Kako izračunati novčani tok iznajmljivanja nekretnine - primjer

Ulaganje u nekretnine za najam nekretnina zahtijeva mnogo istraživanja. Jedan vrlo važan aspekt procesa je razumijevanje kako će nekretnina generirati novčani tijek iz najma operacija. Jednostavan izračun novčanog toka može ilustrirati potencijal nekretnine za najam kao investiciju.

Evo kako to funkcionira, primjerice kao četverostruk. Pretpostavit ćemo da su sve četiri jedinice namijenjene najamninu s punim radnim vremenom i da je kupac izvršila svoje istraživanje i napravila dobru kupnju na imovini.

Osnove

• Kupovna cijena iznosi 325.000 USD.
• Kupac je 20 posto smanjio - 65.000 dolara - i financirao 260.000 dolara.
• Hipoteka je 30-godišnji zajam u iznosu od 6,5 posto uz princip plaćanja kamata od 1,643 dolara mjesečno.
• Porezi i osiguranja u trenutku kupnje su 3.600 dolara godišnje za ukupnu uplatu od 1.943 dolara mjesečno.

Izračunavanje novčanog tijeka

Kupac smatra postojanu potražnju za najamnina za ove jedinice, od kojih su sve većinu vremena zauzete. No, da bismo bili pametni, izračunat ćemo 6 posto radnog mjesta i neplaćanja kako bismo predvidjeli pravi novčani tok. Jedinice su identične i iznajmljuju se za 900 $ mjesečno.

Kalkulacija bi se kršila na ovaj način:

• Bruto prihod od najma je 900 x 4 jedinice x 12 mjeseci: 43.200 dolara godišnje.
• Plaćanja su 1.943 x 12 mjeseci: 23.316 dolara godišnje.
• Rashodi za popravke prethodnog vlasnika u prosjeku su 1700 dolara godišnje.
• Otpuštanje i kreditni gubitak procjenjuje se na 6 posto iznajmljivanja: 2.592 dolara godišnje.
• Vlasnik troši oko 400 dolara svake godine u raznovrsnim troškovima oglašavanja, a ona upravlja i vlastitom imovinom.

To su osnovne operativne stavke koje idu u izračun novčanog toka. Pogledajmo sada našu dobit. Najamnina prihoda manje plaće manje od plaćanja manje troškova jednaka novčanom toku.

• $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 ili $ 1,266 mjesečno u razdoblju od 12 mjeseci u pozitivnom novčanom toku

Investiramo gotovinu na gotovinu

Analizirajući vaš povratak kao "gotovinu na uloženi novac", podijelit ćete stvarnu gotovinsku investiciju od 65.000 dolara u godišnji povrat novca: 15.192 dolara. Ovo je prinos od 23 posto na vaš novac uložen! Postoji nekoliko investicija koje nude takav povratak.

Novčani tijek može biti tekući

Novčani tok je funkcija velikog broja ulaza, a bilo koji ili više njih može promijeniti i oštetiti ili poboljšati scenarij. Neki su pod utjecajem tržišta i gospodarstva.

Ako se veliki lokalni poslodavac zatvori ili pomiče, potražnja za zakupom nekretnina može pasti preko noći. To je nešto što ne možete kontrolirati, ali nadamo se da ćete izbjeći katastrofu tako što ćete obaviti svoju dubinsku brigu o zdravlju i planovima lokalnih poslodavaca. Vjerojatno ste u dobrom stanju ako su profitabilni s dugom zakupu koji je nedavno obnovljen.

Ostali čimbenici koji su izvan vaše kontrole su porezi na nekretnine i osiguranje imovine. Porezi i premije mogu se povećati, povećati operativne troškove i smanjiti operativni prihod i novčani tijek. Ti negativni čimbenici mogu se nadoknaditi s drugim čimbenicima preko kojih vi čini imati neku kontrolu.

Na primjer, možda ćete moći pronaći načine za smanjenje troškova marketinga, upravljanja i održavanja. I naravno, možete povećati iznajmljivanje ako je tržište najamnine jaka. Ali to može biti delikatna ravnoteža jer bi moglo povećati slobodna radna mjesta. Gubitak prihoda od više slobodnih jedinica može lako izbrisati sve dobitke od povećanih rente.

Ostali izračuni

To nipošto nije jedini način za izračun novčanog tijeka za najam nekretnina, iako bi to moglo biti najlakše. Možete uključiti i druge izračune na putu do donje linije.

Neke metode uključuju bilo kakvu uštedu poreza koju možete ostvariti zahvaljujući vlasništvu imovine, a drugi posebno odvraćaju neto prihode iz poslovanja. No, ova jednostavna formula trebala bi vam dati jasnu glavu na ono što trebate znati prije ulaganja.