Kako se nositi s niskim ocjenjivanjem

Nacionalna udruga Realtors izvještava u svom mjesečnom istraživanju indeksa povjerenja REALTOR-a za prodaju između studenog 2016. i siječnja 2017., a 22% ispitanika suočilo se s problemima procjene. U NAR-ovom Anketi hipoteke inicijatorima, 55% ispitanika u tom vremenskom razdoblju izvijestilo je o pitanjima procjene.

Postoji niz razloga zašto se domovi ne procjenjuju po prodajnoj cijeni i procjene su niske. Evo nekoliko:

• Umjetno napuhane cijene koje proizlaze iz višestrukih ponuda.
• Smanjenje tržišnih vrijednosti zbog manje kupaca koji kupuju među većim popisom domova.
• Preplaviti se iz obilje foreclosure ili kratke prodaje u susjedstvu, pogotovo kada nema drugih usporedivih prodaja.
• Neispravna procjena od strane osiguravatelja.
• Prekoračenje od strane prodavatelja.
• Neiskusni procjenitelj koji ne razumije lokalne utjecaje na vrijednost.
• Rastuće tržišne vrijednosti zbog ograničenog inventara i nekoliko comps.
• Procjenitelj je zanemario prodajne podatke na čekanju, što bi moglo odražavati veću usporedivu prodaju kada je zatvorena, ili je procjenitelj odabrao usporedivu prodaju od pogrešnih četvrti.

• Kupac dobiva gotovinu od prodavatelja, uzrokujući vjerovniku da vjeruje da je cijena napumpana.

Jedan od čimbenika koji ne ulazi u igru ​​jest hoće li zajmodavac želi izvršiti zajam. Zajmodavci žele posuđivati ​​novac, a zajmodavci su zabranjeni za redlining.

Rješenja za niske procjene

Nemojte paničariti ako procjena bude niska. Teško je ostati mirno kad se čini da će prodaja na čekanju raspasti, ali obje strane imaju opcije:

• Kupac može nadoknaditi razliku u gotovini. Zajmodavac se brine o procjeni samo u onoj mjeri u kojoj utječe na odnos zajma i vrijednosti. Niska procjena ne znači da zajmodavac neće posuditi. To znači da će zajmodavac izvršiti zajam na temelju omjera dogovorenog u ugovoru na procijenjenoj vrijednosti. Ponekad zajmodavac kupca neće dopustiti kupcu da daje gotovinu za razliku i, u tom slučaju, kupac će platiti neke od troškova zatvaranja prodavatelja.
• Prodavatelj može smanjiti cijenu. Ako je dom precijenjen ili je vrijednost bila napumpana, često je ovo najbolje rješenje. Kupac je sretan i zajmodavac je zadovoljan. Nema jamstva da ako kupac ode, prodavatelj neće dobiti nisku procjenu od drugog zajmodavca kupca, a da ne spominjem vrijeme i poteškoće koje je potrebno za prodaju imovine ponovno. Ponekad je ptica u ruci najbolja.
• Prodavatelj može ponuditi drugu hipoteku za razliku. Ako kupac zaista želi kuću, ali ne može doći do razlike u gotovini, plaćanje ili paušalna isplata kasnije od strane prodavatelja je opcija. Nakon što se skladište zatvori, prodavači često zadržavaju pravo na popust druge hipoteke, prodaju ih manje od nominalne vrijednosti ulagaču.
• Naruči drugu ocjenu. Prvo, ako je vaš kredit FHA zajam, pitajte zajmodavca za popis odobrenih procjenitelja. Ili prodavatelj ili kupac mogu platiti drugu ocjenu. Ponekad će druga procjena biti veća od prve, posebno ako je prvi procjenitelj bio neiskusan ili je pogriješio.Ako je vaš zajam konvencionalni zajam, onda je to podložno pravilima Kodeksa kućnoga vrednovanja (HVCC). Barb Torres, akreditirani viši procjenitelj, kaže: "Čim stranke pronađu procjenitelja koji izlaze, koji nisu upoznati s lokalnim tržištem, imaju svako pravo kontaktirati vjerovniku (po mogućnosti u pisanom obliku) ZAHTJEV koristiti lokalni procjenitelj „.
• Dostaviti popis usporedive prodaje. Zamolite agente da sastavljaju popis nedavnih usporedivih prodaja koji opravdavaju dogovorenu prodajnu cijenu. Pošaljite taj popis osiguravatelju i zatražite pregled procjene. Pokušajte upotrijebiti comps bliže entitetu predmeta od onih koje koristi procjenitelj.
• Također, zamolite agente da nazovu agente za unos u tijeku prodaje kako bi saznali stvarnu prodajnu cijenu tih svojstava. Agenti za unos ne moraju otkriti prodajnu cijenu, ali mnogi su sretni jer im se mogu naći u istoj situaciji. Uvijek možete pitati hoće li agencija misliti da će vaša cijena procijeniti ako zastupnik odbije otkriti cijenu koja je na čekanju.
• Kompromis o vrijednosti. Ponekad će se prodavači malo odložiti na kupcu koji plaća cijelu razliku i podmiriti se negdje između punog novčanog doprinosa i potpunog snižavanja cijene. Što se tiče razlike između 10.000 USD, prodavatelj bi mogao pristati na prihvaćanje 5.000 dolara u gotovini i snižavanje cijene za 5.000 dolara.
• Zamolite prodavača da plati za neovisnu ocjenu. Na primjer, ako kupac spusti 20%, kupac se može prebaciti na program kreditiranja od 10% i upotrijebiti novonastupljeni novac kako bi pregovarao višu gotovinsku isplatu s prodavateljem.
• Otkažite transakciju. Mnogi ugovori o kupnji sadrže potencijalne zajmove. Ako procjena bude niska, kupac se ne kvalificira za kupnju nekretnine po dogovorenim uvjetima u ugovoru.Pravilno napisana kontingencija zajma omogućuje kupcu otkazivanje ugovora i zahtijeva od prodavatelja da pusti slobodni novac od kupca.

Isto tako, prodavatelj može prodati za više stavljajući kući natrag na tržište i u potrazi za novim kupcem. Sve dok niska procjena nije bila FHA, nova procjena mogla bi biti vrlo različita. FHA procjene dodjeljuju se broj predmeta pa ako je prvi kupac bio FHA i drugi kupac bio FHA, ista će se procjena upotrijebiti.