Početna Kupnja u skladu s postojećim zajmom

Kada kamatne stope porastu, "kupnja predmeta" iznenada počinje izgledati kao vrlo atraktivna mogućnost financiranja za kuće kupaca. Kada su kamatne stope niske, domaći kupci obično izbjegavaju podložno transakcijama. No kamatne stope nisu jedini faktor koji se koristi za određivanje može li kupac ponuditi ponudu za kupnju s subjektom za financiranje.

Ono što Kupnja podrazumijeva

"Kupnja podložna" znači kupnju doma subjekta na postojeću hipoteku. To znači da prodavatelj ne otplaćuje postojeću hipoteku i kupac preuzima plaćanja. Neplaćeni saldo postojeće hipoteke tada se izračunava kao dio kupovne cijene.

Zašto kupac kupuje kuću koja je predmet hipoteke

Glavni razlog za kupnju predmeta je preuzimanje postojeće kamatne stope prodavatelja. Ako su sadašnje kamatne stope na 7%, a prodavatelj ima fiksnu kamatnu stopu od 5%, ta razlika od 2% može napraviti veliku razliku u mjesečnoj uplati kupca.

• Hipoteka od 200.000 dolara po kamatnoj stopi od 5% amortizira se uz plaćanje od 1.073,64 dolara mjesečno.
• Hipoteka od 200.000 dolara po kamatnoj stopi od 7% amortizira se pri uplati od 1.330,60 dolara mjesečno.
• Mjesečna štednja kupcu u ovim okolnostima iznosi 256,96 dolara ili 3,083,52 dolara godišnje.

Drugi razlog: općenito kupci ne ispunjavaju uvjete za kupnju kuće prilikom korištenja financiranja, osim ako prodavatelj odluči povući kreditno izvješće kupca. Ako je prodavatelj spreman, čak i kupac s lošim kreditom može kupiti kućni objekt.

Tri vrste podvrgavanja opcijama

Predmet prodaje ne mora nužno uključivati ​​financiranje vlasnika, ali to bi moglo. Bilo da prodavatelj nosi bilo kakvu vrstu financiranja, ovisi o tome hoće li prodavatelj zamotati hipoteku i / ili iznos predujma u odnosu na kupovnu cijenu.

• Ravno podložan gotovini zajma: Najčešći tip predmeta je kada kupac plaća u gotovini razliku između cijene kupnje i postojećeg stanja zajma prodavatelja. Na primjer, ako je postojeći saldo zajma prodavatelja 150.000 USD, a prodajna cijena 200.000 USD, kupac mora prodavatelju dati gotovinu od 50.000 USD.
• Ravno podložan ponovnom vraćanju prodavatelja:Vraćanje prodavatelja, poznato i kao financiranje prodavatelja ili vlasnika, najčešće se nalazi u obliku druge hipoteke. Vraćanje prodavatelja također može biti ugovor o zemljištu ili instrument prodaje instrumenta najma. Na primjer, ako je prodajna cijena 200.000 USD, postojeći saldo kredita je 150.000 USD, a kupac predaje predujam od 20.000 USD, prodavatelj bi preostali iznos od 30.000 dolara imao na zasebnu kamatnu stopu i uvjete ugovorene između stranaka. Kupac bi se složio da jednu isplatu isporuči vjerovniku prodavatelja i zasebnom isplatom različitom kamatnom stopom prema prodavatelju.
• Zamotajte se pod sljedećim uvjetima: Ograničeni predmet daje prodavatelju prekoračenje interesa jer prodavatelj zaradi novac na postojeću hipoteku. Pretpostavimo da postojeća hipoteka nosi kamatnu stopu od 5%. Ako prodajna cijena iznosi 200.000 USD, a kupac 20.000 dolara, prodaja će iznositi 180.000 USD. Po stopi od 6%, prodavatelj čini 1% na postojeću hipoteku od 150.000 dolara i 6% na saldo od 30.000 dolara. Kupac će platiti 6% na 180.000 dolara.

Razlika između subjekta i uznesenja zajma

U predmetu transakcije, ni prodavatelj niti kupac ne kažu postojećem vjerovniku da je prodavatelj prodao nekretninu, a kupac sada plaća. Kupac nije dobio dozvolu banke za preuzimanje kredita. Zajmodavci stavljaju posebnu glupost u svoje hipoteke i povjerenje djela koja daju vjerovniku pravo ubrzati zajam u slučaju otuđenja.

Da li banke zovu ove dospjele kredite i plaćaju nakon prijenosa? Ovisi. U određenim situacijama neke su banke jednostavno sretne da netko - bilo tko - vrši isplate. Ali banke nemaju pravo zbog klauzule ubrzanja u hipoteku ili povjerenju. To ga čini riskantnom situacijom za kupca. Ako kupac ne može isplatiti zajam po zahtjevu banke, banka može pokrenuti foreclosure.

Ako kupac preuzme zajam, kupac formalno preuzima zajam uz odobrenje banke. To znači da se prodavatelj ime uklanja iz zajma, a kupac se kvalificira za zajam, baš kao i svaki drugi zajam za kupnju novca. Općenito, banke naplaćuju kupcu pretplatu za obradu kredita, ali naknada je znatno manja od naknade za dobivanje konvencionalnog zajma. FHA krediti omogućuju pretpostavku kredita, ali većina konvencionalnih kredita ne.