Saznajte kako zajam-to-vrijednost utječe na hipoteku

Omjer zajma / vrijednosti (LTV) je financijski izraz koji koristi zajmodavac da izrazi omjer kredita prema vrijednosti imovine. Omjer LTV je jedan od ključnih čimbenika rizika koji lenders procjenjuju kada qualifying borrowers za hipoteku. Rizik neispunjavanja obveza je uvijek pravi pokretač potpisivanja ugovora i, u konačnici, odluke o odobrenju pozajmljivanja, a vjerojatnost da zajmodavac apsorbira gubitak raste kako se kapitalna imovina smanjuje.

Stoga, kao omjer LTV povećanja kredita, smjernice za određene hipoteke postaju strože. Zajmodavci mogu zahtijevati zajmoprimce visokih zajmova LTV-a za dobivanje privatnog hipotekarnog osiguranja kako bi zaštitili od zalaganja kupca.

Izračunavanje omjera zajma / vrijednosti

Vrednovanje imovine obično određuje procjenitelj. Tipično, banke će iskoristiti manju procjenu vrijednosti i nabavnu cijenu. Prvo razbijmo neke brojeve, a zatim raspravljamo o tome kako se ovi krediti do vrijednosti uklapaju u hipotekarni kreditni krajolik.

Kupnja Scenarij # 1 - Procjena je dobra (više od nabavne cijene)

• Cijena kupnje: 100.000 USD
• Procjena vrijednosti: 110.000 USD
• Plaćanje unaprijed: 20.000 USD
• Iznos zajma: 80.000 USD
• Vrijednost zajma (LTV) = 80%

Skenarij # 2 za kupnju - Procjena je niska (manje od cijene kupnje)

• Cijena kupnje: 100.000 USD
• Procjena vrijednosti: 90.000 USD
• Plaćanje unaprijed: 20.000 USD
• Iznos zajma: 80.000 USD
• Vrijednost zajma (LTV) = 89%

Scenarij refinanciranja # 1 (standard, bez druge hipoteke)

• Početna vrijednost: 100.000 USD
• Stanje zajma: 80.000 dolara
• Kapital: 20.000 dolara
• Vrijednost zajma ili LTV = 80%

Refinance Scenario # 2 (višestruki hipotekarni zajam, uključujući i drugu hipoteku)

• Početna vrijednost: 100.000 USD
• Stanje zajma: 80.000 dolara
• Drugi saldo kredita: 10.000 dolara
• Kapital: 10.000 USD
• Vrijednost zajma ili LTV = 90%

Bilo da kupujete ili refinancirate, zajam za zajam u vrijednosti je važan jer pomaže u određivanju stope hipoteke i prihvatljivosti kredita.

Vrste zajma visokog LTV-a

Kredit za vrijednost je ključni čimbenik u vašoj sposobnosti da dobijete odobrenje za hipoteku. Općenito, zajmodavci preferiraju zajmove s niskim LTV jer su krediti s niskim LTV predstavljaju manji rizik za banku. To je rekao, postoji niz kredita programa posebno usmjerena prema kuće s visokim LTVs. Postoje čak i neki programi koji zanemaruju zajam do vrijednosti. Evo kratkog pregleda najčešćih tipova zajma visokog LTV-a.

VA zajam: 100% zajam za vrijednost

VA krediti su zajmovi zajamčeni od strane američkog Ministarstva za branitelje. VA smjernice za zajam omogućuju 100% LTV, što znači da nije potrebna predujam za većinu VA zajmoprimaca. Uvijek provjerite sa svojim zajmodavcem kako biste osigurali da vaša VA prava još uvijek traži 100% financiranje. VA hipoteke su dostupne nekim vojnicima aktivnih dužnosti, veteranima, vojnim supružnicima, članovima odabranog rezervata i nacionalne garde, vojnim kadetima i zaposlenicima Ministarstva obrane.

USDA zajam: 100% zajam za vrijednost

USDA krediti su zajmovi osigurani od strane američkog Ministarstva poljoprivrede. USDA krediti omogućuju 100% LTV - ne postoji predujam. USDA krediti ponekad su poznati kao stambeni stambeni krediti, ali neki suburbanites u manjim zajednicama ili na daleko rubu metropole mogu također kvalificirati. Provjerite kod vašeg zajmodavca.

FHA hipoteka: 96,5% zajam za vrijednost

FHA hipoteka smjernice zahtijevaju predujam od najmanje 3,5 posto. Za razliku od VA i USDA kredita, FHA krediti nisu ograničeni vojnom pozadinom ili lokacijom - nema posebnih zahtjeva za ispunjavanje uvjeta i ne morate biti prvi homebuyer. Ako imate prosječnu kreditnu, ograničenu imovinu ili ste tek početak karijere, FHA hipoteka možda će vam biti najbolji put.

Fannie Mae & Freddie Mac krediti: 95% zajam za vrijednost (97% moguće)

Konvencionalni zajmovi su zajmovi zajamčeni od strane Fannie Mae ili Freddie Mac. Obje grupe nude 97% LTV hipoteka za kupnju, što znači da ćete morati izvršiti uplatu od 3 posto na kvalifikaciju. Međutim, 95% ili manje zajmova-vrijednosti su daleko češće. U usporedbi s FHA kreditom, konvencionalno se financiranje savjetuje za kuće s čvrstim, utvrđenim kreditnim rezultatima.

Programi za refinanciranje "nema procjene"

Vlasnici kuća koji žele uštedjeti novac na njihovu hipoteku trebaju razumjeti kako se zajam u vrijednosti ulazi u igru. Viša vrijednost zajma od vrijednosti niže od očekivane procjene može brzo uništiti vašu štednju.

To je rekao, više "nema procjene" refinance programi dostupni su za odabir kuće. Ne samo da nedostatak procjene ubrzava proces osiguranja, već i čini zajam za vrijednost nevažnim za one zajmoprimce. Nekoliko od tih programa istaknuto je u nastavku.

FHA Streamline Refinance

FHA Streamline Refinance je poseban refinance program stavljen na raspolaganje vlasnicima kuća s postojećim FHA hipotekama. Službene smjernice za FHA Streamline Refinance odriču se zahtjevi za procjenu, što znači da su dopušteni zajmovi s neograničenim LTV.

VA Streamline Refinance

VA Streamline Refinance je poseban refinance program za kuće s postojećim VA stambeni krediti. Službeni naziv VA Streamline Refinance je zajam za refinanciranje kamatnih stopa (IRRRL). Slično kao i FHA Streamline, VA Streamline Refinance ne zahtijeva procjenu, niti zahtijeva provjeru prihoda, zaposlenosti ili kredita za većinu zajmoprimaca.

USDA pojednostavljuje refinanciranje

USDA Streamline Refinance dostupna je samo vlasnicima kuća s postojećim USDA hipotekama. Poput programa FHA i VA modernizacije, USDA refinance odriče se potreba za procjenom doma. Program je trenutno u pilot fazi i dostupan u 19 država.