižu stopu prije početka prilagodbe. Ali ako se planovi mijenjaju i zadržite zajam, strategija se može opaliti.

predujmovi: Možete smanjiti rizik stvaranjem značajnih dodatnih plaćanja - iznad i izvan vaše potrebne mjesečne uplate. Ako brzo platite svoj dug zajma, možda ćete moći nadoknaditi veće stope i izbjeći veliki šok u plaćanju.

Niska stopa: Ako se stope ostanu niže ili niže, dobit ćete nižu nižu kamatnu stopu tijekom dugoročnog razdoblja. No, predviđanje budućnosti je teško, stoga napravite sigurnosni plan u slučaju da rastu.

Kako rade

Hibridni krediti započinju s stopom nižom od standardne hipoteke s fiksnom stopom od 30 godina, no ta se stopa može promijeniti nakon nekoliko godina. Zajmodavci obično ograničavaju koliko se vaša stopa mijenja godišnje i tijekom trajanja zajma, nudeći zaštitu ako se stope dramatično povećavaju.

Primjer: Preuzmite iznos kredita od 200.000 USD.

• Hipoteka s fiksnom stopom od 30 godina s kamatnom stopom od 4,25 posto imat će mjesečnu isplatu od 983,88 USD (saznajte kako izračunati mjesečne uplate ili upotrijebiti proračunsku tablicu). Mjesečna isplata neće se promijeniti.
• ARM 5/1 s kamatnom stopom od 3,4 posto počinje s mjesečnim plaćanjem od 886,96 dolara - uštede od 96,92 dolara mjesečno. Nakon pet godina kamatna stopa i mjesečna plaćanja mogu se povećati ili smanjivati.

Fiksno razdoblje: Hibridni ARM obično koristi fiksnu stopu za razdoblje od tri, pet, sedam ili 10 godina. Za to vrijeme početna kamatna stopa i mjesečna plaćanja ostaju iste. Kada istražujete hibridne kredite, prvi navedeni broj govori koliko dugo traje određeno razdoblje. Koristeći gore opisane ARM 5/1, stopa ostaje ista za prvih pet godina. Hibridna hipoteka od 10/1 zadržala bi početnu stopu deset godina.

Razdoblje prilagodbe: Nakon završetka fiksnog razdoblja, kamatna stopa može se promijeniti, a drugi broj u ime zajma vam govori koliko često se to događa. ARM 5/1 može prilagoditi svaku (jednu) godinu za preostalo vrijeme trajanja zajma.

Mjesečne uplate: Ako se promjena kamatne stope mijenja, mjesečna se uplata mijenja. Isplata zajma izračunava se kako bi isplatila vaš dug i pokrila kamate - tijekom preostalog vijeka trajanja zajma. Viša kamatna stopa zahtijeva veća mjesečna plaćanja, a to je obično nepoželjan iznenađenje za zajmoprimce. Ali stope također mogu pasti.

Kako se mijenjaju cijene?

Dva ključna čimbenika utječu na brzinu. Vaš zajmodavac počinje indeksom, a zatim dodaje širenje.

Indeks: Benchmarks i kamatne stope u širem gospodarstvu utječu na vašu prilagodljivu stopu. Hibridni krediti povezani su s indeksom, koji predstavlja polaznu točku za vašu stopu. Na primjer, vaš kredit može koristiti indeks Londonskom međubankovnom ponuđenom stopom (LIBOR). Kako se ta stopa pomiče gore-dolje, stopa vašeg kredita može se kretati zajedno s njom.

Širenje: Zajmodavci dodaju iznos poznat kao "širenje" ili "margina" kako bi došli do vaše konačne kamatne stope. Ova naknada za dodatnu kamatu daje dodatnu naknadu zajmodavcima.

Primjer: Pretpostavimo da imate hibridni zajam koji je u razdoblju prilagodbe. 1-godišnji LIBOR je trenutno 2 posto. Spread na vašem zajmu iznosi 2,25 posto. Kamatna stopa vašeg kredita će se prilagoditi na 4,25 posto (2 posto plus 2,25 posto).

Ocijenite kape: Većina hibridnih kredita ograničava ili "ograničava" koliko se kamatnih stopa može promijeniti. Ove kape smanjuju rizik za zajmoprimce sprečavanjem neograničenog povećanja stope.

• Početne kape ograničite koliko se stopa može promijeniti na prvoj prilagodbi nakon što završite određeno razdoblje. Na primjer, ako se indeks pomiče za 3 posto, ali imate početni kapu od 2 posto, vaša će stopa iznositi samo 2 posto.
• Periodni kapci ograničiti koliko se stopa mijenja prilikom svake prilagodbe. Na primjer, stopa bi mogla biti promjenjiva ne više od 2 posto svake godine.
• Dugotrajne kape postavite maksimalno ograničenje ukupnih prilagodbi tijekom trajanja zajma.Ako se te stope povežu s padom nakon samo nekoliko prilagodbi, stope će se više povećavati.

Hibridni krediti dostupni su od konvencionalnih zajmodavaca, a također možete koristiti vladine programe poput FHA i VA kredita kako bi olakšali kvalifikaciju. Krediti pod pokroviteljstvom države mogu biti najbolji ako planirate napraviti mali predujam ili imate problema u svojoj kreditnoj povijesti, ali nemojte zanemariti konvencionalne zajmove.

Ako vaš kredit treba poticaj, možete imati koristi od relativno niskih stopa tijekom ranih godina hibridnog zajma, a vaša plaćanja na vrijeme bi trebala pomoći u poboljšanju vašeg kredita. Međutim, kvalificiranje za bolju stopu na cesti nikada nije zajamčeno - pogotovo ako se stope naglo rastu.