Sredstva iz operacija: definicija, izračun, REITs

Sredstva iz poslovanja (FFO) su računovodstveni pojam koji se odnosi na novčane tijekove koji nastaju poslovanjem poduzeća. U investicijskoj zajednici, FFO se obično koristi u odnosu na novčane tokove iz investicijskog fonda za ulaganje u nekretnine (REIT). Izračun sredstava iz poslovanja REIT može pomoći investitoru da odluči treba li uložiti u njega ili ne.

Formula za izračunavanje sredstava iz poslovanja

Nekretnine tvrtke koriste sredstva iz poslovanja (FFO) kao mjerilo za performanse, zbog čega investitori mogu koristiti FFO za istu svrhu pri razmatranju REIT-a kao investicije.

Svi čimbenici FOF formule mogu se naći u računu dobiti i gubitka tvrtke. Ti čimbenici uključuju neto dobit, amortizaciju i dobitke od prodaje imovine.

Ovdje je formula za sredstva iz poslovanja:

FFO = neto prihod + amortizacija + amortizacija - dobitak od prodaje imovine

Pravila u skladu s općim računovodstvenim principima računovodstvenih načela (GAAP) zahtijevaju da REITs amortiziraju svoje investicijske nekretnine tijekom vremena korištenjem jedne od standardnih metoda amortizacije. Budući da investicijska ulaganja u nekretnine obično povećavaju vrijednost tijekom vremena, amortizacija može narušiti stvarnu vrijednost. Stoga se amortizacija i amortizacija moraju dodati u neto prihod kako bi se pomirila ova razlika.

Kako odabrati najbolje REITs s fondovima iz operacija

Dok investitori udjela mogu pogledati zaradu po dionici (EPS) ili omjer cijene zarade (P / E) prilikom analize dionica, investitori REIT gledaju na sredstva iz poslovanja (FFO).

U oba slučaja ne postoji čarobni broj koji tražite, ali želite vidjeti povijest povećanja FFO-a za REIT-ove, baš kao što biste htjeli vidjeti povećanje EPS-a za zalihe kvartalno. Također, želite potražiti REIT-ove koji imaju FFO koji procjenjuje zaradu od analitičara.

Analitičari i investitori REIT-a sve više gledaju na prilagođena sredstva iz operacija (AFFO), što je vjerojatno bolja točka podataka za predviđanje zdravlja REIT-a, konkretnije kao mjera za sposobnost REIT-a da stvara gotovinu i isplati dividende.

Izračun AFFO-a oduzima od FFO-e sve ponavljajuće izdatke koji su kapitalizirani, kao što su projekti poboljšanja zgrada.

Srećom, ne morate biti stručni analitičar REIT ili pogledati izvješća o prihodima da biste dobili FFO ili AFFO za REITs kojima se javno trguje. Možete dopustiti da stručnjaci rade za vas i jednostavno gledaju na izračune putem interneta. Dakle, ako želite pronaći detalje o velikom REIT-u kao što su Prologis (PLD) ili Simon Realty Group (SPG), jednostavno možete napraviti Google pretraživanje za "prologis FFO" ili "simon realty AFFO" i dobiti sve brojeve koje trebate ,

Gledajući izvan sredstava iz operacija

Prije kupnje dionica REIT-a zasnovane isključivo na njegovom FFO-u ili AFFO-u, svakako pripazite na cijenu. Iako su FFO, AFFO i prinos ključni čimbenici za investitore REIT, ne želite skočiti u visokotlačni REIT koji izgleda dobro na površini, onda vidite veliki pad cijene jer su previše ulagača kupili dionice, što je gurnulo cijena previsoka, samo da prethodi veliku korekciju.

S tim u vezi, cijena / zarada (omjer P / E) REIT-a trebao bi se smatrati udaljenim drugim mjerilom za procjenu REIT-a. Zarada po dionici (EPS) za REIT će biti prirodno niska ili čak negativna u usporedbi s konvencionalnim dionicama.

Na primjer, zaliha velikih kapa može početi izgledati skupe s P / E od 17, dok REIT možda neće izgledati skupo dok ne prođe 40 ili 50.

Donja linija REIT-ova i sredstava iz operacija

Prije svega, nikada ne uložite u nešto što ne razumijete. Procjena REIT-a može biti jednostavna za razumijevanje nakon što naučite matematiku i mjerne podatke o vrednovanju. Međutim, postoji mnogo različitih vrsta REITs, kao što su hipoteka REITs, komercijalne imovine REITs, i stambene imovine REITs, a svaki ima svoje jedinstvene kvalitete koje se razlikuju od ostalih.

Dobar način da mnogi ulagači pristupaju tržištu REIT-a su kupnjom sredstava kojima se trguje (ETF), kao što su iShares Cohen i Steers REIT (ICF) i Vanguard REIT (VNQ). Ti ETF-ovi pružaju raznoliku izloženost REIT-u i nude vam prihod i rast koji možda tražite, istovremeno eliminirajući potrebu za istraživanjem i analizom.

Odricanje od odgovornosti: Informacije na ovoj web stranici pružaju se samo u svrhu rasprave i ne smiju se pogrešno shvatiti kao investicijski savjeti. Ni pod kojim okolnostima ove informacije ne predstavljaju preporuku za kupnju ili prodaju vrijednosnih papira.