Kako faktor zatvaranja troškova za propovijedanje

Mnogi ugovori o kupnji koji se koriste u nekretninama sadrže odredbe o rasporedima prodavača i kupaca. Prije potpisivanja ugovora o kupnji, trebali biste ga pročitati kako biste saznali kako se obrađuju propisi, jer biste mogli predložiti promjenu u glagolici o rasprostranjenosti.

U većini slučajeva, ali ne i sve, kupci se naplaćuju za troškove. Naknade se prikazuju kao zaduženje na završnoj izjavi kupca i kao kredit na prodajnom zaključku. Bodovi povećavaju neto dobit prodavatelja i vraćaju prodavatelju stavke koje je prodavatelj prepao za razdoblje u kojem prodavatelj neće posjedovati imovinu.

Zajmovi hipoteke

Za razliku od najamnine, koji se plaća unaprijed, hipotekarni se interes plaća zaostatke. Kada plaćate hipoteku 1. siječnja, primjerice, plaća interes za prosinac.

Na novom hipotekarnom zajmu, zajmodavci žele prikupljati kamate do 30 dana prije nego što prva hipoteka bude plaćena. To znači da ako zatvorite, recimo, 15. studenog, prvo hipoteke plaćate 1. siječnja. Hipoteka 1. siječnja uplatit će kamate za prosinac.

Kao zajmoprimatelj, na Vašu završnu izjavu, od 15. studenog do 1. prosinca naplatit će vam se 15 dana interesa. Da biste odredili svoju rasprostranjenost kamata u ovom scenariju, ovdje je formula:

• Iznos zajma x Kamatna stopa = godišnji kamat.
• Godišnji interes podijeljen s 12 mjeseci = mjesečni interes.
• Mjesečni interes podijeljen s 30 dana = dnevni interes.
• Dnevni interes x 15 dana (platiti kamate do 1. prosinca) = Naknada kamata.

Isti princip vrijedi i za prodavatelje koji moraju plaćati kamate zajedno s isplatom zajma, sukladno potraživanju korisnika kredita.

Oporezivanje poreza na imovinu

Svaka država drugačije temelji kalendarsku godinu poreza na imovinu. Primjerice, u Kaliforniji je kalendarska godina od 1. srpnja do 30. lipnja. Prvo, saznajte kako vaše županije naplaćuje poreze. Neke države naplaćuju porez na imovinu unaprijed, neke skupljaju u zaostatku, a neke zbirke ovise o dobu godine.

Porezi se najčešće plaćaju u dvije rate. Sljedeća stvar je utvrditi je li razdoblje tijekom kojeg završavate uključuje plaćanje unaprijed plaćene poreze. Ako su porezi unaprijed plaćeni, a vi ste prodavatelj, dobit ćete bonus. Ako su porezi unaprijed plaćeni, a vi ste kupac, naplatit će vam se. Suprotno je točno ako porezi još nisu dospjeli i plative - prodavatelji će dobiti debitnu raspored i kupcima kreditnu raspored.

U nekim situacijama, čak i ako porezi još nisu dospjeli i plativi, ako je vaš datum zatvaranja blizu datuma kada će porezi biti dani, vaš bliži će platiti poreze od prihoda prodavatelja, pripisati neiskorišteni dio prodavatelju i naplatiti kupac u skladu s tim.

Neki kupci koji obračunavaju neće tražiti nikakve porezne razlike u ugovoru o kupnji ako je očito da će od kupca očekivati ​​da će vratiti prodavatelju dio prepaid poreza. Ako ste prodavač u ovoj situaciji, a vi ne razumijete značenje "nema rasipanja" plaćate poreze za razdoblje u kojem niste zauzeli imovinu.

Udio kućanskih udruga

Budući da većina stambenih udruga prikuplja mjesečne pristojbe unaprijed (neki HOA-i obračunavaju se tromjesečno ili godišnje), ako prodavatelj još nije uplatio pristojbe, pristojbe će se platiti od prihoda prodavatelja. Prodavatelj će dobiti bonus za neiskorišteni dio pristojbi.

Na primjer, ako su pristojbe 300 dolara mjesečno, dnevni raspored iznosi 10 USD. Kada se transakcija zatvori 10. u mjesecu, prodavatelju će se naplatiti 10 dana HOA pristojbe ili 100 USD. Kupac će platiti 200 dolara za 20 dana HOA pristojbi.

Iznajmljivanje propisa

Najam se obično plaća unaprijed. Kupci koji kupuju neku investicijsku nekretninu očekuju da će dobiti bonus za taj dio najamnine koji pokriva razdoblje u kojem će kupac posjedovati imovinu.

Prodaja koja se zatvara 15. studenog, koja uključuje imovinu okupiranu za stanare, koja iznajmljuje za 1.000 dolara mjesečno, rezultirala bi kupcu koji bi primio kredit za 15 dana unaprijed plaćenog iznosa ili 500 dolara. Prodavatelj bi primio teret od 500 USD. Sigurnosni depoziti koje posjeduje prodavatelj također se prenose na kupca kao bonus kupcu i debit će prodavatelju.

Osiguranje prijevara

Premije osiguranja plaćaju se unaprijed. Kupci obično otvaraju novu politiku opasnosti / vatre kada kupujete kuću. Međutim, ako kupac preuzme postojeći zajam prodavatelja ili kupuje na zemljišnom ugovoru, kupac može zatražiti od prodavatelja da prenese postojeće police osiguranja.

Polica osiguranja od požara se prenose s ili bez razmatranja. Uz razmatranje znači da će prodavatelj biti nadoknađen za to razdoblje, prodavatelj neće posjedovati imovinu. Bez razmatranja znači da neće biti nikakvih rasipanja. Većina kupaca dobiva nova pravila.

Uslužni raspored

Nije često da su komunalije proporcionalne na zatvaranju, ali se rasporedi odnose na određene općine. Primjerice, u županiji Sacramento, ako prodavatelj ne plati županijske ili gradske komunalne usluge (vodu, kanalizaciju, smeće), tada se komunalne usluge prebacuju na porezne procjene.

Usluge se zatim oduzimaju od porezne prijave za širenje, a kupac se pripisuje budućim poreznim računima. Vidjet ćete da se ova situacija događa u kratkom prodaji i foreclosures jer, ako prodavatelj ne izvršava plaćanja hipoteka, prodavatelj vjerojatno ne plaća račune komunalnih usluga.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.