Obrazac 1099-A za foreclosure i njegov utjecaj na vaše poreze

Homeowner obično prima IRS obrazac 1099-A od svog vjerovnika nakon što je njegov dom zakasnio. Informacije o obrascu potrebne su za izvještavanje o ukidanju porezne prijave … i da, na žalost, to morate učiniti.

Možda ćete primiti više Obrasca 1099-A za jedan entitet ako ste imali više hipoteke ili založno pravo, a više je od jednog zajmodavca bio uključen u foreclosure. Ali nemoj paničariti. Evo što trebate znati.

Foreclosures i kapitalni dobici

Internal Revenue Service tretira foreclosure jednako kao da ste prodali svoju imovinu. Morat ćete izračunati kapitalnu dobit ili gubitak, ali za razliku od uobičajene prodaje, u ovom scenariju nema "prodajne cijene". Ovdje se pojavljuje obrazac 1099-A.

Informacije o Obrascu 1099-A

Trebat će vam datum prodaje i prodajnu cijenu imovine oduzetih zajmova kako bi pravilno prijavili svoju "prodaju" IRS-u, a informacije o obrascu 1099-A pronaći ćete. Za cijenu prodaje koristit ćete ili fer tržišna vrijednost imovine ili nepodmirena bilanca zajma u vrijeme foreclosure.

Nepodmireni dug zajma nalazi se u okviru 2, a fer tržišna vrijednost nekretnine nalazi se u polju 4 od 1099-A. Datum zatvaranja je označen u polju 1 i to će se koristiti kao datum prodaje imovine - to jest "datum prodaje

Porezni obveznici također moraju znati je li zajam bio zajam za povrat sredstava ili zajam za neizravni prihod. Kredit je vjerojatno bio povrat sredstava ako je zajmodavac provjerio "da" u polju 5 koji pita "Je li dužnik osobno odgovoran za otplatu duga?"

Imate li dobitak ili gubitak?

Kapitalni dobici prikazani su na Prilogu D za domove koji su bili osobni rezidenci. IRS ne dopušta poreznim obveznicima da potražuju gubitke na osobnim rezidencijama. Bilo koja dobit - i da, foreclosure zapravo može rezultirati dobitkom - obično se može nadoknaditi isključivanjem kapitalnih dobitaka za glavni dom, tako da malo vjerojatno da će foreclosure dovesti do bilo kojeg poreza na kapitalnu dobit.

U svakom slučaju morate obavijestiti 1099-A podatke, ali vjerojatno nećete morati podnijeti porezni pogodak.

Prijavljivanje oduzimanja

Upotrijebite datum prodaje u okviru 1 od 1099-A kao datum prodaje, a zatim unesite prodajnu cijenu na raspored D. To će biti iznos u okviru 2 ili iznos u polju 4. Kojem ćete okviru upotreba ovisit će o pravilima kreditiranja države u kojoj je imovina locirana pa provjerite kod lokalnog poreznog stručnjaka kako biste bili sigurni da odaberete točan.

Izračunavanje dobitka

Možete izračunati svoju dobit uspoređujući "prodajnu cijenu" koju ste koristili s kupovnom cijenom, što je vaša osnovica za troškove u imovini. Te se informacije obično mogu pronaći na zaključnoj potvrdi HUD-1 koje ste primili prilikom kupnje entiteta. Razlika između prodajne cijene i vaše cijene osnova je vaš dobitak. Unesite ovo na Raspored D i na redak 13 obrasca poreza na obrascu 1040.

Ulaganja u nekretnine

Koristite obrazac 4797 ako je nekretnina koja je bila preuzeta bila najam ili investicija. Vjerojatno vam je potrebna pomoć poreznog stručnjaka u ovom slučaju, jer postoje i dodatni čimbenici koji se trebaju uzeti u obzir, kao što je preuzimanje odbitaka za amortizaciju, prenesene gubitke pasivne aktivnosti i izvještavanje o konačnim prihodima i troškovima najma.

Oblik 1099-A u odnosu na oblik 1099-C

Možda ćete dobiti obrazac 1099-C umjesto obrasca 1099-A ako je vaš zajmodavac zatvorio nekretninu i otkazao preostalu dugu hipoteke koju ste imali. U tom slučaju IRS preuzima stav da ste primili dohodak od foreclosure - primili ste novac od zajmodavca za kupnju svog doma i niste platili sav taj novac.

No, iako je oprošeni dug prijavljen na rasporedu 1099-C obično je oporezivi dohodak, hipoteka oprost duga oporavak Zakon uglavnom isključuje hipoteke otkazan kroz foreclosure.

Važno ažuriranje

Ova porezna odredba koja vam omogućuje da isključite hipoteke otkazane kroz foreclosure tehnički su istekle 31. prosinca 2016. godine, ali je dvopredmetni Zakon o proračunu ušao u nju novog života u veljači 2018. godine. Vraćena je retroaktivno za pokrivanje porezne godine 2017. Samo će vrijeme reći hoće li Kongres obnoviti ponovno za 2018. i za buduće godine.

Za sada je ova odredba obuhvaćena ugovore o isključenju koji su sklopljeni 2017. Trebali biste se kvalificirati ako ukupni iznos dugova premašuje ukupnu vrijednost vaše imovine neposredno prije vremena zatvaranja. To znači da ste "insolventni" i morate prijaviti otkazani dug samo na poreznoj prijavi u onoj mjeri u kojoj prelazi vašu stečajnu nesposobnost - razlika između vaših dugova i vaše imovine.

Na primjer, možda ćete imati dugove u iznosu od 300.000 USD, a sva vaša preostala sredstva u vrijednosti od 200.000 USD. To je razlika od $ 100,000. Ako je vaš zajmodavac oprostio ili otkazao saldo od 120.000 USD na vašem hipotekarnom zajmu, morate prijaviti 20.000 dolara kao dohodak - iznos koji premašuje stečaj u iznosu od 100.000 USD.

NAPOMENA: Porezni se zakoni povremeno mijenjaju tako da se trebate posavjetovati s poreznim stručnjakom za najsuvremenije savjete. Informacije sadržane u ovom članku ne služe kao porezni savjeti i nisu zamjena za porezne savjete. ​