Kako zajmodavac plaća hipoteka osiguranje (LPMI) djela: Pros i Cons

Zajmodavci zahtijevaju od vas da koristite hipotekarno osiguranje kad god je vaš predujam manji od 20 posto vrijednosti vašeg doma. To osiguranje štiti zajmodavac u slučaju da ne plaćate hipoteku. Iako je nesretno morati platiti hipoteka osiguranje, naopako je da možete kupiti kuću bez plunking dolje 20 posto - što bi moglo zahtijevati još nekoliko godina za vrijedne štednje.

Tipično, vi (dužnik) plaćate mjesečnu premiju za privatno osiguranje hipoteka (PMI). To je dodatni trošak svakog mjeseca, a iz vašeg proračuna potrebno je zalogaj. Međutim, neki zajmodavci nude zajmodavcu osiguranu hipoteku (LPMI), što vam omogućuje smanjenje ili izbjegavanje dodatne mjesečne uplate.

Bez obzira je li dobra ideja kupiti s manje od 20 posto, rasprava je upitna i tema je za drugi članak.

Kako funkcionira LPMI

LPMI je osiguranje hipoteke koju vaš zajmodavac dogovara. Plaćate pokrivenost na jedan od dva načina:

1. Jednokratno plaćanje na početku vašeg kredita ("paušalna" plaćanja)
2. Viša kamatna stopa na vaš kredit, što rezultira višim mjesečnim hipotekom plaćanja svaki mjesec, za život vašeg kredita.

Paušalni je pristup manje uobičajen nego prilagodba vašoj stopi hipoteke.

Nažalost, pojam LPMI nije precizan jer zajmodavac zapravo ne plaća osiguranje - to činite. Uvijek zapamtite (osobito s financijskim transakcijama) da nitko ne plaća troškove za vas, osim ako ne dobiju nešto zauzvrat. Da biste koristili LPMI, jednostavno promijenite struktura plaćanja premije osiguranja tako da svaki mjesec ne plaćate zasebnu naknadu.

• Ako plaćate paušalnu svotu, vaš zajmodavac će odrediti iznos koji misle da će pokriti svoje troškove. Zatim, oni kupuju hipotekarno osiguranje s tim novcem. U tom slučaju, u osnovi plaćate unaprijed za pokrivanje.
• Ako plaćate tijekom vremena, zajmodavac prilagođava vašu hipoteku kako bi pokrio troškove osiguranja. Budući da veća stopa hipoteke znači veća mjesečna plaćanja (pogledajte Kako izračunati zajmove), završit ćete plaćati više svaki mjesec ako idete za LPMI. Ta veća plaćanja trebala bi biti manja od one koju biste platili ako ste svaki mjesec koristili zaseban PMI naknadu, no nema načina da "otkažete" dodatne troškove dok plaćate kredit.

Pro i kontra od LPMI

LPMI nije za svakoga. Zapravo, svi neće kvalificirati za zajam s LPMI. Obično morate imati dobar doprinos za LPMI da bude opcija, i ima smisla samo u određenim situacijama.

Kratkoročni krediti: LPMI je najatraktivniji za kratkoročne kredite. Ako namjeravate dobiti 30-godišnji zajam i izvršiti isplatu desetljećima, možda ćete biti bolje s odvojenom PMI politikom. Zašto? Opet, većina kredita LPMI koristi korigiranu (veću) hipotekarnu kamatnu stopu, za razliku od jednokratne isplate unaprijed. To stopa hipoteke nikada neće promijeniti, pa ćete morati potpuno isplatiti zajam kako biste se riješili "premija" LPMI-a. To možete učiniti bilo plaćanjem kredita iz vlastite štednje (lakše rečeno nego gotov), refinanciranje zajma, prodaja doma i otplata duga.

Za usporedbu, pogledajte samostalne PMI politike, koju možete otkazati nakon što dovršite dovoljno kapitala u vašem domu. Nakon otkazivanja koristite nižu kamatnu stopu - a ne više PMI plaćanja - za ostatak vašeg zajma.

• Zaposleni s visokim dohotkom: Za one koji limenka dobiti odobrenje za LPMI, to je najatraktivnije za zajmoprimce s visokim prihodima. Ti pojedinci i obitelji mogu uživati ​​veći porezni odbitak zbog veće kamatne stope (pod pretpostavkom da oduzimaju kamate na hipotekom stambenih kredita). S druge strane, osobe s nižim primanjima mogu biti u mogućnosti oduzeti samostalni PMI, tako da LPMI ne bi donio nikakve dodatne porezne olakšice. Naravno, uvijek biste trebali razgovarati s vašim poreznim pripremiteljem o mogućim odbitcima, pa čak i kako najbolje strukturirati vaš hipotekarni kredit. Ta pravila se periodički mijenjaju, stoga provjerite kod stručnjaka za ažuriranja prije nego što se odlučite za bilo što (i budite spremni za izmjene nakon što doneseš odluku).
• Visoka LTV: Ako je vaš omjer kredita i vrijednosti (LTV) blizu 80%, LPMI vjerojatno nije vaš najbolji izbor ako se uskoro ne namjeravate riješiti zajma (refinancing ili plaćanje unaprijed). Gotovo 80 posto gotovo ste gotovo sa osiguranjem hipoteka. Umjesto toga, koristite zasebnu policu osiguranja hipoteke, svaki mjesec možete izvršiti zasebnu isplatu. Uskoro ćete otkazati osiguranje relativno brzo i nećete biti zaglavljeni s višom kamatnom stopom. Ne zaboravite da postoji nekoliko načina da se iznad 80 posto LTV:

Dobivanje PMI-e ranije otkazano može uključivati ​​samo troškove od nekoliko stotina dolara (da biste dobili ocjenu). No, refinancing od LPMI zajam može koštati mnogo više.

Alternativne na LPMI

Ako LPMI ne zvuči savršeno prilagođen za vas, možete isprobati nekoliko različitih pristupa.

• Veća kapara: Stavljanjem najmanje 20 posto, eliminirate potrebu za plaćanjem PMI-a. Međutim, mnogi kupci nemaju tu opciju.
• Kupite vlastiti PMI: Svakog mjeseca uvijek možete platiti za svoj vlastiti PMI (ponekad zvanu hipotekarno osiguranje zajmoprimatelja ili BPMI). Već ste vidjeli nekoliko primjera situacija u kojima je plain-old PMI bolji od LPMI iznad.
• piggyback: Također možete pokušati kombinaciju kredita kako biste izbjegli PMI, iako morate pažljivo pregledati brojeve.Strategija prigušenja, poznata i kao kredit od 80/20, je samo jedna od mogućnosti. Ovi zajmovi nisu toliko uobičajeni koliko su nekada bili, ali su dostupni. Pristača vam omogućuje da u potpunosti izbjegnete hipoteku, ali druga hipoteka dolazi s višom kamatnom stopom. Ako brzo isplati drugu hipoteku, na kraju ćete uživati ​​u niskoj stopi hipoteke (koja se ne povećava za LPMI) u godinama koje dolaze.
• Krediti s niskim plaćanjem: Nekoliko programa kreditiranja omogućuju male predujmove. Na primjer, FHA krediti su dostupni s čak 3,5 posto dolje. Morate platiti osiguranje hipoteke, ali ti krediti mogu biti bolji za neke zajmoprimce. VA krediti dopuštaju nula, a oni ne zahtijevaju bilo kakvo osiguranje hipoteka.