Isključivanje prodaje na kućanstvu od poreza na kapitalne dobitke

Možete navesti svoju kuću za prodaju i nadati se najboljem. Tada se sreća osmjehuje, prodaj je za urednu dobit, i shvatite da biste trebali dati zdrav postotak te dobiti u Internal Revenue Service u obliku poreza na kapitalnu dobit.

Nije nužno tako. Mnogi porezni obveznici mogu zadržati većinu - ako ne i sve - tog novca. Možete ga izuzeti iz oporezivog dohotka pomoću isključivanja domene prodaje koju nudi Unutarnji prihodni kod.

Izuzeće od 250.000 USD na prodaji glavnog doma

Neudate pojedinci mogu izuzeti do 250.000 dolara dobiti od prodaje svojeg glavnog doma. Možete izuzeti 500.000 dolara ako ste oženjeni.

Evo kako to funkcionira: ako ste samac i ostvarite profit od 200.000 dolara za prodaju vašeg doma, ne morate prijaviti niti jedan taj novac kao oporezivi prihod. To je manje od iznosa za isključivanje od 250.000 USD za koju imate pravo. Ako ostvarite dobit ili dobit od 255.000 dolara, morate ga prijaviti kao kapitalnu dobit.

Naravno, vrijedi nekoliko pravila.

2-od-do-5-godišnjeg pravila

Isključenje ovisi o vašoj prebivalištu, a ne o investicijskom vlasništvu. Sigurno ste živjeli u kući najmanje dva od posljednjih pet godina neposredno prije datuma prodaje.

Dvije godine ne moraju biti uzastopne, a vi zapravo ne morate živjeti tamo na datum prodaje. Možete živjeti u kući godinu dana, iznajmiti ga tri godine, a zatim se vratiti 12 mjeseci. IRS navodi da ako ste proveli mnogo vremena pod tim krovom, dom se kvalificira kao vaš glavni prebivalište.

Ovo pravilo od 2 godine možete upotrijebiti da biste izuzeli zaradu svaki put kad prodate glavnu kuću, no to znači da možete zatražiti isključenje samo jednom svake dvije godine jer morate potrošiti barem toliko vremena u prebivalište. U zadnjem dvogodišnjem razdoblju ne možete iskoristiti dobitak na drugom domu.

Iznimke od pravila 2-godišnjeg od 5 godina

Ako ste živjeli u vašem domu manje od 24 mjeseca, možda ćete moći izuzeti barem dio dobitka ako se kvalificirate za jednu od pregršt posebnih okolnosti. Zatim možete izračunati svoju djelomičnu isključenost na temelju vremena kada ste tamo živjeli.

Izbrojite mjesece u kojima ste boravili, a zatim podijelite broj za 24 godinu. Pomnožite ovaj omjer za $ 250,000 ili za 500.000 $ ako ste u braku. Rezultat je iznos zarade koju možete izuzeti iz oporezivog dohotka.

Na primjer, možda ste živjeli u vašem domu 12 mjeseci, a zatim ste ga morali prodati zbog kvalificiranog razloga. Nisi u braku. Dvanaest mjeseci podijeljeno sa 24 mjeseca dolazi do .50. Pomnožite ovo maksimum isključivanjem od 250.000 USD. Rezultat: možete izuzeti do 125.000 USD ili 50% zarade.

Ako je vaš dobitak veći od 125.000 $, uključili biste samo iznos iznad $ 125.000 kao oporezivi dohodak na vašu poreznu prijavu. Ako ostvarite dobit od 150.000 USD, prijavit ćete i platiti porez na 25.000 USD. Ako je vaš dobitak jednak ili manji od $ 125,000, možete izuzeti cijeli iznos iz oporezivog dohotka.

Kvalifikacije u prebivalištu

Ne morate računati relativno privremene izostanke iz kuće kao da ne žive tamo. Dopušteno vam je provesti vrijeme na odmoru ili zbog poslovnih razloga pod pretpostavkom da još uvijek održavate nekretninu kao prebivalište i namjeravate se vratiti tamo.

A ako se zapravo morate premjestiti, možete se kvalificirati za djelomičnu isključenost. Ako ste živjeli u vašoj kući manje od dvije godine, možete izuzeti dio svojeg dobitka ako se promijenila radna lokacija.

Ova se iznimka primjenjuje ako ste započeli novi posao ili ako je vaš trenutni poslodavac zahtijevao da se premjestite na novu lokaciju.

Ako prodaješ kuću iz zdravstvenih ili zdravstvenih razloga, navedite ove razloge pismom svog liječnika. To vam također omogućuje da živite u kući manje od dvije godine. Ne morate podnijeti pismo s poreznim prihodom, ali ga zadržati sa svojim osobnim zapisima samo u slučaju da IRS želi potvrditi.

