Saznajte kako kratkoročna prodaja ili foreclosure utječu na kredit

Prodavači se mogu pitati hoće li kratkoročna prodaja utjecati na njihovu kreditnu sposobnost manju od završetka foreclosure i postoje li druge prednosti između njih. Dok je u foreclosure, i ovisno o državnim zakonima, prodavatelj mogao eventualno ostati u imovini, u biti najam besplatno, četiri mjeseca do godinu dana prije nego što bude prisiljen napustiti. Ali ta činjenica sama ne znači da je foreclosure bolje.

Dok kratka prodaja uključuje ponudu domova za prodaju, općenito navedene putem MLS-a. Potencijalni domaći kupci imat će sastanke za pregled kuće, neki će napraviti lowball ponude, agenti mogu održavati otvorene kuće i, općenito, prodavatelj život će biti poremećen, sve u nadi da će kupac kupiti kuću.

Osnove kratke prodaje

Kratka prodaja se događa kada zajmodavac pristane prihvatiti manje od iznosa koji duguje domu ili zato što nema dovoljno kapitala za prodaju i plaćanje svih troškova prodaje. Nisu svi zajmodavci pregovaraju o kratkoj prodaji, i to je razlog zašto agencija za nekretnine ili odvjetnik može biti ogromna pomoć kontaktiranjem odjela za smanjenje gubitaka zajmodavca kako bi saznali.

Ne možete se samo probuditi ujutro i odlučiti da ćete prodati svoj dom gubitkom tražeći kratku prodaju. Bilo je to da zajmodavci ne bi ni razmotrili kratku prodaju ako su vaša plaćanja aktualna, ali to se promijenilo. Međutim, shvatite da će zajmodavci biti više prihvatljivi za pregovore ako su vaše isplate u zaostatku. Osim toga, ako imate gotovinu, zajmodavac može pokušati dotaknuti te račune.

Koliko je utjecaj na kredit prodavača kratkog prodaja?

Fair Isaac objavio je izvješće u kojemu se kaže da o kreditnim rezultatima utječe o istom, bez obzira na to radi li prodavač kratku prodaju ili foreclosure. Fair Issac kaže da su prosječne bodove izgubljene na FICO bodovima sljedeće:

• 30 dana kasno: 40 do 110 bodova
• 90 dana kasno: 70 do 135 bodova
• Foreclosure, short sale ili act-in-lieu: 85 do 160
• Stečaj: 130 do 240
• Foreclosure ili Deed-in-Lieu foreclosure:Oba ova rješenja utječu i na kredit, ističe David Steep iz Vitek Mortgagea. Prodavači će zauzimati pogodak od 200 do 300 bodova, ovisno o ukupnom stanju kredita. To znači da ako prodavatelj's FICO rezultat prije foreclosure je 680, to može zaleti kao niska kao 380.
• Kratka prodaja:Steep tvrdi da je učinak kratke prodaje (pod uvjetom da prodavači imaju više od 59 dana kasno) na prodajnom kreditnom izvještaju identično onoj kod foreclosurea. Ding na kredit će se pojaviti kao pred-foreclosure u otkupni status, Steep kaže, što će rezultirati gubitkom od 200 do 300 bodova. To znači da je prodavač kratke prodaje s prethodnim FICO-om od 720 mogao vidjeti pad s 520 na 420.

Moje osobno iskustvo kao agenta bilo je nešto drugačije. Dovršio sam kratku prodaju za prodavača Sacramentoa koji je 90 dana iza svoje hipoteke. Nekoliko mjeseci nakon što je njezina kratka prodaja zatvorena, provjerila je kreditno izvješće i našla da je FICO pala za samo 100 bodova na 671. Sumnjam da se svaka situacija prodavača razlikuje.

Catherine Coy, posrednik hipoteka u južnoj Kaliforniji, slaže se s Steepom. "Utjecaj na kreditno izvješće potrošača - foreclosure vs short sale - razlika je što je pogođen vlakom ili autobusom", kaže Coy, govoreći o zajmoprimcima koji su za nekoliko mjeseci unatrag. Međutim, tijekom godina, kratkoročna prodaja imaju tendenciju sve manje i manje stigmatizirati.

Razdoblje čekanja prije kupnje druge kuće

• Foreclosure ili Deed-in-Lieu foreclosure:Steep kaže da prodavatelj koji želi kupiti drugi dom nakon foreclosure završit će čekajući oko 24 do 72 mjeseca prije nego što zajmodavac ponudi bilo kakvu kamatnu stopu koja ima smisla. Coy kaže: "Dobra vijest je kratka prodaja koja će potrošaču omogućiti dobivanje institucionalnog zajma za novi dom za dvije godine".
• Kratka prodaja:Neki agenti kažu da je dobra vijest za prodavače kratkog prodaja je čekanje puno kraće prije kupnje drugog doma, a smjernice Fannie Mae u 2008. usvojile su nove postupke. Može li prodavatelj ponovno kupiti za manje od dvije godine? Ne stvarno, kaže Coy, "To je krajnji mit da potrošač može ponovno kupiti za oko 18 mjeseci uz dobru kamatnu stopu". Međutim, smjernice Fannie Mae sada zahtijevaju samo 48 mjeseci začina, a to nije tako dobra vijest za agente koji se specijaliziraju za kratke prodaje. "
  • FHA je usvojio smjernice u 2010 da kaže prodavatelj koji je trenutno i ne kratke prodaju mogu kvalificirati da odmah kupiti drugi dom. Zajmodavci nisu tako brzo slijediti ove smjernice. Međutim, tvrtka Flagstar Bank dala je prodavaču kratkog prodaja Elk Grove novi zajam u roku od 2 mjeseca od zatvaranja svoje kratke prodaje, a taj je prodavatelj bio u to doba. FHA može odobriti zajam za prodavača kratkog prodaja koji se kvalificira pod programom Back to Work nakon jedne godine.
  • Imajte na umu da smjernice Fannie Mae dopuštaju prodavatelju da odmah podnese zahtjev za novi zajam za kupnju drugog doma ako taj prodavatelj zadržava tekuće plaće, da nema delinkvencije iznad 30 dana i nije se složio s otplatom duga. Štoviše, to je kasno plaćanje koje dramatično utječe na vaše kreditno izvješće, a ne na kratku prodaju.

Odricanje od prekida ili kratkotrajne prodaje

Ako ste prodavač koji pokušava odlučiti hoće li neka dom proći kroz foreclosure u odnosu na pokušaj kratke prodaje, spašavanje vašeg kredita možda neće biti prednost za kratkoročnu prodaju, kaže Coy. Ona izvještava da prema "Code Factor Code # 22, nema prednosti za kreditne rezultate za delinkventnog dužnika na kratkoj prodaji preko foreclosure."

Ipak, imam svoje sumnje.Iz onoga što sam vidio, manje je štete na kreditnom izvješću nakon kratke prodaje koja uključuje kašnjenje plaća od foreclosure. Štoviše, još jedna prednost za one s delinquencies na njihovu kreditnu je mogućnost kupiti drugi dom koristeći konvencionalno financiranje u roku od 4 godine tijekom 7-godišnje razdoblje potrebno za foreclosures. Neki zajmodavci će napraviti zajam za novi dom dan nakon što je kratka prodaja zatvorena. Postoje i druge kratke prednosti prodaje u odnosu na foreclosure.

Ali potražite pravni i porezni savjet prije donošenja te odluke.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.}