Razlike između ARM i fiksne kamatne hipoteke

Kada dobijete hipoteku, morate odabrati između hipoteka podesive stope (ARM) i zajmova s ​​fiksnim stopama. Izbor koji odaberete mogao bi imati značajan utjecaj na troškove zaduživanja, pa je važno procijeniti prednosti i nedostatke.

Odabir između ARM-a i hipoteke s fiksnom stopom se svodi na ove bitne značajke:

• Oružje obično imaju niže početne mjesečne uplate. No plaćanja se mogu promijeniti, a ako se ustaju, mogu postati nedostupna.
• Hipoteke s fiksnom stopom početi s višom stopom, ali kamatna stopa i mjesečna plaćanja ne mijenjaju se tijekom života zajma.

Pogledajmo kako ti krediti rade i kako odrediti koja vam je najbolja.

Hipoteka s fiksnom stopom: lako razumjeti

Najlakše je započeti s standardnim zajmovima s fiksnim stopama, a zatim ispitati kako se zajmovi podesivi rade drugačije.

• Pros: Hipoteke s fiksnom stopom su sigurne. Znate koliko ćete platiti, a ne riskirate plaćanje šoka.
• Potencijalni nedostaci: Vaša je stopa obično veća od početne stope na ARM-u, pa je i mjesečna isplata veća. Ako se stope nikada ne promijene (ili ako padnu), plaćate više s zajamom s fiksnim stopama.

predvidljivost: Krediti s fiksnom kamatnom stopom zadržavaju istu kamatnu stopu tijekom trajanja zajma. Kao rezultat toga zadržavate isto mjesečno plaćanje (više pojedinosti potražite u načinu izračuna plaćanja). Ako znate da si možete priuštiti plaćanje na zajam s fiksnom kamatnom stopom, neće biti iznenađenja, bez obzira na kamatne stope.

Kamatna stopa: Plaćate cijenu za tu predvidljivost. ARM-ovi počinju s nešto nižom stopom od kredita s fiksnim stopama, a sve ostale stvari su jednake. Korištenje stopa iz udruge hipotekarnih bankara (MBA), početna stopa za 5-godišnje ARM bilo je 4 posto, u odnosu na 4,81 posto za prosječne 30-godišnje hipotekarne kredite i 4,25 posto za 15-godišnje zajmove.

ARMs: Podijelite rizik sa svojim zajmodavcem

Nitko ne zna točno što će se dogoditi s kamatnim stopama. Čak i ako ispravno pogodite koje će se stope kretanja kretati (više ili niže), teško je predvidjeti vrijeme i brzinu promjene kamatnih stopa. ARM-ovi omogućuju da podijelite rizik te neizvjesnosti s vašim zajmodavcem. Zauzvrat, plaćate manje - barem u prvim godinama.

• Pros: ARM obično počinju s nižom kamatnom stopom od kredita s fiksnim stopama. Niža stopa rezultira nižom mjesečnom plaćanjem, čime se novčani tok više može upravljati. Ako stope padaju, stopa vam se može smanjiti.
• Potencijalni nedostaci: Ako se kamatne stope povećavaju, mjesečna se uplata može povećati. Ako se to dogodi, možda nećete moći priuštiti potrebna plaćanja, ili ćete možda završiti s plaćanjem više od one koju ste platili hipotekom s fiksnom stopom.
• Stopa koja se mijenja: ARM-ovi imaju kamatnu stopu koja se može mijenjati u stopama promjene u gospodarstvu.
• Kada se stope mijenjaju: Vaša stopa može biti fiksna za godinu, tri godine, pet godina, sedam godina ili više. Nakon toga moguće su promjene. Na primjer, s ARM-om od 5/1, stopa je fiksna za pet godina (prvi broj naveden) i može se nakon toga mijenjati jednom godišnje (drugi broj).
• Koliko? Zajmodavci obično temelje vašu stopu na popularnoj referentnoj vrijednosti kao što je LIBOR. Kako se ta stopa kreće, slijedi zajam. U većini slučajeva vaša je stopa referentna stopa plus širenje (ili dodatni iznos na vrhu mjerila). Ako je LIBOR trenutno 2,5 posto, a širenje vašeg kredita 2,25 posto, vaša nova kamatna stopa bi se prilagodila na 2,75 posto.
• Ograničenja prilagodbi kape: Cijene se možda neće mijenjati koliko je temeljna mjerila ako vaš kredit ima kape. Na primjer, ako vaš kredit ima kapu od 2 posto, ali indeks se povećava za 3 posto, iskoristit će samo povećanje od 2 posto u kamatnoj stopi. Krediti mogu koristiti početne kape za prvih nekoliko godina, periodične kape (za svaku godišnju prilagodbu), i doživotni maksimum.

ARM vs Fixed-Rate: Koji je najbolji?

Procijenite svoje potrebe i odaberite zajam koji najbolje odgovara vašim potrebama. Obje vrste kredita imaju prednosti i nedostatke, ali ovisno o vašoj situaciji, izbor može biti jasan.

Potreba za sigurnošću: Ako imate usko proračun i sve promjene bi bile katastrofalne, zajam s fiksnim stopama sigurniji je izbor. Iako plaćate više od inicijalne ARM plaćanja, neće vas iznenaditi.

Predviđanja kamatnih stopa: Opet, teško je predvidjeti smjer, vrijeme i brzinu kretanja stopa (ali možete pogoditi jedan ili dva od ta tri ispravno). To je rekao, ako smatrate da su stope niske i vjerojatno će ustati, može imati smisla zaključati s niskom stopom uz zajam s fiksnim stopama. Ako su stope visoke i postavljene na pad, ARM omogućuje da vam stopa padne bez potrebe za refinanciranjem.

Agresivno plaćanje unaprijed: Osim ako ne dođe do snažnog povećanja kamatnih stopa, možete koristiti ARM relativno nisku mjesečnu uplatu kako biste plaćali unaprijed vašu hipoteku i smanjili saldo kredita. Značajne prijevremene otplate mogla bi upravljati rizikom povećanja buduće kamatne stope - s manjom bilancom zajma, stope ne bi mogle biti toliko važne.

Koliko dugo ćete posuditi? Kratki vremenski okvir također može učiniti ARM-ovima privlačnijim. Na primjer, ako znate da ćete samo zadržati zajam šest godina, možda ćete biti udobni pomoću ARM-a koji se prilagođava nakon pet ili sedam godina.

Hipoteka u fiksnoj stopi nasuprot ARM primjera

Cijene mogu porasti ili pasti, ali je važno razumjeti potencijalni rizik korištenja ARM-a.Donja isplata privlačna je, ali strategija se može opaliti ako se stope povećavaju dovoljno.

Pretpostavimo da ste posudili 200.000 dolara, a odabirete između 5/1 ARM ili 30-godišnje hipoteke s fiksnom stopom. U ovom primjeru pretpostavljamo da se stope povećavaju, a ARM stopa povećava se za 2 posto pri prvoj prilagodbi (u 5. godini). Cijene i dalje rastu za 1 posto godišnje za sljedeće dvije godine.