Također ćete htjeti dokumentirati sve nepredviđene okolnosti koje bi mogle prisiliti da proda svoj dom prije no što ste tamo živjeli u određenom vremenskom razdoblju. Prema IRS-u, nepredviđena okolnost je "pojava događaja koji niste mogli razumno predvidjeti prije kupnje i okupacije svojeg glavnog doma", kao što su prirodne katastrofe, promjena u vašem zapošljavanju ili nezaposlenost koja vas ostavlja ne može zadovoljiti osnovne životne troškove, smrt, razvod ili više rođenja iz iste trudnoće.

Članovi službe za aktivnu službu ne podliježu pravilu za prebivalište. Oni mogu odustati od pravila do 10 godina ako su na "kvalificiranoj službenoj dužoj dužnosti". To znači da je vlada naložila da boravite u državnim stanovima najmanje 90 dana ili na određeno vrijeme bez određenog datuma završetka. Također ćete se kvalificirati ako ste objavljeni na radnoj stanici koja je 50 milja ili više iz vašeg doma.

Pravilo o vlasništvu

Morate imati vlasništvo i najmanje dvije od posljednjih pet godina. Možete ga posjedovati u vrijeme kada ne živite tamo ili ne živite tamo neko vrijeme, a da zapravo niste posjedovali. Dvije godine boravka i dvije godine vlasništva ne moraju biti istodobne.

Možda ste iznajmili svoj dom i živjeli tamo tri godine, a zatim ste je kupili od svog iznajmljivača. Brzo ste se preselili i iznajmili drugom pojedincu, a zatim ste ga prodali dvije godine kasnije.Upoznali ste i dvogodišnja pravila vlasništva i prebivališta - živjeli ste tamo za troje i posjedovali je za dvoje.

Članovi usluge mogu se odreći ovog pravila i za najviše 10 godina ako su na kvalificiranoj službenoj dužnosti.

Obiteljski porezni obveznici

Oženjeni porezni obveznici moraju podnijeti zajednički povrat za podnošenje zahtjeva za izuzeće, a oboje moraju ispuniti pravilo boravka od 2 godine, iako ne moraju živjeti u stanu u isto vrijeme. Samo jedan supružnik mora ispuniti test vlasništva.

Ako jedan suprug umre tijekom razdoblja vlasništva, a preživjeli se nije udaljio, ona može upotrijebiti prebivalište supružnika i vrijeme vlasništva kao svoju vlastitu.

Otvoreni porezni obveznici

Vlasništvo nad vašim bivšim supružnikom o kući i vremenu koje živi u kući može se smatrati vlastitim ako ste stjecali imovinu u razvodu. Te mjesece možete dodati u svoje vrijeme vlasništva i živjeti tamo kako bi ispunili pravila o vlasništvu i boravku.

Izvještavanje o dobitku

Ako ostvarite dobit iznad iznosa za isključenje ili ne ispunjavate uvjete, prihodi od prodaje vašeg doma prikazani su na Dijelu D kao kapitalni dobitak. Ako ste vlasnik kuće za jednu godinu ili manje, dobit se iskazuje kao kratkoročni kapitalni dobitak. Ako ste imali više od godinu dana, prijavljuje se kao dugoročni kapitalni dobitak.

Kratkoročni dobici oporezuju se po istoj stopi kao i redovni dohodak dok su stope na dugoročne dobitke povoljnije: nula, 15 ili 20 posto, ovisno o vašem poreznom nosaču.

Održavanje točnih zapisa je ključno. Pobrinite se da vaš realtor zna da ste kvalificirani za izuzeće ako to učinite, nudeći dokaze ako je potrebno. Inače, mora vam izdati obrazac 1099-S i poslati kopiju IRS-u. To ne isključuje da zahtijevate isključenje, ali to može komplicirati stvari.

Ako primite obrazac 1099-S, morate prijaviti prodaju svog doma na povrat poreza. Posavjetujte se s poreznim stručnjakom kako biste bili sigurni da nećete uzeti porezni pogodak ako ne morate.

Izračunavanje osnovnih troškova i povećanje kapitala

Formula za izračunavanje vašeg dobitka uključuje oduzimanje osnovne cijene od vaše prodajne cijene.

Započnite s onim što ste platili za kuću, a zatim dodajte troškove koji su nastali prilikom kupnje, kao što su naknade za naslov i escrow i komisije za posredovanje u prometu nekretninama. Sada dodajte troškove svih značajnih poboljšanja, kao što je zamjena krova ili peći. Nažalost, slikanje obiteljske sobe se ne računa.

Oduzmite bilo koju akumuliranu amortizaciju koju ste preuzeli tijekom godina, kao što je, ako ste ikad preuzeli odbitak kućnog ureda. Rezultantni broj je osnovica vašeg troška.

Vaš kapitalni dobitak bi bio prodajna cijena vašeg doma, a manje vašu cijenu. Ako je to negativan broj, imao si gubitak. Nažalost, ne možete odbiti gubitak od prodaje glavne kuće.

Ako je dobiveni broj pozitivan, ostvarili ste dobit. Oduzmite iznos izuzeća, a saldo je vaš oporezivi dobitak.