Prodaja poslovnog ili prodajnog komercijalnog nekretnina

Prodaje radno poslovanje, čak i kada je nekretnina uključena, zahtijeva vrlo različit pristup vrednovanju. Prečesto agenti za posredovanje u prometu nekretninama i brokeri ne shvaćaju razliku, jer ne dobivaju toliko zahtjeva za ovu vrstu transakcijskih smjesa.

Kada vlasnik tvrtke također posjeduje nekretninu, htjet će zatvoriti posao i prodati nekretninu ili prodati obje. Agenti za posredovanje u prometu nekretninama i brokeri su u iskušenju da zajedno navode popis i to može biti pogreška.

Poslovanje je vrlo drugačija životinja od nekretnina u kojoj boravi. Postoje i vrlo različiti ugovorni sporazumi potrebni za prijenos poslovne imovine. Nisu kao stvarna imovina i mogu sadržavati jamstva o količini i postojećoj demografiji klijenata / korisnika. Parametri vrednovanja vrlo su različiti, budući da radni poslovi imaju "dobra volja" razmatranja, kao i postojeći ugovorni i eventualni dobavljači. Ponekad ne mogu prijeći na novog vlasnika.

Stručnjaci za nekretnine

Stručnjaci za nekretnine, osobito oni u komercijalnoj niši, imaju znanje i stručnost za analizu prihoda i rashoda za najam, predstavljanje njihovom klijentu / kupcu za donošenje odluka. Tamo gdje mogu pasti, analizira se poslovanje iz financijske perspektive. Mnogo je ispod površine, a pregled dobitka i gubitka i bilance stanja ne počinje doći do istinitih činjenica.

U ruralnom području u kojem se bavim, posrednik u prometu nekretninama je na popisu prodavaonice, a to je bilo bez nekretnine. Zgrada je iznajmljena. Kao što sam imao zainteresiranog kupca, pozvao sam i zatražio financijske podatke, primio P & L i bilancu. Nazvao sam i zatražio kvar od novčanog tijeka. Broker zapravo nije znao što tražim.

P & L poslovanja često je vrlo različit od novčanog tijeka; samo pitajte agenta IRS-a. Jedna od prednosti posjedovanja poslovnog subjekta je dobivanje nekih prekida odbijanjem troškova kao poslovanja koje bi inače bilo osobno. Ne govorimo nužno o nezakonitim aktivnostima ili poreznim dodging djelatnostima. Primjer bi bio odbitak za vozilo i njegov trošak rada, jer se može koristiti za osobne i poslovne aktivnosti.

Bio je to loš zadatak njegovom klijentu da navede svoje poslovanje kada osnovni zahtjevi nisu bili u njegovoj bazi znanja. Svaki dobar poslovni agent zahtijevat će analizu novčanog toka od svog klijenta kao jednog od najvažnijih financijskih dokumenata. Prilagođavanje vrijednosti poslovanja obavlja se na temelju stavki u novčanom tijeku, uključujući:

• Detaljne proračunske tablice svih prihoda
• Detalj svih troškova
• Koji troškovi zapravo idu u korist vlasnika
• Prilagodba povratu dohotka za troškove vlasnika i korisnika koji će otići (a ne troškovi novom vlasniku)
• Dodatak troškovima za troškove vlasničkih naknada koji će zahtijevati da novi kupac povećava troškove (upravitelj / kupac će zaposliti upravitelja)

U prethodnoj životnoj karijeri prodao sam posao tvrtki koja je javna na New York Stock Exchange. Poslali su u tim revizora koji su proveli nekoliko tjedana, uglavnom provjeravajući svoje novčane tijekove. Primjer trošenja vlasnika koji je otišao bio je moj trošak kamiona. Tvrtka mi je osigurala vozilo, sve troškove, održavanje i gorivo. Dodali su taj trošak i povećali vrijednost mog posla, jer nije bio pravi trošak koji bi morali platiti nakon kupnje.

Kao što sam rekao na popisu stavki, ako vlasnik prodaje i uspije poslovati, a nisu platili plaću po tržišnoj stopi, kupac bi trebao prilagoditi svoje procjene poslovanja prema dolje zbog potrebe zapošljavanja menadžera na tržišna plaća.

Kao što vidite, postoji niz čimbenika koji vrednuju poslovanje vrlo različite od prodaje nekretnina. I nismo čak ni ušli u inventar. Još jedna stvar o procjeni poslovanja je različita načina na koji se izračunava ovisno o vrsti djelatnosti ili djelatnosti.

Jasno je da većina stručnjaka za nekretnine ne bi trebala biti angažirana u posredovanju poslovnih poslovnih poduzeća, osim ako nemaju iskustvo i stručnost za to. Daleko bolji pristup bio bi partner s poslovnim brokerom koji ne posreduje u posredovanju u prometu nekretninama. To će biti obostrano koristan odnos, svatko od vas donosi maksimalno iskustvo i vrijednost klijentu / kupcu.