Prosječna kratkoročna prodaja - Vodič za kupnju kuće

Pitanje: Koja je prosječna vremenska skala za kratku prodaju?

Čitatelj pita: "Zainteresiran sam za kratku prodaju, ali čujem priče o hororima o tim vremenima. Neki ljudi za koje poznajem radili su kratku prodaju već više od godinu dana. Rekli su mi da bi moglo potrajati nekoliko godina kako bi dobili kratku prodaju prodaja je odobrena.To izgleda strašno dugo bez dobrih razloga Kakav je prosječni vremenski rok za kratku prodaju? "

Odgovor: Način na koji bi većina kratkih agenata za prodaju predvidjela vremensku skalu za vašu kratku prodaju je prvo gledanje vaših podataka o kreditima. Vrsta zajma koju imate i identitet vašeg vjerovnika postavit će pozornicu za kratku vremensku prodaju. Možda se ne prisjetite vrste zajma koju ste izvorno izdali. Moglo bi vam biti zajam:

• Konvencionalni zajam
• FHA zajam
• VA zajam
• Fannie Mae zajam
• Freddie Mac zajam

Osim toga, možda plaćate dva ili tri zajma? Možda vaš kredit nosi osiguranje hipoteka? Svi ovi uvjeti utječu na pričekajte kratko odobrenje prodaje i dodajte slojeve na kratku prodaju.

Osnovno vremensko razdoblje za odobrenje za kratko vrijeme

Prvi korak kratke prodaje je skupiti sve za vaše papire. Volim unaprijed prikupiti papire svojeg klijenta. Ovo se sastoji od sljedećih osnovnih dokumenata:

• Posljednje dvije godine poreznih prijava
• Posljednje 2 W2s / 1099s
• Posljednje dvije bankovne izjave
• Posljednje dvije stubove plaće
• Financijsko izvješće ili 1126
• Obrazac 4506
• Potpisan i datiran

Banke bi mogle tražiti dodatne papire, ali gotovo svaka banka traži gore navedene dokumente. Skeniram te dokumente u PDF datoteku, primjećujući broj kredita na svakoj stranici.

Tada potpišemo ugovor o unosu, objavljivanje i autorizaciju treće strane, što omogućuje da razgovaram s bankom (prodavačima) prodavatelja. Pucam fotografije kuće, vodim vizualnu inspekciju svog agenta i pričvršavam lockbox.

U mom području Sacramento, od trenutka kada je unos u MLS do doba prihvatljive ponude, bilo je od 2 do 3 dana do 2 do 3 tjedna. Ako se dom nalazi u području s velikim oglasnim prostorom, može proći još 60 do 90 dana prije nego što primimo prihvatljivu ponudu.

Nakon što je ponuda primljena i potpisana, šaljem ga u banku zajedno s kratkim prodajnim paketom prodavatelja i pripremljenom HUD-om. Od tog trenutka do vremena odobravanja kratkog odobrenja, prosječna vremenska linija iznosi oko 60 do 90 dana.

To znači 30 dana za prodaju + 60 dana za odobrenje + 30 dana za zatvaranje escrowa = 4 mjeseca, u prosjeku.

Uzroci zbog kašnjenja u kratkom roku u vremenskoj traci

Jedan od najvećih problema koji vidimo u kratkom prodaji danas su kupci koji nisu predani kratkom postupku prodaje. Budući da je većina vremenske linije nepoznata, može se kupac osjećati vrlo nesigurno. Kratki agenti za unos u prodaju mogu pružiti obrazovanu pretpostavku, ali hoće li agenta kupca razumjeti kako kratka prodaja radi je divlja karata. Ako zastupnik kupca ne može upravljati očekivanjima kupca i ne zna kako objasniti prodajnu vremensku skalu za kupca, taj kupac može lako krenuti izvan kontrole. To nije krivnja kupca.

Out-of-control i frustriran kupac je kupac koji će otkazati kratkoročnu prodaju. Ove vrste kupaca ne žele čekati kratko odobrenje prodaje. Oni će otkazati i potom ući u drugu kratkoročnu prodajnu transakciju, koja počinje sat otkucavati ponovo. Čini se pitate se zašto.

Drugi problem je čekanje kratke vremenske prodaje za prodaju kupcima previše vremena za razmišljanje o kupnji kratke prodaje. Ako su kupovali tradicionalnu prodaju, do trenutka kada su odlučili da im se ne sviđa kuća, mrzili su susjede i poželjeli da nikada nisu stavili oči na mjesto, transakcija bi bila zatvorena. No kratka prodaja traje toliko dugo da kupci imaju previše vremena za razmatranje svih negativnosti i nedostataka. Ponekad, oni razvijaju hladne noge.

Imala sam prodavatelja otkazati kratku prodaju za koju se u početku zakleo da je njezin san kući. Imala je pismo odobrenja, a zajmodavac je približio crtanje dokumenata. No procjena je bila 20.000 dolara niža od prodajne cijene jer je vrlo malo prodaje u tom susjedstvu. Procjenitelj je morao pogledati izvan područja za sličnu prodaju. Koristio je prodaju koje nisu bile usporedive prodaje. Kupac se bojao da je vrijednost kuće pala tijekom 30-dnevnog razdoblja escrowa za 20.000 dolara, a ona je izluđivala.

Umjesto da je oduševljen što je banka bila prisiljena smanjiti cijenu svog doma za 20.000 dolara, kupac je otkazao kratku prodaju. Nije bila spremna kupiti kuću. Nisu svi kupci spremni kupiti kuću.

Kada se ove vrste događaja dogode i otkazuje kupac, započinje kratka vremenska prodaja. Zato najvažnija stvar koju možete napraviti u kratkoj prodaji jest zadržati kupca informiranu, angažiranu i sretnu.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.}