Način prihoda od vrednovanja nekretnina

Kada je namjena namjene neke tvrtke da generira dohodak od iznajmljivanja ili najmova, najčešće se primjenjuje metoda procjene ili vrednovanja prihoda. Neto prihod generiran od strane imovine mjeri se u kombinaciji s određenim drugim čimbenicima za izračunavanje njegove vrijednosti na tekućem tržištu, ako se prodaje.

Nije samo ulagači u imovini koji su zainteresirani za neto dobit generiran od strane operacija. Skoro će uvijek tražiti financiranje, a potencijalni zajmodavci pažljivo će ispitati i podatke o prihodima i troškovima. Oni će htjeti biti što sigurniji da je njihova investicija zaštićena.

Zajmodavci žele vidjeti normalne stanarske zakupnine koje premašuju troškove dovoljno da bi se hipoteke isplatile s profitom za vlasnike.

Korištenje stopa kapitalizacije (kap. Stopa) za procjenu vrijednosti

Neto prihod od poslovanja nekretnine se koristi kada se stopa kapitalizacije koristi za vrednovanje dohotka. Postoji inverzni odnos između cijene koja traži i brzine kap. Drugim riječima, što je veća stopa kapa, to je niža cijena za molbu.

Korištenje višestrukog iznosa najma za procjenu vrijednosti

Bruto množitelj najamnine ili GRM koristi bruto iznajmljivanje imovine, a ne neto prihod iz poslovanja korišten sa stopom kap.

Ovaj se izračun može obaviti na jedan od dva načina koristeći bruto potencijalni dohodak (GPI) ili bruto operativni prihod (GOI). Procjena vrijednosti je mnogo bolja koristeći bruto poslovni prihod jer se uzimaju u obzir gubici zbog popunjenosti i neplaćanja.

Treba uzeti u obzir stanje i buduće troškove

To je subjektivnija, ali vrlo važno uzeti u obzir stanje imovine. Nijedna od metoda vrednovanja dohotka ne uzima u obzir stanje imovine i potencijalne velike troškove popravaka u budućnosti, pa ih se mora uzeti u obzir pri dolasku na konačnu procjenu vrijednosti.

Postojeća svojstva možda su djelovala vrlo učinkovito ili bi mogli biti operativni problemi koji su depresivni neto dohodak. Iznajmljivanje možda nisu stvarni iznajmljivanje, a troškovi mogu biti veći ili niži nego što bi trebali biti.

Recimo da stanodavac daje stanarine za iznajmljivanje nekim stanarima u zamjenu za usluge, ili su možda troškovi popravaka i održavanja niži od norme za slična svojstva. Stanodavac je možda bio umoran od bavljenja upravnim zadacima ili možda samo nije bio zabrinut zbog problema koji dolaze niz cestu zbog lošeg održavanja.

Investitori koji pregledavaju svaki aspekt operacije ovdje bi vidjeli priliku jer brojevi stanarine nisu stvarni. Vidjeli su kako bi dobivanje stanara u tim jedinicama s punim trenutnim iznajmljivanjem značajno razlikovalo u neto profitabilnosti pa su ga htjeli kupiti. Mogli bi vidjeti da troškovi imovine nisu onakvi kakvi bi trebali biti, a imovina pada u zapreku i dovodi ih da prođu kupnju.

Oštri investitori i zajmodavci pažljivo će razdvojiti financije projekta kako bi bili sigurni da rade s realnim brojevima. Iznenađuje koliko je manje komercijalnih nekretnina pogrešno upravljano. Iznajmljivanja su preniska, troškovi su previsoki ili je kombinacija oboje.

Investitori koji se zaustavljaju na osnovnim izračunima vrednovanja bez kopanja u najam i troškovi često prenose najbolje ponude ili preplatite za svojstva.

Upoznajte metodu prihoda

Dobro je provesti znatno vrijeme učenja o načinu vrednovanja prihoda ako planirate raditi s klijentima investitora. Ne želite da vaši klijenti kupca ili prodavatelja investitora koriste terminologiju koju ne prepoznajete ili razumijete ili ne traže kalkulacije koje ne možete izvršiti.

Rad s investitorima može biti prilično nagrađiv jer je ovo tržište niša na tržištu vrlo aktivno. Također ćete graditi veliku poslovnu ponavljanja, kao i preporuke od zadovoljan investitora klijenata.