Kako prodati kuću kroz zemljišni ugovor

Zemljišni ugovori su korisni instrumenti za prodavatelje koji prodaju kuću i razmišljaju o isporuci financiranja kupcu. To daje prodavačima ugrađeni dohodak i općenito bolju kamatnu stopu nego stope ponuđene na računima na novčanom tržištu ili potvrde o depozitima. No, oprezni prodavatelj treba poduzeti korake kako bi zaštitio kapital i osigurala kupca da ispuni uvjete zemljišnog ugovora.

Razlika između zemljišnog ugovora i hipoteke

Zemljišni ugovori su sporazumi o sigurnosti između prodavatelja, poznatog kao Dobavljač i kupca, poznatog kao Vendee. Dobavljač financira prodavač, koji može ili ne mora sadržavati temeljni zajam. Glavna razlika između zemljišnog ugovora i hipoteke je kupac koji ne prima djelo ili jasan naslov vlasništva sve dok se zemljišni ugovor ne isplati.

Neke države imaju zakone koji se odnose na zemljišni ugovor sličan povjerenju, a ti zemljišni ugovori predviđaju stečajnog upravnika, čime je povjerenik "moć prodaje" pokrenuo postupak ovrhe u slučaju da prodavatelj propusti ugovor. Druge države daju kupcima duži rok otkupa, slično onima koji se nalaze pod hipotekom. Iz tih razloga važno je smanjiti vjerojatnost neispunjavanja obveza prema unaprijed kvalificiranom korisniku Vendee.

Zaštita prodavača na prodaji zemljišta

Ako imate zajam koji je u osnovi, s obzirom na izbor između ravnopravnog ugovora ili ugovora o zamrzavanju, ponudite ugovor o zakupu zemlje. To će vam dati poništenje postojeće kamatne stope prve hipoteke. Tražite pravni savjet o klauzuli o otuđenju. Zajmodavac bi mogao nazvati vašu dospjelu i naplatu kredita ako vjerovnik otkrije da ste prodali kuću putem zemljišnog ugovora.

• Dobiti izvješće o kupcu o kupcu. Ako je kupac podnio stečaj, podnio je zakašnjelo plaćanje drugim vjerovnicima ili, pogoršavajući, nikakav kredit, ta pogrdna evidencija crvena je zastava.
• Potražite politiku osiguranja naslova. Pretraživanje naslova javnih evidencija također će pokazati prava ili prosudbe podnesene protiv kupca. Naslovna tvrtka vjerojatno će tražiti zadovoljstvo tih tereta prije nego što će osigurati zemljišni ugovor o naslovnoj politici. Zamolite da vidite kopiju preliminarnog naslovnog izvješća (ili opredjeljenja za naslovno osiguranje) da biste utvrdili ima li pretraživanje nešto o kupcu.
• Tražite Hefty Down plaćanje. Kupci su manje vjerojatno da će se udaljiti od zemljišnog ugovora ili prestati plaćati ugovor o prodaji u slučaju da je kupac izvršio veliku predujam. Što više novca uložite unaprijed, to je manje vjerojatno da će kupac riskirati izgubiti.
• Obavi kratkoročno financiranje. Plaćanja možete amortizirati 30 godina, ali zatražite plaćanje balona nakon pet ili deset godina. To će omogućiti kupcu refinanciranje ili prodaju imovine kako bi vam platili ranije. Provjerite je li ta vrsta financiranja u skladu s vašim državnim zakonima. Plaćanje balona može biti zabranjeno.
• Provjerite zapošljavanje kupca. Pobrinite se da je kupac zaposlen i da je zaposlen najmanje dvije godine, po mogućnosti duži. Pitajte je li kupac zaposlen u tvrtki ili je ugovor o radu i hoće li se rok za zapošljavanje smatrati prestankom u bilo kojem trenutku.
• Pitajte za osobne reference. Provjerite reference kupca, uključujući i prethodne stanodavce. Pitajte o povijesti plaćanja na prethodnim najamninama, a ne samo trenutnoj najamnini, jer ponekad stanodavci će reći ništa da bi stanar iz imovine. Vratite se u stanodavca pred postojeći stanodavac i raspitajte se.
• Inzistirati kupcu da dobije police osiguranja kuće. Ne želite biti odgovorni za kuću nakon što je zemljišni ugovor potpisan i ovjeren. Pobrinite se da vas kupac nazove kao dodatno osiguranik i da dobije kopiju police osiguranja vlasnika kuće.
• Postavljanje računa za isplatu. Mnoge banke i financijske institucije nude uslugu koja će prikupljati isplate od kupca i poslati ih vama ili ih uplatiti na vaš bankovni račun. Sprječava kupca da zna vašu kućnu adresu, a aranžman vam oslobađa putovanje.
• Prikupiti poreze od prodavača. Zamolite prodavača da isplati poreze vašoj tvrtki za isplatu. Tvrtka tada može izvršiti isplatu poreza vašem procjenitelju nekretnina i možete biti sigurni da će porezi biti plaćeni na vrijeme.
• Uključite naknadu za kasniju naplatu u zemljišnom ugovoru. Ako plaćate neku osnovnu isplatu kredita, trebat ćete pravovremeno primati uplate kako biste izbjegli svoje kasne naplate. Puniti kupca razumnu naknadu za isplate primljene kasno zavesti kupca da plati na vrijeme.
• Osigurajte nastavak održavanja i njege. Razmislite o uključivanju klauzule ubrzanja u ugovoru, što će vam omogućiti da Vendee refinance svojstvo ako stanje imovine postaje rizik za vaše financijsko ulaganje.
• Spriječiti prodavača od dodjele ugovora. Nakon što ste izvršili domaću zadaću za odobrenje ovog kupca, ne želite dati kupcu pravo dodijeliti ugovor nepoznatom entitetu.
• Razgovarajte s odvjetnikom. Vrijedno je potrošiti nekoliko stotina dolara za dobivanje pravnih savjeta prije ulaska u zemljišni ugovor. Osim toga, odvjetnik će vjerojatno razmišljati o nečemu što sam propustio na ovom popisu.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.