Prihod i troškovi najma u poreznim vremenima

Ključ za svladavanje IRS popisa E za vlasnike stanova - "Dopunski dohodak i gubitak" - jest organiziranje prihoda i rashoda pomoću proračunske tablice ili programa osobnih financija. Stanodavci koji vode detaljne sažeci o njihovim troškovima najma su oni koji imaju najviše koristi u poreznom vremenu. Pravila IRS-a u vezi s prihodima od najma su prilično velikodušna pa biste ih htjeli iskoristiti.

Raspored E Porezni savjeti

Stanodavci moraju voditi izvrsnu evidenciju o troškovima, prihodima i troškovima, a broj jedan najbolji način za praćenje svih tih stvari jest postavljanje proračunske tablice - vaš porezni računovođa može imati predložak koji možete koristiti. Evo stvari koje želite pratiti:

• Cijena za kupnju kuće, stana ili stambene zgrade koju iznajmljujete
• Akumulirana amortizacija i trenutna godišnja amortizacija na vašem posjedu
• Prihod od najma
• Sigurnosni depoziti koje ste primili

Također ćete htjeti pratiti različite troškove povezane s vašim posudbom, uključujući:

• Naknade ili naknade za upravljanje imovinom
• Troškovi oglašavanja
• Troškovi čišćenja, održavanja i popravaka
• Osiguranje kuće i HOA pristojbe
• Porezi na nekretnine i troškovi hipotekarnih kamata
• Sigurnosni depoziti nadoknađeni su stanaru
• i razne druge troškove, kao što su komunalije, uređenje okoliša i sakupljanje smeća

Ako pratite ove troškove pomoću softvera za osobne financije ili računalne tablice, mjesečna i godišnja izvješća bit će vam na dohvat ruke i lako ćete ih ispisati.

Ograničenja gubitka pasivne aktivnosti

Ovdje je velikodušno IRS pravilo # 1: ako jedan od vaših najamnina ima neto gubitak za godinu, taj gubitak može biti utrošen na gubitke i dobit svih vaših ostalih nekretnina za iznajmljivanje.

Sada je možda dobra vijest: ako je ukupni iznos svih vaših svojstava negativan - neto gubitak - taj gubitak može biti potpuno, djelomično ili neopterećen u odnosu na ostatak Vašeg prihoda za godinu zbog ograničenja gubitka pasivnih aktivnosti.

Iznajmljivanje nekretnina općenito se smatra pasivnom aktivnošću, čak i ako posvetite znatnu količinu vremena za odabir pravog stanara, popravku jedinice za iznajmljivanje i pregledu imovine za redovito održavanje. Gubici od pasivnih aktivnosti ograničeni su na offsetting pasivne zarade.

Ako aktivno sudjelujete u aktivnostima najma, svi se gubici za najam mogu potencijalno odbiti do 25.000 dolara godišnje u ukupnom iznosu u svim vašim najamnim objektima. Oženjene osobe koje zasebno podnose prijavu imaju ograničenje gubitka najma do 12.500 dolara, pod uvjetom da je osoba živjela odvojeno od svog bračnog druga u svakom trenutku tijekom porezne godine. Iznos gubitka najma za aktivne sudionike u posudbi varira ovisno o vašem modificiranom prilagođenom bruto prihodu (MAGI):

• Za MAGI od 100.000 USD ili manje (50.000 USD ili manje ako se zasebno podnese oženjen), gubici za najam mogu se odbiti u cijelosti, do ograničenja od 25.000 USD (12.500 USD).
• Za MAGI između $ 100.000 i $ 150.000 (između $ 50.000 i $ 75.000 ako se oženi podnošenja odvojeno), gubici za najam mogu se oduzeti do granice od 50% od razlike između $ 150.000 ($ 75.000 ako je udana vjenčanja zasebno) i MAGI.
• Za MAGI više od 150.000 USD (75.000 dolara ako se oženi podnošenja zasebno) nitko od iznosa najamnine ne može se odbiti od ostalih prihoda.

