Kako se Agencija stvara u nekretninama

Express Agencija

Express agencija je stvorena usmenim ili pisanim ugovorom između ravnatelja i agenta. To ukazuje na njihovu izričitu namjeru za ovaj reprezentativni status.

U nekretninama, agencija se obično stvara ili pisanim ugovorom o unosu s prodavateljem ili ugovorom o kupnji agenata s kupcem. Neke države dopuštaju verbalne sporazume, ali većina ih ne.

Podrazumijevana agencija

Također je moguće stvoriti agencijski odnos djelovanjem stranaka. Ako agencija za posredovanje u prometu nekretninama preuzme odgovornosti koje su obično agenti, ali nije potpisala sporazum o agenciji, ona se i dalje može smatrati agentom putem podložne agencije. Isto tako, ako klijent zamoluje agenta za savjet ili radnje koje su obično u agenciji, tada bi se mogla stvoriti neka posredna agencija.

Neke države stvorile su specifično zakonodavstvo koje tvrdi da agencija ne može postojati bez pisanog ugovora o agenciji. To pomaže u izbjegavanju slučajne posredne agencije.

Nemojte postati neobjavljeni Dual Agent

U državama koje nisu isključile posrednu agenciju, ako imate status agencije za zastupanje kod klijenta za unos, pazite što radite ako radite s kupcem koji je zainteresiran za taj unos. Prvo, morat ćete otkriti status agencije kupcu, a zatim ne obavljati poslove koji bi značili da ste i vaš agent.

Način na koji se već danas radi

Moja licenca visi u Novom Meksiku, ali u prošlosti sam također držao posredničke licence u Teksasu i Koloradu. Mnoge države sada imaju dokumente i objavljivanja koja podržavaju "posredovanje u transakcijama", ili nazvane drugim imenima, zastupanje kupca ili prodavatelja bez "agencije". Pojam agenta za nekretnine rijetko znači da to više ovih dana.

Dakle, mogu uzeti unos i ne biti agent za prodavatelja, i to je upravo ono što sam uvijek radio. Jedini put kada se pitanje agencije ikada dogodilo s kupcem ili prodavateljem bilo je da radim s odvjetnikom ili sucem. Iz nekog razloga sam ih privukao svojim web stranicama. Nisu htjeli da budem njihov agent zbog odgovornosti.

Vicarious odgovornost stavlja klijenta agenta na rizik za aktivnosti svog agenta. Dakle, ako bih učinio nešto pogrešno ili pogriješio, moj klijent bi također bio odgovoran. Ti pravni ljudi znali su da ne žele taj rizik, iako su znali da sam pažljivo slijedio pravila.

Kad sam radila s kupcima, uvijek sam radio kao posrednik za transakcije, nikada kao agent. Gotovo nikada nisu pitali, a naša forma državne objave jasno je postavila moje dužnosti prema mojem klijentu. Ovdje su ravno iz zakona:

A. poštenje i razumnu skrb kako je navedeno u odredbama ovog odjeljka;

B. usklađenost s lokalnim, državnim i saveznim zakonima o poštenom stambenom zbrinjavanju i protiv diskriminacije, zakonu o licenciranju nekretnina u Novom Meksiku i pravilima za provođenje nekretnina i drugim primjenjivim lokalnim, državnim i saveznim zakonima i propisima;

C. obavljanje bilo kojih i svih pisanih ugovora sklopljenih s kupcem ili klijentom;

D. pomoć klijentu ili klijentu brokera u popunjavanju transakcije, osim ako klijent ili klijent drugačije ne dogovori u pisanom obliku, uključujući:

1. pravovremeno predstavljanje svih ponuda ili protuobveza; i
2. pomoć u ispunjavanju uvjeta ugovora i zatvaranja transakcije; ako posrednik u transakciji ne pruža usluge, savjete ili pomoć opisanu u stavcima (1) i (2) pododjeljka D od 16.61.19.8 NMAC, kupac ili klijent moraju se pismeno sporazumjeti da se od broda ne očekuje da će pružiti takvu uslugu, savjetovanje ili pomoć, a posrednik će u pisanom obliku otkriti postojanje takvog ugovora drugim brokerima uključenim u transakciju;

E. priznanje od strane brokera da mogu postojati stvari vezane uz transakciju koja je izvan znanja ili stručnosti posrednika brokerskog agenta ili kvalificiranog brokera te da će posrednik ili kvalificirani posrednik predložiti da klijent ili klijent traže stručne savjete o tim pitanjima;

F. brzo obračunavanje svih novca ili imovine primljenih od strane brokera;

G. pisano otkrivanje njihovom klijentu ili kupcu i drugim brokerima uključenim u transakciju bilo kakvog mogućeg sukoba interesa koji posrednik ima u transakciji, uključujući, ali ne ograničavajući se na:

1. bilo koji pismeni brokerski odnos brokera s bilo kojim drugim strankama transakcije;
2. bilo koji materijalni interes ili odnos poslovne, osobne ili obiteljske prirode koju posrednik ima u transakciji;
3. druge brokerske veze dostupne u Novom Meksiku;

H. pismeno otkrivanje bilo kakvih nepovoljnih činjenica koje je posrednik suradnika ili kvalificirani posrednik poznavao o imovini ili transakciji ili o financijskoj sposobnosti stranaka transakcije za dovršenje transakcije; nepovoljne materijalne činjenice koje zahtijevaju otkrivanje ne uključuju nikakve informacije obuhvaćene saveznim zakonima o poštenom stambenom smještaju ili Zakonu o ljudskim pravima Novog Meksika;

I. održavanje bilo kakvih povjerljivih informacija naučenih tijekom bilo kojeg prethodnog agencijskog odnosa, osim ako je objavljivanje pristanak nekog bivšeg klijenta ili je to zakonom propisano;

J. osim ako nije drugačije ovlašteno pisanim putem, posrednik pridruženog društva ili kvalificirani posrednik neće otkriti svom klijentu ili klijentu tijekom transakcije koju je njihov prodavatelj ili kupac prethodno naznačio da će prihvatiti prodajnu cijenu manju od tražene ili navedene cijene nekretnine ; da je njihov kupac klijent ili kupac prethodno naznačio da će platiti cijenu veću od cijene koju je podnio u pismenoj ponudi; motivaciju svog klijenta ili kupca za prodaju ili kupnju imovine; da će njihov klijent prodavatelja ili kupac ili njihov kupac klijent ili kupac pristati na financiranje uvjeta koji nisu ponuđeni; ili bilo kakve druge informacije koje klijent ili klijent pridruženog brokera ili kvalificirani posrednik traži u pisanom obliku da ostanu povjerljivi, osim ako zakon nije dužan objavljivati.

To se brine za bilo kakve probleme koje su moji klijenti mogli imati.