Rizik prijevremene otplate prilikom otplate hipoteke rano

Imate li hipotekarni zajam? Ako jeste, znate da dok imate 15-godišnju ili 30-godišnju hipoteku, uvijek je moguće - pa čak i poželjno - pokušati platiti kredit rano. U većini slučajeva, nema previše nedostataka za otplatu svoje kuće rano ako to možete priuštiti.

Postoji, međutim, nedostatak za svakoga tko ulaže u vašu hipoteku. U ovom ćemo članku pokušati objasniti kako je kupac hipoteke podložan nečem nazvanom "rizik prijevremene otplate". U biti, to je rizik s kojim se suočavaju da će se vaša hipoteka rano otplaćivati ​​i time spriječiti njihovo primanje isplate kamata iz zajma.

Vrijednosni papiri osigurani od hipoteke

Kada homebuyers iz hipotekarnih kredita, to je zajednička za treće strane, kao što su banke ili vladine agencije, kao što su Fannie Mae ili Freddie Mac, za kupnju hipoteka i snop ih zajedno u ono što je poznato kao hipoteka-podlogom vrijednosnica.

Svatko tko investira u sigurnost pod hipotekom (također poznat kao prolaz kroz hipoteku) primat će plaćanja na osnovu otplate glavnice i kamata s tih hipoteka. Na primjer, ako homebuyer izdvoji hipotekarni zajam od 200.000 dolara s 30-godišnjom fiksnom kamatnom stopom od 5 posto, subjekt koji kupuje ovu hipoteku bit će onaj koji prima kamate.

Kao što smo vidjeli tijekom financijske krize prije desetak godina, vrijednosni papiri temeljeni na hipoteku dolaze s rizikom jer bi se vlasnik kuće mogao zadužiti za zajam. No, postoji i rizik da će vlasnik kuće rano otplatiti glavnicu kredita, sprečavajući kupca da dobije sve kamate.

Ovo je rizik prijevremene otplate.

Postoji niz drugih slučajeva u kojima osoba može plaćati unaprijed vašu hipoteku:

• Ako odluče refinancirati vašu hipoteku kako bi iskoristili nižu kamatnu stopu, oni će unaprijed platiti originalnu hipoteku.
• Ako prodaju kuću, moraju unaprijed platiti cijelu hipoteku.
• U nesretnom slučaju da je njihova kuća uništena, osiguravatelj može završiti plaćanje hipoteke.

Ovaj rizik prijevremene otplate je jedna potencijalna zamka za ulaganje u vrijednosne papire pod hipotekom. Investitori u američkim trezorima ili korporativnim obveznicama ne suočavaju se s tim rizikom, jer plaćanje unaprijed nije dopušteno.

CPR i MMM

Ako ste investitor u hipotekarne vrijednosne papire ili druge zajmove, idealno želite vidjeti zajam isplaćen u cijelosti, ali ne i prebrzo. Drugim riječima, najbolje je vidjeti 30-godišnju hipoteku isplaćenu u točno 30 godina jer ne samo da ste nadoknadili svoju investiciju, već ste dobili sve kamate na putu. Otplata zajma rano dovodi do nižeg povrata za vas.

Srećom, prikupljeni su podaci koji će vam pomoći da shvatite koliko je vjerojatnije da će se zajam ili skup kredita otplaćivati ​​rano i koliko bi vaš ukupni očekivani povratak mogao biti. Prvo, postoji nešto što se naziva "predviđena stopa pretplate" (CPR) koja se izračunava kao postotak. Ako imate CPR od, recimo, 8 posto, to znači da postoji očekivanje da će 8 posto kredita u danom bazenu unaprijed plaćati tijekom iduće godine.

CPR se općenito izračunava na temelju povijesnih podataka i obilježja temeljnog kredita. Na primjer, mogu postojati određeni zajmoprimci koji rano otplaćuju kredite dok drugi ne.

Osim toga, CPR se također temelji na projiciranim promjenama kamatnih stopa. Ako se očekuje pad kamatnih stopa, primjerice, CPR može biti veći jer više ljudi može odlučiti refinancirati svoje hipoteke. Razmislite, primjerice, da su se stopa prijevremene otplate u 2002. godini povećala za više od 70 posto, jer su kamatne stope pala tijekom tog razdoblja. S druge strane, povećanje kamatnih stopa može smanjiti rizik prijevremene otplate.

Pomoću CPR-a možete izračunati i "jednostruku mjesečnu stopu smrtnosti" ili SMM. Neki ljudi ovo nazivaju brzinom prijevremene otplate. Ovaj SMM pomaže vam razumjeti mjesečne stope prijevremene otplate. Izračunava se na sljedeći način: SMM = 1 - (1 - CPR) do 1 / 12th snage. U ovom slučaju, 8% CPR bi rezultiralo SMM od 0,69 posto.

Izvadite stres

Koristeći CPR i SMM, banke i agencije mogu pružiti očekivane stope povrata na sigurnost pod hipotekom ili slično ulaganje.

Kao investitor, trebate odlučiti što ćete tražiti i shvatiti da veća stopa povrata može doći i s većim rizikom od neispunjavanja obveza.

Međutim, za svakodnevne ulagače općenito ne vrijedi truditi se istražiti i ulagati u pojedine hipotekarne vrijednosnice. Moglo bi, međutim, imati smisla držati neka investicijska sredstva koja sadrže vrijednosne papire pod hipotekom kao dio veće mješavine korporativnih ili državnih obveznica.

Većina brokerskih agenata nude hipoteke osigurane investicijske fondove ili burze razmjene, od kojih mnoge uključuju mješavinu kratkoročnih dugoročnih hipoteka. Razmislite o investicijama kao što su Vanguardov hipotekarni vrijednosni papiri ETF [NYSE: VMBS] ili iShares MBS ETF [NYSE: MBB]. Ta sredstva često upravljaju kvalificirani menadžeri koji razumiju prednosti i rizike hipotekarnih vrijednosnih papira kako bi smanjili rizik i postigli najbolje rezultate.