Porezne posljedice zatvorene kuće

Što se tiče Internal Revenue Service, foreclosure je isti kao i prodaja imovine. Dno crta je da je nekada bio tvoje, a sad to nije. To znači da događaj može izazvati kapitalni dobitak ili gubitak, a ako je dio duga hipoteka oprošten ili otkazan, porez na dohodak može biti i zbog tog iznosa.

Kapitalni dobitak ili gubitak na foreclosures

Prodaja nekretnine obično prolazi kroz sigurnosni postupak i prodavatelj prima izjave o tome koliko je kuća prodano. Međutim, s Foreclosure, nema escrow. Banka posuđivanje jednostavno posjeduje kuću. Imovina je promijenila ruke tako da IRS kaže da je foreclosure još uvijek smatrana prodajom ili, u tehničkom smislu, "raspolaganju" imovinom.

Osnovna formula za izračun kapitalnih dobitaka je oduzimanje osnovice ili troškova nekretnine od prodajne cijene. Razlika je u tome koliko je dobit koju je osoba ostvarila ili koliko je novca izgubljeno u transakciji. U situaciji foreclosure i bez izjava escrow, prodajna cijena korištena za porezne svrhe nije odmah jasna. Ne postoji međusobno dogovorena prodajna cijena.

No, još uvijek postoji "prodajna cijena" za porezne svrhe. To će biti poštena tržišna vrijednost imovine ili nepodmireni dug zajma neposredno prije foreclosure, ovisno o vrsti kredita koji ste imali. Obje ove brojke će biti prijavljene Vama i IRS-u od strane institucije posudbe na Obrascu 1099-A.

Potpora ili zajmovi koji se ne podmiruju

Vaša je hipoteka bila ili regres ili zajam za neizravni prihod. Hipoteke koje se koriste za stjecanje kuće imaju tendenciju da budu zajmovi koji se ne podmiruju, dok refinancirajući krediti i zajmovi za glavnicu imaju tendenciju da budu zajmovi za regres. Međutim, to nipošto nije apsolutno pravilo. To također može ovisiti o državi u kojoj živite.

Ako ste imali zajam za povrat sredstava, osobno ste odgovorni za dug i zajmodavac vas može tražiti za otplatu čak i nakon što je imovina vraćena. U ovom slučaju, brojka koja se koristi kao prodajna cijena pri izračunu kapitalne dobiti ili gubitka je manja od sljedeća dva iznosa:

• Nepodmireni dug zajma neposredno prije iskljuĉivanja imovine umanjen za bilo koji dug za koji dužnik ostaje osobno odgovoran nakon ukidanja
• Pravi tržišna vrijednost imovine koja se isključuje

Vi svibanj imati otkazan dug prihod od foreclosure s ovom vrstom kredita.

Neiskorišteni zajam je onaj u kojem dužnik nije osobno odgovoran za otplatu zajma. Drugim riječima, zajam je zadovoljan, a zajmodavac ne može slijediti dužnika za daljnje otplate nakon što ponovno preuzme imovinu. Za neplaćene zajmove, broj koji se koristi kao prodajna cijena je nepodmirena dugovanja kredita neposredno prije foreclosure. IRS kaže da učinkovito prodajete kuću natrag vjerovniku radi potpunog razmatranja nepodmirenog duga. Nećete imati otkazan prihod od duga jer vam je zakonom zabranjen zajam zajmoprimca da vas potraži za otplatu.

Prijavljivanje kapitalnog dobitka ili gubitka

Nakon što odredite koju vrstu kredita imate na svojem posjedu, možete odrediti prodajnu cijenu. Ako je vašu primarnu boravišnu točku, oduzeto je pravo na foreclosure na Raspored D i Obrazac 8949. Može se kvalificirati da se iz poreza na dohodak izuzme do 500.000 $ dobitka, ovisno o određenim pravilima:

• Dom je bio vaš primarni stan.
• U njemu ste živjeli najmanje dva od posljednjih pet.

Pojedini porezni obveznici mogu izuzeti 250.000 dolara, a udruženi porezni obveznici zajednički mogu podnijeti taj iznos.

Primjenjuju se neka dodatna pravila. Ako je imovina u zamjenu za prodaju bila mješovita upotreba - to je bilo vaše glavno prebivalište u jednom trenutku i sekundarno prebivalište u neko drugo vrijeme - i dalje možete ispunjavati uvjete za izuzeće od poreza na kapitalne dobitke prema izmijenjenim pravilima za izračunavanje dobiti ili gubitka.

Od 2017. porezna stopa na dugoročne kapitalne dobitke za imovinu, one u vlasništvu jedne godine ili duže, iznosi 15 posto za porezne obveznike koji pada u poreznu šifru od 25 do 35 posto. Stopa je 20 posto za one koji pada u 39.6 porezni nosač. Vlasnici kuće koji padnu u 10 ili 15 posto poreznih razreda možda ne moraju platiti porez na kapitalnu dobit uopće. Ako ste vlasnik kuće za manje od godinu dana, morate platiti porez na kapitalnu dobit po istoj stopi koja se primjenjuje na vaš redovni prihod - drugim riječima, prema vašem poreznom nosaču.

Ako je imovina u zamjenu za prodaju bila najam nekretnina, prijavite prodaju na Obrascu 4797.

Zakon o opozivu hipotekarnih kredita

Foreclosures mogu pokrenuti oporezivi prihod osim kapitalnih dobitaka. Ako zajmodavac oprosti ili otkaže dug hipoteke na regresni kredit, možda ćete ga morati uključiti kao prihod, ali postoji nekoliko iznimaka koje mogu isključiti otkazane dugove iz poreznog tretmana.

Najvažnije od njih je isključivanje duga koje osigurava vaša glavna kuća. Prema Zakonu o opozivu hipotekarnih kredita, otkazani dugovi do 2 milijuna dolara mogu se isključiti sve dok se dug upotrebljava za kupnju ili izgradnju glavnog prebivališta. Ta je porezna izuzeća tehnički istekla krajem 2016., ali još uvijek pokriva dugove koji će biti oprošteni 2017. godine ako je 2016. godine sklopljen pismeni sporazum. I Kongres je ponovno otvorio pitanje u siječnju 2017., pa je moguće da će se Zakon u konačnici produžiti u buduće godine.

Obrazac za prijavu poreznih prijava Obrazac 1099-A i Obrazac 1099-C

Obrazac 1099-A izdaje banka nakon što je nekretnina zatvorena. Izvješća o datumu foreclosure, fer tržišna vrijednost imovine, i nepodmirena dugovanja kredita neposredno prije foreclosure.Trebat će vam ove informacije prilikom izvješćivanja o prihodima od kapitala koji se odnose na isključenje.

Obrazac 1099-C je izdana od strane banke nakon što je banka otkazala ili oprostila bilo koji dug na regres kredit. Ovaj obrazac će naznačiti koliko je dug otkazan. Ako zajmodavac i prekorači kućanstvo i otkaže neplaćeni dug u istoj godini, možete primiti samo jedan obrazac 1099-C koji izvještava o ukidanju i otkazivanju duga umjesto da prima i 1099-ak i 1099- C.