Trebate li upotrijebiti klauzulu o eskalaciji kada se ponudite kući?

Kupac možda želi koristiti tu klauzulu u ponudi za kupnju ako se čini da drugi potencijalni kupci mogu ponuditi ponudu iznad navedene cijene. Imovina može biti navedena na 295.000 USD. Ima sva zvona i zviždaljke koje bi kupac mogao poželjeti, a smješten je u susjedstvu visoke potražnje na mirnoj ulici.

Ponekad agent agencije savjetuje kupce da će sve ponude biti prikazane na određeni dan u određeno vrijeme. To bi mogao biti vaš prvi trag da prodavatelj očekuje da će dobiti više od jedne ponude na ovom šljiva imovine.

Na tržištu vruće prodavatelja i prekrasnom domu na 295.000 dolara, prodavatelj bi mogao primiti ponude od 290.000 dolara - jer postoji stalno netko tko vjeruje da nitko drugi neće ponuditi - $ 295.000, $ 305.000 i $ 310.000. Ako četvrti kupac pošalje ponudu s klauzulom o eskalaciji za dodatnih 1.000 dolara, on bi pristao platiti prodavatelju 311.000 dolara. Zapamtite, kapa mu je iznosila 315.000 dolara.

Kupac je sretan jer je cijena 4.000 dolara po maksimalnoj cijeni koju je zapravo spreman platiti, a prodavatelj je sretan jer dobiva najvišu ponudu. Sve se čini dobro i dobro, ali zar ne?

Nedostaci na klauzulu o eskalaciji

Klauzula o eskalaciji nije uvijek najbolja opcija za prodavatelja. Prihvaćanje ponude s klauzulom o eskalaciji znači da više ne može izdati višestruke odgovore na druge stranke, niti može nastaviti pregovarati. Kupac je zaradio novac sa stola. Kupac je zapravo bio spreman ići čak i veći, pa je prodavatelj izgubio taj $ 4.000.

Prodavač koji prihvaća ugovor s klauzulom o eskalaciji nikada neće znati koliko je veći kupac zapravo mogao ponuditi.

Moglo bi biti u najboljem interesu prodavatelja da umjesto toga izda ponuditelj. Prodavač može napraviti drugačiji odgovor na svaki kupac u nekim državama, ili ponekad samo jednom ili dva kupca. Prodavatelj općenito ima više opcija dostupnih u situaciji s višestrukim odgovorima. Svaka se protuobavljač idealno može vagati i analizirati odvojeno.

Kao primjer, recimo da prodavatelj odluči da je potražnja na tržištu toliko snažna za njezin dom da bi mogla ne izabrati bilo koji od kupnje ponude ili protiv bilo kojeg od njih. U takvoj situaciji, prodavatelj može promijeniti cijenu prodajne cijene domova na 315.000 dolara i ponovo pokrenuti postupak licitiranja.

Naravno, nedostatak ovog scenarija je da možda neće biti neposrednih korisnika i imovina bi mogla ostati još dani na tržištu. To je uvijek rizik kada prodavatelj podiže svoju cijenu. Ipak, to bi još uvijek moglo biti održivo rješenje, a vrijedno je razmotriti umjesto da prihvati ugovor o eskalacijskoj klauzuli.

Zašto kupci gravitiraju prema skalabilnim klauzulama

Niti svaki homebuyer uživa u neizvjesnosti i napetosti koje dolaze s pregovorima za kupnju kuće. Kupci su često zabrinuti zbog konkurencije, a neki čak odbijaju ponuditi ponudu u situacijama s višestrukim ponudama. Predstavljanje klauzule za eskalaciju može povećati šansu kupca da prihvati ponudu i postavlja određene parametre koji definiraju kupčevu zonu udobnosti.

Bez obzira na to je li klauzula o eskalaciji "pravna" u svakoj državi ovisi o interpretaciji, ali to ne sprječava agente da ih predlažu ili kupci ne žele to učiniti. Međutim, za sve praktične svrhe, kupcu bi moglo biti mnogo lakše da se napravi najbolja i najbolja ponuda i da se s njom izvrši.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.