Relisting Homes za promjenu prosječnih dana na tržištu

Jedna od prvih stvari koje kupac želi znati o unosu je koliko je dana na tržištu. "Dani na tržište" (DOM) je broj dana kada je unos aktivan u više navedenih usluga prije nego što unese status na čekanju. Status na čekanju je kada je prodavatelj prihvatio ponudu, ali transakcija još nije zatvorena.

Medijan je bio 29 dana u 2017, prema Nacionalnoj udruzi Realtors. Polovica svih domova bila je na tržištu dulje od toga, a polovica je manje na tržištu.

Prosječni dani na tržištu

Mnogi agenti odnose se na "prosječne dane na tržištu", broj koji je stigao dodavanjem svih dana na tržištu svakog unosa i dijeljenjem tog broja unosa. Na tržištu kupca, DOM je općenito veći jer inventar traje duže prodati. Na tržištu prodavatelja DOM je manji.

Agenti koriste posljednjih 30 dana do šest mjeseci prodanih unosa. Recimo da je šest unosa stupilo na čekanju u prosincu. Tri od tih unosa bila su na tržištu pet dana, jedna je bila na tržištu 21 dan, a dva su bila navedena 30 dana prije prihvaćanja ponuda.

Dodajte zajedno sve dane na tržištu: 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30. To je 96 dana. Podijelite 96 po šest unosa kako biste odredili 16 prosječnih dana na tržištu.

Zašto prosječni dani na tržištu?

Što je važnije? 16 prosječnih dana na tržištu ili broj dana na tržištu za svaki pojedini unos?

Ako ste kupac, to je dom koji želite da je važno. Ako ste prodavač čiji je dom 17 dana na tržištu, pali ćete u niže 50 posto domova koje su prodane tijekom prethodnog mjeseca. Istraživanja su pokazala da što je kuća više na tržištu, manja je vjerojatnost da vlasnik dobije svoju cijenu.

Kako kupci gledaju na dane na tržištu

Ne postoje ifs, ands ili buts o tome - kada kupci vide opsežne dane na tržištu, oni kažu prodavač postaje očajan prodati jer je dom još uvijek dostupan.

Kupci također imaju tendenciju vjerovati da bi moglo biti nešto pogrešno kod kuće, kvar koji je izazvao druge kupce da ga prođe. To ih može zaokupiti kad pregledaju imovinu. Ta potencijalna i možda imaginarna mana je na njihovom umu, čak i ako je podsvijest.

Oba od tih pretpostavki mogu biti pogrešna. Dom može ostati na tržištu iz nekoliko razloga.

To je precijenjeno

Opći razlog za opsežne dane na tržištu je prekomjerna cijena. U pokušaju da se uvrsti taj popis, agencija je možda dovela zavesti prodavatelja da vjeruje da je kuća vrijedna više nego što će tržište podnijeti. Nije neuobičajeno da agencija namjerno uzme precijenjenu listu.

Ponekad prodavači žele testirati tržište tako što su cijene previsoke samo da bi vidjeli mogu li naći budala da plati tu cijenu. Poznata je kao jedna od najgorih pogrešaka prodavača.

Učinak tržišta

Prodavači se također mogu zaglaviti na cijeni i spremni su čekati na tržištu dok ne dođu do onoga što žele za njihova svojstva. Može potrajati duže prodati kuću na tržištima kupaca nego na prodajnim tržištima. Dom koji bi prodao pet dana na prodajnom tržištu mogao bi prodati 90 dana u padu tržišta nekretnina.

Nije dostupno ili nije prikladno za prikazivanje

Ako imanje zauzima stanar, katkad je teško dobiti termin stanara. U njemu nema ništa i on ne želi neugodnosti. U većini slučajeva, domovi s blokovima za zaključavanje prikazani su češće od onih bez.

Prodavači ponekad stavljaju domove na tržište prije nego što su spremni pustiti kupce da ih vide. Možda završavaju popravke ili slijepe prerade tijekom prvih 30 do 60 dana unosa. Da, nekretnina je na tržištu … ali nije bila prikazana ili se slabo prikazuje.

Neki prodavači misle da će se kupac pridržavati strogih vremena prikazivanja, poput ponedjeljka ili ponedjeljka od 5 do 6 sati. petkom. Kupci pohađaju kuće prema vlastitim rasporedom. Ako vaš dom nije dostupan u trenutku kada ga kupac želi vidjeti, vjerojatno ga neće vidjeti.

Pitanja s agentima

Agenti za kupnju moraju prikazati sve oglase koje kupac izražava interes, no mnogi agenti izbjegavaju prikazivanje domova koji ne plaćaju istu proviziju kao i druga konkurentna svojstva. Često su ti domovi na popisu popusta brokera.

A ako dom ima samo jednu fotografiju u MLS-u, kupci će vjerojatno proslijediti unos i izgledati umjesto toga u kućama koje imaju više fotografija.

Relisting na resetiranje dana na tržištu

Uobičajena praksa kod nekih agenata za nekretnine je povlačenje unosa iz MLS-a nakon određenog broja dana i ponovno ga objaviti kao novi unos. Agenti ponovno prikazuju nula dana na tržištu jer znaju da se kupci gravitiraju prema novim unosima.

Mnogi kupci ne vole ovu praksu jer osjećaju da je pogrešno. Očito nije točna slika o broju dana na tržištu. Nije neobično da kuću proda u roku od pet dana nakon što se vratila na tržište kao novi unos nakon što je bio na tržištu od 60 do 90 dana.

Ponekad i oglasi istječu. Mnogi agenti uzimaju unos 90 dana, a novi agenti zatvaraju popis čim sat padne. Novi agent žeti nagrade prvog agenta. Ako ste zadovoljni s vašim sadašnjim agentom, razmislite o tome da ste otišli s njim.

Otkrivanje kumulativnih dana na tržištu

Neki MLS sustavi odbijaju agente da povuku unos i unesu ga kao novi unos bez prethodnog otkazivanja ili isteka isteka. U oba slučaja, za iskusnog agenta relativno je lako utvrditi broj dana na tržištu. Nije uvijek tako lako kupcu.

Jedan od načina je da unesete adresu entiteta u MLS kako biste pronašli duplikate, istekle ili povučene unose. Neki MLS sustavi promijenili su način objavljivanja popisa i uključivat će kumulativne dane na tržištu na samom popisu.

Internet je tvoj prijatelj. Možete unijeti adresu svojstva u tražilicu poput Googlea ili Yahoo na različite načine. Svi njegovi prethodni online oglasi trebali bi se pojaviti.

Ako radite sa specijalistom za susjedstvo, trebala bi biti prilično dobra ideja je li kuća već navedena i koliko i tko dugo.

Posrednici u prometu nekretnina ne mogu krivo prezentirati nekretninu tako da možete zatražiti izravno agenta za unos. Čini ne pitajte koliko je dugo kuća na tržištu, jer ovdje postoji mjesto za kretanje. To bi moglo biti smanjenje cijena tako da će se zastupnik opravdati da vam kažete samo dane na tržištu po novoj cijeni. Pitajte je li popis istekao ili je povučen ili poništen, a zatim je ponovno postavljen. Budi precizan.

Konačno, raspitajte se o susjedima. Oni znaju sve što se događa na njihovim područjima i oni su gotovo uvijek sretni da vam kažem koliko dugo je dom bio na tržištu.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.