Datum posjeda za Homebuyers

Datum posjedovanja kupca često je problem. Neke od njih imaju veze kada prodavatelj napusti, ali ne uvijek. Bez uspjeha, to je jedina najveća glavobolja u većini transakcija nekretninama i brojni problem koji često nosi glavu na pola puta kada se potrebe ili okolnosti mijenjaju. Ponekad, nažalost, datum posjedovanja kupca nikad nije bio jasan. Ovo je kada svaki od stranaka, kupaca i prodavača može razviti kontradiktorno očekivanje posjedovanja.

Datum posjedovanja kupca na zatvaranju

Imajte na umu da zatvaranje ne znači uvijek zabilježbu djela jer, u nekim dijelovima zemlje, županije su tjednima za snimanje djela. U tim situacijama, zatvaranje se događa kada novac mijenja ruke, djelo je nacrtana i svi uvjeti ugovora su ispunjeni. Tamo gdje radim u Sacramentu, kupci ne dobivaju ključeve dok imenovana tvrtka ne potvrdi da je djelo zabilježeno i prenio tu potvrdu.

Datumi posjedovanja uobičajenih kupaca

Lokalni običaj će odrediti kako kupac traži posjedovanje, ali posjedovanje je obično problem dogovoren pri prihvaćanju ugovora o kupnji. Nije neobično da kupac prima ključeve na dan kada se transakcija zatvori. U nekim dijelovima zemlje, kupci daju prodavateljima dan ili dva nakon zatvaranja za kretanje. Ponekad prodavači unajmljuju kupce. Što god se slažete, pobrinite se da je pisano.

Kako tržišni uvjeti mogu utjecati na datume posjedovanja kupca?

• Na prodajnim tržištima kupci će često davati prodavačima nekoliko dana da se bez odlaganja premjesti kupcu. To je za dobivanje ruba u slučaju da prodavatelj dobije više ponuda.
• Na tržištima kupaca, kupci će uglavnom inzistirati na zauzeću na zatvaranju i poznato je da odbije zatvoriti ako imovina neće biti prazna pri zatvaranju.
• Na neutralnim tržištima posjedovanje je obično nakon zatvaranja.

Rano posjedovanje kupca

Kao opće pravilo, davanje kupcima rano posjedovanje je namršteno, jer previše stvari mogu pogriješiti u zadnji tren. Otpuštanje nije uvijek lagano i nije jeftino. Stoga stručnjaci savjetuju da prodavači i kupci izvrše neku vrstu ugovora o najmu.

Posuditelj prodavača zadržava posjed

Kupci žele da prodavači plaćaju iznos koji je jednak njihovoj hipotekom, plus osiguranje i porez. Taj je iznos često puno više od izvorne hipoteke prodavatelja. Bez obzira na iznos dogovoren, stavite ga u pisanom obliku i izvršite ugovor o najmu kako biste zaštitili sve stranke. Iznos je pregovaran i ne postoji pravi razlog zbog kojeg se treba temeljiti na kupcu PITI. Postoji argument da se iznos najma treba temeljiti na prosječnim iznosima najma za to područje.

Kašnjenje posjeda zbog uvjeta financiranja zajma

Čak se i najbolje postavljeni planovi ponekad izvode. Vaš ugovor može točno odrediti kada je dopušteno zauzeće, no transakcija se ne može zatvoriti na vrijeme. Najčešći razlozi uključuju zajam. Do trenutka kada su krediti dokumenti potpisani i vjerovnik ih pregleda, poduzetnik može zatražiti da se uvjet kredita zadovolji prije financiranja. Zadovoljstvo tog stanja može lako odgoditi zajam.

Nedavni prodavač iz Carmichael, CA, utvrdio je da ne može pronaći pokretače koji rade na odmoru, dan kad je trebala napustiti kuću od 40 godina. Kupci su odbili davati prodavatelju dodatni dan da se presele, tvrdeći da je prodavatelj trebao dogovoriti daleko prije svog izbivanja. Nevoljko, i na dodatne troškove, prodavatelj je promijenio svoj dan kreće kako bi udovoljio zahtjevima kupaca.

U zadnji tren, zajmodavac je pozvao na zajam i odbio financirati zajam dok se taj uvjet ne ispuni. Sastanak uvjeta odgođenog zatvaranja za 2 dana, ali kupci su htjeli ključeve doma na dan prvog zakazivanja zakazanog za zatvaranje. Nisu htjeli fizički ući. Htjeli su šamponirati tepih. Ako ste bili prodavač koji se iselio i napustio kuću, pod tim uvjetima, da li ste imali ključeve tih kupaca?

Prodavač, kada je obaviješten da ključeve ne bi trebalo uručiti kupcu dok se transakcija ne zatvori, odlučila je zadržati ključeve. Bila je u njezinim pravima. Zašto riskirati problem?

Savjet: Umjesto određivanja posjedovanja na određeni datum, pametnije je napisati ugovore koji daju posjedovanje ili na "zatvaranju" ili X dana prije ili X dana poslije, a ne određenog datuma.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.