Kako protuzakonite nekretnine rade

Prodajni ugovor o prodaji nekretnina generira prodavač kuće nakon što je kupac poslao ponudu za kupnju, a ponuda uključuje uvjete koji nisu prihvatljivi. Obično, protuvrijednost navodi da je prodavatelj prihvatio ponudu kupca podložno jednoj ili više izmjena.

Zašto je prodavač otkrio?

Counterofferi obično obrađuju stvari kao što je promjena ukupne naknade koja se plaća za nekretninu na višu cijenu ili povećanje veličine zarađenog novčanog depozita. Prodavatelj može odbiti platiti određena izvješća ili pristojbe.

Promjena datuma zatvaranja ili posjedovanja još je jedan od uobičajenih razloga za pružanje odgovornosti, kao što je isključivanje ili dodavanje osobne imovine iz ugovora. Prodavatelj možda želi izmijeniti vremenske okvire u slučaju nepredviđenih okolnosti ili imati ranije otpuštene depozite. Možda će htjeti dodati izmjene.

Također je moguće da je ponuda u osnovi dobra, ali prodavatelj želi popraviti pogrešku kupca.

Koliko je brojača normalno?

Kao što prodavatelj može podnijeti protuobavljač kupcu, kupac može odbiti prodavateljev brojač, koji tada postaje protuobavljač ili kupac suprotnog broja # 1. Ne postoji ograničenje broja brojača koji mogu ići naprijed i natrag.

Evo primjera pet brojača na entitetu koji je bio naveden na 415.000 USD. Kupac je poslao lowball ponudu od 400.000 dolara. To je bio rezultat:

• Protuvrijednost br. 1 (od prodavatelja do kupca): Prodavatelj prodaje prodajnu cijenu na 412.000 USD. Perilica i sušilica su uključeni bez jamstva.
• Kupac Counteroffer # 1 (za prodavatelja): Prodajna cijena prodavača kupaca na 405.000 dolara. Perilica i sušilica su uključeni bez jamstva.
• Prodavatelj broja 2 (kupcu): prodavač prodaje prodajnu cijenu na 409.900 dolara. Perilica i sušilica isključeni iz prodaje.
• Kupac Counteroffer # 2 (za prodavatelja): Prodajna cijena broja kupaca iznosi 407.500 dolara. Perilica i sušilica ostaju kao osobna imovina.
• Prodavatelj Counteroffer # 3 (za kupca): Prodavatelj se slaže da prodajna cijena iznosi 407.500 USD. Hladnjak, perilica i sušilica isključeni iz prodaje.

Kupac je konačno prihvatio peti šalter.

Kako je odbijen suprotanac?

Prodavač nije dužan odgovoriti na ponudu u svim državama.

Naravno, to ne znači da brokeri koji su uključeni možda nisu zaradili proviziju ako prodavatelj odbija odgovoriti na cijelu cijenu i uvjete. Brokeri i dalje mogu tražiti plaćanje ako to dopušta popis i državni zakon. Neodrživost ne mora nužno olakšati odgovornost prodavatelja na brokera.

Rekao je, tamo su neke uobičajene načine odbijanja ponude. Mnogi ugovori o nabavi pružaju mjesto blizu dna za prodavatelja da pocne da je ponuda odbijena, ili prodavatelj može napisati "odbacio" preko lica ugovora, a zatim ga upisati i datirati.

Većina ponuda navodi datum isteka ponude ako prodavatelj odluči jednostavno ne odgovoriti.

Agencija za unos podataka može poslati agenta kupca putem e-pošte kako bi obavijestila činjenicu da prodavatelj neće odgovoriti jer je ponuda neprihvatljiva, no prodavači općenito ne moraju formalno odbiti ponudu u pisanom obliku.

Kako je protupravitelj prihvaćen?

Kupac može jednostavno prihvatiti brojač i vratiti ga stranci koja ga je primila. Vrijeme je uvijek bitno ako ponuda uključuje datum isteka i prodavatelj može prihvatiti drugu ponudu dok kupac odlučuje hoće li potpisati protuvrijednost.

Prodavač će obično povući protuobavljač ako se to dogodi. Ono što se uobičajeno događa u tim situacijama je da prodavatelj prihvaća drugu ponudu kupaca, a zatim jednostavno povuče njenu suprotnost od razmatranja, udarajući prvog kupca iz igre.

Što o višestrukim suprotnostima s višestrukim kupcima?

Ovisno o vašim zakonima države, prodavatelj može ili neće moći izdati više odbijenih ponuda za više kupaca. Prodavači mogu istodobno suprotstaviti više od jedne ponude u nekim područjima, a svaki brojač može biti drugačiji. Čak i ako jedan od kupaca prihvati prodajnog brojača pod tim okolnostima, prodavatelj ne mora prihvatiti prihvaćanje kupca.

Iskusan agent je vaš najbolji kladiti ako imate posla s više ponuditelja. Mogu biti lukav i prilično složen.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je posrednik-suradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.