Prodavatelj je dužan kupcu odbiti zatvoriti kratku prodaju

Pitanje: Je li prodavatelj obvezan kupcu odbiti zatvoriti kratku prodaju?

Čitatelj pita: Ja sam vrlo lud agenta za nekretnine, a ja vas kontaktiram jer mislim da biste znali odgovor na to. Moji kupci kupuju kratku prodaju. Agencija za popis nam je dala primjerak kratkog pisma o odobrenju i rekao nam da smo odobreni. Moji kupci su zatim platili procjenu, a obavili smo kućnu inspekciju, kao i inspekciju štetočina. Proveli su više od 1.000 dolara u unaprijed pristojbama. Sada prodavatelj odbija zatvoriti kratku prodaju. Možemo li tužiti prodavatelja ili ga zatvoriti? Je li prodavatelj odgovoran kupcu za odbijanje zatvaranja kratke prodaje? " - California REALTOR®

Odgovor: Vjerojatno je dobra stvar da me pitate je li prodavatelj odgovoran kupcu zbog odbijanja zatvaranja kratke prodaje jer bi vam odgovor koji bi dobio od kratkog odvjetnika za prodaju mogao biti: "Vruće pismo, idemo na sud."

Mislim da gotovo svaki put kad dobijete odvjetnika koji može zaraditi mnogo novca na temelju odvjetničkih savjeta, možda imate sukob. To je kao da traži kirurga ako treba raditi. Kao da pitate frizera ako vam je potrebna kosa. Ili pitajte prodavača Nordstrom ako biste trebali kupiti one Jimmy Choo crvene patentno-kožne pumpe. Da, oh, da.

S druge strane, pitajući me o odgovornosti prodavatelja, ne mogu dati pravno mišljenje jer nisam odvjetnik i ne prakticiram zakon. Kao agent za nekretnine poput vas, ne mogu vam davati pravne savjete. Mogu, međutim, podijeliti s vama moje osobne misli o odgovornosti prodavatelja na temelju vlastitih iskustava iz rukovanja malim prodajom u Kaliforniji.

Svakako mogu osjetiti vašu ljutnju u ovoj situaciji. Ovdje imate kupce koji su vjerovali da je prodavač surađivao s kratkom prodajom, a na temelju tog uvjerenja kupci troše mnogo novca koji istražuju imovinu u pripremi za zatvaranje. Možda se osjećate prevareni i zavedeni. Možda se osjećate da je prodavatelj prekršio ugovor o dobroj vjeri u ugovoru.

No, postoje dva važna dijela dokumentacije koja je vjerojatno uključena u vaš ugovor o kupnji, što će prepustiti prodavaču da ode od kratke prodaje.

Dodatak za kratku prodaju omogućava prodavaču malih prodavača da hoda od zatvaranja

AUTOMOBIL. stalno se mijenja i ažurira svoj oblik nekretnina, a kratki dodatak prodaji, SSA, nije iznimka. Mnoge druge države slijede primjer i koriste slične oblike kako bi objasnile posljedice kratke prodaje jer standardni ugovori o nabavi ne ukazuju na kratku prodaju.

Kratki prodajni dodatak kaže da kupac i prodavači ne moraju pristati na bilo koji od uvjeta kratkog zajmodavca. MoĹľete reÄ ‡ i da je ÄŤinjenica da prodavatelj dopuĹta da VaĹi kupci troše novac na inspekcije znaÄ i da je prodavatelj dao podrazumijevano odobrenje Sud bi se mogao suprotstaviti i reći da se odobrenje treba pisati jer svi ugovori o nekretninama moraju biti u pisanom obliku.

Kratki prodajni dodatak također kaže da su kupac i prodavatelj odgovorni za svoje troškove, čak i ako jedna od stranaka otkaže kratku prodaju.

MARS hipoteka olakšava obavijest omogućava prodavaču kratkog prodaja da hoda od zatvaranja

Ponuda za olakšanje hipoteke na hipotekom je rezultat odluke FTC-a poznatog kao MARS. Svi agenti za nekretnine koji se bave kratkom prodajom u svakoj državi trebaju davati kopiju MARS obavijesti prodavatelju prije nego što je prodavatelj dužan platiti proviziju. I da, prodavači plaćaju proviziju u kratkom prodaji. Provizije se isplaćuju iz prihoda od prodaje.

Osnove MARS-a je kako slijedi:

• Prodavatelj može u svakom trenutku prestati poslovati s agentom za unos.
• Agencija za unos nije povezana s vladom niti je odobrena od strane vlade.
• Kratka prodaja ne može odobriti ponudu.
• Ako i kada je ponuda izdala kratka prodajna banka, prodavatelj ima pravo odbiti ponudu.
• Ako prodavatelj prihvati ponudu, prodavatelj će platiti pristojbu propisanu agenciji za unos.
• Ako prodavatelj odbije ponudu, prodavatelj ne duguje agentu za unos.
• Iznos naknade za agenta za unos je navedeno.
• Ako prodavatelj prestane plaćati hipoteku, prodavateljova potražnja smanjuje se i prodavatelj može izgubiti kuću.

Do sada, u Kaliforniji, agenti nisu dužni dati kupcima primjerak bilo kojeg od MARS otkriva - a ne MARSSN niti MARSMRN. Moje osobno mišljenje je da od MARSovih dokumenata prepusti prodavatelju da otkazuje kratku prodaju u bilo kojem trenutku prije pismenog prihvaćanja kratkog pisma odobrenja za prodaju, kupcu bi trebalo upoznati sa ovim otkrićem.

Dno crta je kratka prodaja koja je obično uznemirena prodaja. U nevolji situacijama prodaje, vlasnici kuća imaju određena prava. Nitko neće vjerojatno biti uspješan u tome da prodavatelj proda svoj dom kao kratku prodaju ako prodavatelj ne želi prodati. Kratka prodaja je izbor. Ali to ne znači da nećete naći odvjetnika koji je spreman za to.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.