Porezne posljedice za kuće poslovnih subjekata

Pitanje:

U idućih nekoliko godina planiram prodati svoj dom. Koristim jednu od svojih soba isključivo kao kućni ured za moj posao. Zahtjevam odbitke kućnog ureda za proporcionalni udio amortizacije i ostale troškove vezane uz poslovnu upotrebu prostorije, baš kao što sam otpisao sve opremu i namještaj stavljen u ured. Kako porezna pravila funkcioniraju kad prodajem svoj dom?

Odgovor:

Prije 2002. godine pravila su bila stroža ako ste dio svog prebivališta koristili u poslovne svrhe, a zatim prodali svoj dom. Da, zakon dopušta isključivanje - bijeg od poreza - dobiti od prodaje glavne rezidencije. Iznos isključenja iznosi do 250.000 dolara za pojedinačne osobe i bračne parove koji podnose odvojeno vraćanje, a 500.000 dolara za bračne parove koji podnose zajednički povrat. Međutim, ta pravila odobrila su isključenje samo za dio dobiti koja se može pripisati prebivalištu, zabranivši bilo kakvo izuzeće za dobit u uredskom dijelu.

Residence vs poslovno liječenje

U stvari, IRS je tretirao ovu vrstu prodaje kao da ste prodali dva dijela nekretnine: jedan stan i drugu poslovnu nekretninu. Slijedom toga morali ste napraviti zasebne izračune za rezidenciju i poslovnu dobit, podijeliti prodajnu cijenu, prodavati troškove i osnovicu između prebivališta i poslovnih dijelova.

IRS je ukinuo stara pravila i zamijenio ih novima koji uklanjaju raspodjelu između prebivališta i poslovanja. Prodaja je jedna transakcija sve dok se kućni ured i stambeni dio nalaze unutar jednog stana - "stambene jedinice", kako to navode agencijski propisi. U skladu s tim, netko poput vas može izuzeti cijelu dobit unatoč tome što koristi dio kuće za posao.

Prepoznavanje amortizacije

Ova je stanka podložna restrikciji "preuzimanja" namijenjenom sprječavanju dvostruke koristi. Izgubili ste dio dobiti koja je jednaka bilo kakvoj dopuštenoj amortizacijskoj odbitku ili dopuštenoj u kućnom uredu nakon svibnja 1997. Umjesto toga plaćate porez na taj dio. Dopušteno ili dopušteno znači ono što ste ranije pretplatili ili, ako ste tražili manje od onoga što ste mogli tvrditi, iznos koji ste mogli potraživati. S tim u vezi, nova se pravila ne razlikuju od onoga što vam stara pravila obvezuju.

Ono što IRS postiže jest da ponovno preuzme amortizaciju otpisa koji vam omogućuju snižavanje poreza u godinama prije prodaje. Agencija i dalje primjenjuje pravila o ponovnom otvaranju čak i ako ne upotrebljavate tu sobu iz poslovnih razloga, a cijeli dom je glavno prebivalište najmanje dvije godine od petogodišnjeg razdoblja koje završava na datum prodaje.

Oslobađanje od preuzimanja

Da biste se kvalificirali za oslobađanje od povlačenja, trebate pokazati "odgovarajućim zapisima ili drugim dokazima" - obično bi trebalo biti dostatno dostupno prošlo vraćanje - da je dopuštena odbitka amortizacije manja od dopuštenog iznosa. "Zatim iznos koji" ne može isključiti dopušteni iznos. "

Da biste ilustrirali, pretpostavite da je vaš kućni ured kvalificiran za vas da zatraži amortizaciju, ali možete pokazati da nikada niste tvrdili. Zatim ne postoji smanjenje iznosa za isključivanje i nema povlačenja.

Porezna obveza zbog oporavljene amortizacije

Oporavljena amortizacija oporezuje se s maksimalnom stopom od 25 posto umjesto najvišeg iznosa od 15 posto za dugoročne kapitalne dobitke, uz primjenjive državne poreze na dobit. Navedite taj oporavak na Dijelu D (Kapitalni dobitak i gubitak), a ne Obrazac 4797 (Prodaja poslovnih nekretnina). Na plus strani, ne pate od preuzimanja drugih troškova, kao što su porezi na nekretnine i hipoteka.

Kao i kod svih poreznih pitanja, obratite se svom poreznom pripremitelju.

_{Julian Block je odvjetnik, sindicirani kolumnist i bivši specijalni agent IRS (kriminalistički istražitelj). Ovaj je članak izvađen s dozvolom pamfleta: "Vodič za prodavač domove za uštedu poreza: jednostavni načini za bilo kojeg prodavača da se oporezuju niži porezi", što se može naručiti slanjem 19,95 dolara za postpaid kopiju J. Blocku, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

Od ovog pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 je posrednik-suradnik u Lyon Real Estate u Sacramento, CA.