Možete prevesti gubitke naprijed

To nas dovodi do velikodušnog pravila IRS 2: Gubici za najam koji su ograničeni ograničenjima gubitka pasivnih aktivnosti mogu se prenijeti na sljedeću poreznu godinu kada mogu nadoknaditi dobit u najamninu. Ograničenja gubitaka pasivnih aktivnosti primjenjuju se svake godine, ali gubici za najam i dalje se prenose iz godine u godinu sve dok se gubici ne iskoriste tako da se nadoknadi dobitak najamnine ili odbijaju od ostalih prihoda.

Obrazac 8582 koristi se za izračunavanje ograničenja gubitka pasivnih aktivnosti i praćenje gubitaka najamnina koji se godišnje prikupljaju za svaku nekretninu.

Porezno planiranje za stanodavce

Stanodavci povremeno čine malu dobit kada je dohodak od najma dovoljan za plaćanje hipoteke, kao i porez na imovinu, osiguranje i popravke. No, stanodavci dolaze na deprecijaciju otkupne cijene najam nekretnina, a to često može pretvoriti malu ekonomsku dobit u mali porezni gubitak - troškovi prelaze prihode nakon što se amortizacija uzima u razmatranje.

Svakih takvih slučajeva, međutim, stanodavci suočavaju s velikim troškovima, kao što su zamjena krova ili otpuštanje stana nakon dugogodišnjeg stanara. U takvim okolnostima moguće je da stanodavac ima gubitak veći od 25.000 USD, ali pravila o gubitku pasivnih aktivnosti ograničavaju gubitak na točno 25.000 USD. Ostatak će se prebaciti na iduću godinu, kada će stanodavac nadamo imati veći profit i moći će apsorbirati višak poreznih gubitaka.

Prodaja nekretnina za iznajmljivanje

Gubici za najam za određenu imovinu dopušteni su u cijelosti u godini u kojoj se nekretnina prodaje u potpunom raspolaganju nepovezanim kupcima.

Prodaja kuće, stambene zgrade ili nekog drugog iznajmljenog posjeda nije isto što i prodaja vaše primarne rezidencije. Kao i kod izračuna kapitalnih dobitaka, formula za izračun dobitka ili gubitka najamnine uključuje oduzimanje osnovice troškova od prodajne cijene.

Prilagođeni trošak osnove za nekretninu za iznajmljivanje

Formula za izračun cijene troška na najam nekretnina je kako slijedi:

• Nabavna cijena
• Plus troškovi kupnje (naknade za naslov i escrow, komisije za posredovanje u prometu nekretninama, itd.)
• Plus poboljšanja (zamjena krova, nove peći itd.)
• Plus troškovi prodaje (naknade za naslov i escrow, komisije za posredovanje u prometu nekretninama, itd.)
• Plus akumulirana amortizacija (kako je prikazano na poreznim obrascima)
• Jednako je vaš osnovni trošak

Izračun dobitka ili gubitka bio bi:

• Prodajna cijena
• Umanjite svoju osnovu troškova
• Jednako je vaš dobitak ili gubitak

Ako je dobiveni broj pozitivan, zaradili ste kada ste prodali vašu nekretninu. Ako je dobiveni broj negativan, došlo je do gubitka. Dobitak od najamnine može se oporezivati ​​dijelom kao oporavak amortizacije s maksimalnom stopom od 25 posto i dijelom kao kapitalni dobitak. Prodaja nekretnina iznajmljuje se na Obrascu 4797, a svi izračuni kapitalne dobiti prijavljeni su na Prilogu D.

Nekretnine i ograničena odgovornost

Mnogi zemljoposjednici smatraju formiranje korporacija, društava s ograničenom odgovornošću ili partnerstva za vlastiti najam nekretnina. Korporacija može biti nepovoljna jer korporacije nemaju željenu poreznu stopu na dugoročne kapitalne dobitke.

Tvrtka s ograničenom odgovornošću mogla bi proći dugoročne dobitke svojim članovima tako da bi dobici i dalje imali pravo na preferiranu 15-postotnu stopu na dugoročne dobitke. Stanodavci bi trebali razgovarati o ovom i drugim pravnim aspektima osnivanja tvrtke za najam nekretnina s odvjetnikom kako bi shvatili sve zakonske i financijske implikacije takve strategije.