Posjedovanje kupca prije zatvaranja

Posjedovanje dom obično prelazi s prodavatelja na kupca pri zatvaranju, ali u nekim slučajevima homebuyer traži od prodavatelja da odobri posjedovanje ranih kupaca prije zatvaranja. Kupci obično upućuju takve zahtjeve kada im stanarina zakupa prestane - ili je njihov dom prodan - i trebaju mjesto za život prije datuma zatvaranja novog doma. Domaći prodavači i kupci trebaju konzultirati svoje odvjetnike s pitanjima i zabrinutostima o ranom kupovnom posjedu prije potpisivanja takvih ugovora.

Zamke za ranog posjedovanja

Prodavači daju konačnu odluku o tome ima li prijevremeno posjedovanje smisla za njihovu transakciju. Većina agenata za unos, međutim, obeshrabruje takve situacije jer previše stvari može pogriješiti. Na primjer:

• Prodaja bi mogla pasti zbog problema s potpisivanjem hipoteke, što znači da se zajmovi kupaca ne mogu odobriti ni nakon temeljitog pregleda njihovih dokumenata. Ako se to dogodi, agencija za unos podataka vratit će se na trg, pokušavajući pronaći drugi kupac za kuću, ali ovaj put s neželjenim stanarom na mjestu. U savršenom svijetu, bivši kupci napuštaju, ali agenti otkrivaju tvrdi način da vlasnici kuća ponekad moraju poduzeti pravne radnje za uklanjanje bivših kupaca.
• Kupci bi mogli osjetiti da je kuća već njihova i da počinju mijenjati - možda se mijenja vlasnik ne bi cijenio. Ako se kuća ne zatvori, vlasnici mogu biti zaglavljeni s poboljšanjima kupaca.

• Kupci mogu početi izrađivati ​​popise dodatnih popravaka koje žele vidjeti završeni prije zatvaranja. Najčešće, to nisu originalni popravci, oni su jednostavno stvari koje bi kupci željeli promijeniti. To može biti posebno frustrirajuće ako ste već prošli kroz postupak pregleda i popravka.
• Najgori scenarij: kupci mogu oduzeti kuću.

Ako se slažete s posjedom ranog kupca, treba ga rješavati pisanim sporazumom koji opisuje dužnosti i odgovornosti obiju stranaka. Agenti za nekretnine mogu osigurati standardni dodatak ugovora koji pokriva posjedovanje ranog kupca. Ako vam je draže, odvjetnik može izraditi dokument.

Razmatranja sporazuma o posjedovanju ranih kupaca

• Tekst bi trebao sadržavati detalje o tome što će se dogoditi ako se prodaja ne zatvori na vrijeme - ili se nikad ne zatvori. Koliko vremena kupci moraju napustiti? Što će se dogoditi ako ne?
• Koliko će stanarina platiti kupcu i kada je to potrebno? Želite li polog?
• Kupci se trebaju dogovoriti da neće mijenjati kuću bez pristanka vlasnika. Ako se zatvaranje ne odvija, kupci bi trebali platiti za vraćanje doma u svoje prethodno stanje.
• Odlučite hoćete li uključiti komunalne usluge u najam ili želite li kupce prenijeti račune u njihova imena.
• Kupci su obično odgovorni za uklanjanje otpada i trebaju koordinirati odgovornost krajobraza s prodavateljem ako ih ne osigurava udruga kućnog vlasnika.
• Kućni prodavači još uvijek posjeduju dom, tako da je osiguranje za strukturu odgovornost prodavača. Kupci moraju osigurati svoje osobne stvari.
• Kupcima ne smije dopustiti da sublimira kuću.
• Standardni obrasci obično uključuju izjavu kojom se prodavateljima otpisuje odgovornost ako se prije zatvaranja dogodi nešto nepovoljno kod kupaca.
• Hoće li kućni ljubimci biti dopušteni?

Postoje slučajevi kada posjedovanje kupca prije zatvaranja može pomoći objema stranama. Ako mislite da je to dobar potez, jednostavno nastavite s oprezom. Pozadina provjerite svoje kupce što je prije moguće prije nego što se slažete.

Također bih bio bezumnik ako ne ukazujem na činjenicu da agent agencije (a ne agenta kupca), mnogi agenti za popisivanje žestoko su protiv posjedovanja rane kupca. Razlog je rano posjedovanje daje kupcima previše vremena da poke oko kuće, razmišljati o kupnji. Kupci mogu primijetiti stvari koje su prethodno previdjeli, s toliko vremena na rukama. Stvari koje sada ne mogu podnijeti.

Iz perspektive zastupnika, te stvari najbolje se otkrivaju nakon zatvaranja prodaje, a ne prije. Budući da se prije zatvaranja prodaje, kupci često mogu otkazati. Tijekom godina, čuo sam da neki kupci žale da su neko vrijeme živjeli u kući prije zatvaranja, nikad to ne bi kupili.

Uredio je Elizabeth Weintraub, Stručnjak za kupnju kuće.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.