Izračunavanje neto iznosa posudbe za ulaganja u nekretnine

Početak uspješne investicijske strategije ulaganja u nekretnine je precizna procjena iznosa najma za buduće nekretnine. Neto najamnina uzima u obzir troškove imovine, ali ne i dužničke usluge kao što su hipoteke.

Zatim pregledavamo istu nekretninu s uključenom hipotekom i upotrebom stvarnog uloženog novca. To nam daje gotovinski najam gotovine.

Prinos neto iznajmljivanja

Evo primjera ako iznajmljujete nekretninu za 2400 USD mjesečno i zauzima 5 posto u godini. Izlazak za natječaj za godišnji gotovina iznosi 27.360 dolara. Sada izračunajte ove troškove:

• Godišnji trošak osiguranja: 1.200 USD
• Godišnji porezi: 1.400 USD
• Godišnji proračun za popravke: 600 $
• Naknada za upravljanje iznajmljivanjem: 6 posto

Ovi troškovi ukupno godišnje gotovinu od $ 4.842. Prihodi od 27.360 dolara, umanjeni za troškove od 4.842 dolara, iznose 22.518 dolara u najamninu nakon troškova.

Sada recimo da vam je koštalo $ 300,000 za kupnju imovine. 22.518 dolara podijeljeno s vrijednošću imovine od 300.000 dolara jednak je prinosu najma od 7,5 posto.

Neto prinos / bruto prinos

Očito je značajna razlika između ova dva izraza. Sam po sebi, "prinos" jednostavno označava najamninu koju nekretnina generira tijekom cijele godine i postotak koji predstavlja kupovnu cijenu. Prinosi općenito imaju tendenciju da budu veći u manje skupim područjima.

Bruto prinos ne uzima u obzir troškove - koliko vam to košta da zadržite tu imovinu gore i trčanje, uključujući kamate koje možda plaćate za zajmove i hipoteke. Preostaje vam stopa povrata ili "neto prinos" kada oduzimate ove troškove.

Prinos najma na gotov novac

Upotrijebit ćemo iste pretpostavke: mjesečna najamnina iznosi 2.400 USD, a imovina je zauzeta za 5 posto u godini. Otplata za natječaj za godišnji gotovinu ostaje na 27.360 dolara. Sada ćemo vam reći da ste stavili 60.000 dolara u gotovinu u detalj, pa ste posudili 240.000 dolara. Izračun će raditi ovako:

• Plaćanje mjesečne glavnice i kamata: 1.556,64 dolara
• Godišnji trošak osiguranja: 1.200 USD
• Godišnji porezi: 1.400 USD
• Godišnji proračun za popravke: 600 $
• Naknada za upravljanje iznajmljivanjem: 6 posto

Ovi troškovi ukupno godišnje gotovinu od 23.521,28 dolara. Prihodi od 27.360 dolara, umanjeni za troškove od 23.521 dolara, jednaki su iznosu od 3.839 dolara, a novčani povrat od gotovine iznosi 3.839 dolara, a novčana ulaganja od 60.000 dolara jednaka su gotovinskom najamu od 6,4 posto.

Zašto je to važno

Neto stopa iznajmljivanja ne postoji u vakuumu, ali može proći dug put prema vam reći je li ulaganje u određenu imovinu mudar ili nije toliko mudar. U najjednostavnijem smislu, to vam govori da li plaćate previše za nekretninu, toliko da biste pronašli bolju stopu povrata drugdje.

Rizik prema nagradi

Nekoliko bi se tvrdilo da bi tržište dionica moglo biti vrlo rizično u kratkom roku. Blipsovi se često ispravljaju i vraćaju se na stazu tijekom vremena, ali lako možete izgubiti novac ako ih ne možete pričekati. Malo loših vijesti ili lošeg izvješća o zaradi može doći do zaliha teško za neko vrijeme.

Pravilno odabrani stan za iznajmljivanje osigurat će mjesečni pozitivan novčani tok i biti relativno izoliran od loših ekonomskih vijesti. Vaš stanar i dalje treba mjesto za život, čak i ako je burza uzeo ronjenje. Također biste trebali graditi kapital na duge pruge zahvaljujući aprecijaciji vrijednosti i plaćanju hipoteke. Taj se kapital može iskoristiti za ostala ulaganja.

Povrat na investiciju

Obveznice su manje rizične od dionica, ali otkup je nizak prinos. Zajmovi obveznica za sigurnije kunske i državne obveznice niži su od onih za korporativne obveznice, ali one nisu baš tako velike. Teško se uzbuđivati ​​zbog ove vrste ulaganja, pogotovo ako ste u mirovini i na fiksnom prihodu.

Mjesečni novčani tok dobre kuće za najam može lako osigurati dvostruki povrat obveznica, osobito s poreznim prednostima koje ne dobivate s drugim vrstama imovine. Također možete koristiti poluge s hipotekom. Umjesto da preuzmete 150.000 dolara od obveznica za kupnju kuće za gotovinu, mogli biste izdvojiti oko 30.000 dolara za predujam i ostati raznovrsni s boljim povratom ulaganja.