Što je otvoreni unos?

definicija: Otvoreni unos omogućuje vlasniku da proda svoj dom po sebi kao Vlasnik za prodaju. To je neisključivi ugovor, što znači da vlasnik može izvršiti otvorene oglase s više brokera za nekretnine i platiti samo brokera koji donosi potencijalnog kupca čiju ponudu vlasnik prihvaća.

Velika razlika je da vlasnik vjerojatno plaća samo proviziju prodaje brokera, što je oko pola tipičnih naknada. Razlog je zbog toga što vlasnik nije zastupljen. Stoga vlasnici ne plaćaju brokera da zastupaju vlasnika, već plaćaju brokera da predstavljaju kupca. Ipak, kladitelj je ako vlasnik nađe kupca, vlasnik neće dugovati komisiji nikome.

Zašto bi prodavač koristio otvoreni unos?

Prodavači mogu razmisliti o otvorenom popisu ekskluzivnih prava na prodaju, na primjer, ako postoji puno kupaca na tržištu. To je zato što se otvoreni unos može dogovoriti odvojeno sa svakim brokerom nekretnina, a komisije se mogu razlikovati jedna od druge ili identične, sve što se može dogovoriti. To daje prodavaču veću fleksibilnost, iako može ograničiti broj kupaca koji bi željeli kupiti kuću.

Međutim, ako postoji više kupaca na tržištu od prodavača s atraktivnim popisima, prodavatelj se ne izlaže velikom riziku dajući otvoreni popis nekoliko brokerskih kuća. Glavni rizik mogao bi biti nedostatak izloženosti svim kupcima nekretnina. Da ne spominjem, prodavatelj također zadržava mogućnost prodaje vlastite kuće. Ako pronađe vlastiti kupac, ne plaća nikakvu agenciju.

Neki prodavači vjeruju da mogu oglašavati dom adekvatno i doći do kupaca putem interneta, tako da ne vide razlog da zaposli agenta. Ponekad se zanemaruju činjenica da agenti donose puno više na stol nego samo sposobnost pronalaženja potencijalnog kupca. Primjerice, iskusni zastupnik za nekretnine može ponuditi prodavatelju mogućnost izbjegavanja uobičajenih pogrešaka. Prodavači, iako nisu napravili nikakve pogreške, uvijek ne prepoznaju tu vrijednost sve dok ne pogriješe i to je prekasno.

Zašto bi Agenti postigli dogovor o otvorenom popisu?

Agenti koji rade s puno kupaca mogu pristati prihvatiti uvjete otvorenog unosa ako žele jamčiti da će biti plaćeni za dovođenje kupca prodavatelju. S otvorenim unosom agenti obično ne oglašavaju imovinu ili troše novac na promociju, osim ako nisu dovoljno sigurni da će kupci koji su odgovorili kontaktirati samo tog agenta.

Imovina može biti jedinstvena, vrlo posebna, koja će privući velik broj kupaca, a agent može vidjeti otvoreni unos kao jedino rješenje jer prodavatelj neće pristati na ekskluzivan oglas koji je pravo prodati. Vrlo je neobično vidjeti otvorene oglase u MLS-u gdje radim u Sacramentu, a nikada nisam napisao otvoreni unos tijekom svoje ogromne karijere u nekretninama, ali to ne znači da oni nisu izvediv izbor.

Pretpostavljam da u nekim ruralnim postavkama otvoreni unosi mogu imati vrijednost za prodavatelje koji ne žele posvetiti jednom brokerskom posredovanju u prometu nekretninama. Ruralni oglasi obično pokrivaju velika područja, a usputna usta brzo putuju. Prodavači u zemlji mogu popisati sa svakim brokerom na tom području, ako su brokeri spremni i platiti samo brokersku koja u konačnici predstavlja dobitnu ponudu.

Nedostatak je prodavatelj obično nema nikakvog predstavljanja. Nijedan zastupnik ne bi pomagao prodavatelja kao jamac ili bi pomogao prodavatelju pregovaranjima, kućnim inspekcijama i objavljivanja. Nema fancy fotografije, zračne ture, 3D poboljšanja, profesionalni marketing i pregovori. Zapravo, prodavatelj zapravo plaća još jednog agenta za pregovaranje za kupca.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.

Primjeri: Marija je otvorila popis tri trgovačka društva: Smith Brokerage, Allen Realtors i All City Agents. Smith Brokerage donio joj je kupca koji je poslao prihvatljivu ponudu, pa je Mary platila Smith Brokerskom komisiju za zastupanje kupca. Druga dva brokerska društva nisu imala nikakav posao.