Izračunavanje stopa kapitalizacije za nekretnine i zašto je to važno

Jasno je da morate odrediti vrijednost imovine koja proizvodi dohodak ako razmišljate o kupnji u svrhu ulaganja. Ako to ne učinite bilo bi slično slijepima, siguran način da riskirate i potencijalno izgubite svoj kapital.

Izazov vrednovanja takve imovine nije tako težak koliko bi to moglo zvučati. Zapravo, izračunavanje stope kapitalizacije nekretnina je jednostavno i trebalo bi vas odvesti ne više od pet minuta.

Počinje razumijevanjem točno onoga što je stopa kapa.

Koja je stopa kapitalizacije?

Kapitalna stopa je stopa povrata koju možete očekivati ​​na investiciji na temelju iznosa prihoda za koji vjerujete da će imovina generirati za vas. To je, naravno, vrlo važan čimbenik. Nećete uložiti s namjerom da izgubite novac.

Ovo je sjajan način usporedbe sličnih svojstava jer se uzimaju u obzir svi troškovi. Kada se dvije nekretnine doimaju prilično sličnima, ali one koštaju više, to bi moglo biti zbog toga što stvara više prihoda ili zbog manjih troškova.

Kako izračunati stopu kapanja

Možete izračunati stopu kapitalizacije pomoću neto operativnih prihoda i nedavnih prodajnih cijena usporedivih svojstava. Utvrđuje se stopa velikih i malih slova, a zatim se primjenjuje na nekretninu koju razmišljate o kupnji kako biste utvrdili trenutnu tržišnu vrijednost na temelju prihoda.

Najprije, nabavite nedavnu prodajnu cijenu imovine sličnog dohotka. Koristimo primjer šestogodišnjeg apartmana koji je prodan za 300.000 dolara.

Sada odredite neto operativni prihod za taj apartman projekt ili neto posudbu koju ostvaruju vlasnici. Oduzmite sve troškove poslovanja osim hipoteke. Ovaj izračun vrijednosti imovine kao da ste platili gotovinu za to. Recite prihodi od najma nakon što su ti troškovi oduzeli 24.000 USD. Sada podijeli taj neto poslovni prihod po prodajnoj cijeni kako bi stigao do gornje granice: 24.000 dolara u troškovima podijeljeno s prodajnom cijenom od 300.000 USD daje vam stopu kapitalizacije od .08 ili 8 posto.

Kako koristiti stopu kapanja

Investitor može koristiti stopu kapa na dva načina. Možda bi želio vrednovati nekretninu koju namjerava prodati na temelju tržišnih stopa za ostala nedavno prodana usporediva svojstva ili možda želi utvrditi je li cijena molbe za nekretninu razumna ako razmišlja o kupnji.

Kada prodajete

Recimo da ste vlasnik projekta malog stana i želite ga prodati. Prikupljate informacije o nedavno prodanim svojstvima u području koje su slične vašima. Moglo bi imati više ili manje jedinica, ali pokušavate pronaći svojstva koja su sličnija onoj koju želite prodati.

Pronašli ste tri nekretnina koja su prodala u posljednja tri ili četiri mjeseca. Nevjerojatan dio je da mogu pronaći svoje neto prihode poslovanja. Ponekad se ti podaci objavljuju na popisu kao prodajnom mjestu, ali često to nije, osobito kada neto prihod iz poslovanja nije povoljan. Ovakve informacije možete dobiti od komercijalnog agenta za nekretnine, no posebno ako ćete s njom unositi nekretninu na prodaju.

Stoga stižete na tri stope s ograničenom imovinom u prosjeku za 9,2 posto. Neto operativni prihod vaše imovine iznosi 31.000 USD. Sada morate podijeliti neto operativni prihod po kapnoj stopi: 31.000 dolara podijeljenih s .092 iznosi 226.957 dolara. Postoji vrijednost vaše imovine.

Možete utemeljiti cijenu koju želite zatražiti za ovu imovinu i staviti je na tržište.

Kada razmotrite kupnju

Radit ćete s navedenim svojstvima kada usporedite svojstva za odluku o kupnji. To ga čini još lakšim za dobivanje neto poslovnih prihoda i izračunavanje stopa za svaku od njih. Zatim ih možete usporediti da biste vidjeli koja bi najbolja kupnja.

Ali svakako provjerite njihove troškove i iznajmite, jer bi se moglo ustati na vrh ako možete uočiti mogućnosti smanjenja troškova ili povećanja rente. Možda ćete ustanoviti da su troškovi nenormalno visoki za vrstu i veličinu entiteta ili možda otkrijete da se najamnine naplaćuju ispod tržišnih stopa za slična svojstva. Bilo koja od ovih situacija povećala bi stopu zatvaranja, što bi im omogućila bolju potencijalnu imovinu ako se ispravljaju.

Recimo da imate pogled na određeni projekt malih stanova koji je naveden za 495.000 dolara. Vrijedi li to na trenutnom tržištu ili je precijenjena? Ponovno, nabavite neka usporediva svojstva i prosječnu stopu kapanja. Kao primjer ćemo iskoristiti stopu od 9,2 posto.

Ako je neto prihodi od poslovanja ove imovine 39.500 dolara, vrijedi li cijenu? Ne, jer dijeljenje tog dohotka po stopi kapa daje vam vrijednost od 429.348 USD. Cijena koja traži cijenu od 495.000 dolara je malo iznad oznake.

Koji biste neto prihodi iz poslovanja trebali ostvariti tu cijenu za cijenu za vrijednost? Prebacite se na formulu i pomnožite početnu cijenu po stopi kapi. Pomnožite 495.000 dolara za 9,2 posto i ostvarite potrebni neto operativni prihod od 45.540 dolara.

Zapamtite, mogu postojati dobri razlozi zašto imovina opravdava bolju stopu kapa. Može biti mjesto ili značajke i kvaliteta zgrada i okoline. Sve se mora procijeniti prije nego što donese odluku, ali stopa brzine pomaže.