Suočavanje s ponudama za kupnju koje ne mogu procijeniti

U super vrućim tržištima nekretnina koja se sastoji od ograničenog inventara i mnogi kupci često se bore za isti dom, motivirani kupci u domovima mogu osjetiti potrebu za ponudom veće nabavne cijene. Često je ta cijena ponude previsoka da ih opravdava procjenitelj vjerovnika. To bi moglo dovesti do onoga što je poznato kao niska procjena. Međutim, prodavači ne bi smjeli dopustiti da im mogućnost niskog ocjenjivanja zaustavi im odabir ponude koja bi mogla biti veća od procjene doma. Prodavači imaju opcije.

Pogledajmo tipičan primjer onoga što se može dogoditi na tržištu vruće prodavatelja. Prvo, domovi koje kupci često žele boriti su oni domovi koji su:

• U najboljem stanju
• U redu
• U susjedstvu velike potražnje
• Općenito se nalazi u izuzetno poželjnoj školskoj četvrti.

Ako dom koji želite prodati posjeduje sve te kvalitete i da je na tržištu kratko vrijeme, to je znak da kao sretan prodavatelj možete dobiti više od jedne ponude. Pogotovo ako postoji indikacija o visokom interesu i brojnim kućnim prikazima, što dokazuje mnoštvo agentovih posjetnica ostavljenih na kuhinjskom aparatu.

Koju višestruku ponudu za cijenu popisa najbolje je prihvatiti?

Uobičajeno je da se prodavači jako uzbuđuju kada stigne hrpa ponuda kupnje, sve veće cijene popisa. Prva stvar koju će prodavatelj vjerojatno misliti je "O h, moj gosh, cijenimo dom za premalo , "što je logično, ali ne i nužno istinito.Općenito, primanje višestrukih ponuda znači da ste cijeni kuću točno. Ponude iznad cijene popisa odražavaju uzbuđenje i odlučnost kupca da bude izabran kao pobjednička ponuda.

Čuvajte se emocionalnih ljubavnih pisama dostavljenih kupnjom. Postoje mnoge web stranice na kojima kupci mogu preuzeti i prepisati pismo namijenjeno povlačenju prodajnih srčanih žica; neki su istiniti, a neki ne. Prodavači bi trebali što više pokušati ukloniti emocije od odluke o prodaji. Postati emocionalni je prvi korak prema nižoj dobitnoj liniji.

To ostavlja prodajnu cijenu. Kupci vjeruju da nude li cijenu veću od bilo kojeg drugog kupca, prodavatelj će iskoristiti svoju ponudu kao što je besplatni novac koji pada s neba i potpiše ga. Ali prodavači moraju razmotriti posljedice onoga što bi se moglo dogoditi ako dom ne procjenjuje za taj iznos. Ako dom ne procjenjuje za kupovnu cijenu, to znači da zajmodavac neće pristati na posudbu visine kredita u vrijednosti. Naravno, ako je ponuda gotovina, obično nema procjene.

Najbolja ponuda za prihvaćanje je ponuda koja će vjerojatno zatvoriti ostavku. Što znači da ne bi bila ponuda s najvišom prodajnom cijenom.

Primjer 3 ponude iznad cijene popisa koji ne mogu ocjenjivati

Recimo, na primjer, da prodavatelj lijepog doma u vrlo poželjnom susjedstvu u Elk Groveu u Kaliforniji odluči popisati svoj dom po cijeni od 550.000 dolara. Možda usporediva prodaja u polumjeru od pola kilometra sugerira vrhunsku prodajnu cijenu od 549.000 dolara, što svoj dom proizvodi vrlo agresivno. Međutim, zbog slabog inventara i velike potražnje, prodavatelj prima 3 ponude. Oni su:

• Ponuda # 1 od Jane Eyrea: $ 560.000 od kupca s 3,5% predujma i FHA zajam. Ovaj kupac ima ovlasti za njezin zapis u posljednjih 5 godina. Jane neće premostiti jaz između zajma i procjene, ali će se složiti platiti $ 1,000 više od bilo kojeg drugog kupca.
• Ponuda # 2 od Arlo Guthrie : 557.000 dolara s 10% dolje i konvencionalnim zajmom. Arlo nudi platiti bilo kakvu razliku između procijenjene vrijednosti i prodajne cijene, do maksimalno 5.000 USD.
• Ponuda # 3 od Joe Dimaggio: 559.000 dolara s 3,5% dolje i FHA zajam. Ovaj je kupac poslao drugoj ponudi agentu za unos u drugu nekretninu sa sličnim uvjetima i jednostavno se nada za najbolje. To se zapravo dogodilo, ako to možete vjerovati.

Kao prodavač, možda ćete biti u iskušenju da preuzmete ponudu od Jane Eyre. Napokon, tko zna za procjenitelje? Procjena je samo mišljenje jedne osobe o vrijednosti, a moglo bi se razlikovati od procjenitelja do procjenitelja. Tržište se stalno mijenja i mijenja. Može se pojaviti nova usporediva prodaja, ili procjenitelj može dati više od nadogradnje od drugog procjenitelja. Postoji mnogo fleksibilnosti između procjene vrijednosti.

Ili biste možda htjeli uzeti u obzir najgori scenarij. Najgori scenarij bi bio dom koji bi mogao procijeniti na 550.000 dolara. U tom će slučaju Jane Eyre otkazati ugovor. Da ne spominjem, ponude kao što su "Plaćat ću tisuću dolara više od sljedećeg kupca" može se smatrati pravno prihvatljivom jer ne postoji stvarna prodajna cijena. To je dvosmisleno. Na vrhu toga, moguće je da joj Janeov zajmodavac nije kvalificirao za kupnju bilo kojeg doma zbog njezinog isključenja jer je to potpisnik osiguranja.

Crvena zastava.

Ponuda za kupnju Joea Dimagea čini se besmislena kad je Joe spreman kupiti sljedeći dom i čini se da nije predan ovoj konkretnoj kupnji. Da ne spominjem, Joeova prodajna cijena je znatno niža od ostalih, a njegov je zajam isti kao Jane. Joe je već pokazao da ne slijedi protokol i smatra se neetičnim, ako ne protivno zakonu, da napiše ponudu za više domova kada kupac ne može priuštiti da kupi oba doma. Osim toga, kakav agent za kupca šalje dvije različite ponude za dvije različite domove istom agentu za unos?

Sve je to napisano.

Jedina ponuda u ovom scenariju koja ima zdrav razum za odabir prodavatelja je ponuda Arla. Čisto je, kupac je spreman staviti svoj novac gdje piše znak olovke. Ako se dom procjenjuje samo na 550.000 USD, prodavatelj će dobiti kupcu dodatnih 5.000 USD.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji