Kako Foreclosure prodaja utječe na domaće vrijednosti

Za veći dio, domovi foreclosure varirati u izgledu. Neki prodaje foreclosure su obrađene tiho i preprodati brzo vjerovniku. Jednog dana se kretni kombi povlače, prenose stvari putnika i odlaze, a potom slijedi znak za prodaju brokera. Nekoliko tjedana kasnije pojavljuje se prodani znak i ulaze novi vlasnici.

U ostalim četvrtima, kućni zatvoreni dom može se ukrcati i ožbukati velikim znakovima koji ga oglašavaju kao vlasništvo banaka ili REO imovine. Neki domovi zatvoreni ostaju godinama napušteni. Korovci rastu dovoljno visoko da pokrivaju pločnike, pranksters bacaju stijene kroz prozore na drugom katu, a dom postaje trn u susjedstvu.

Znakovi o foreclosures mogu ostaviti susjeda pitajući se o vrijednosti svojih domova. Vlasnici okolnih domova zabrinuti su da bi foreclosure moglo utjecati na vrijednosti imovine.

Procjene uključuju kuće kao što je tvoje, plus foreclosures

Ako su dvije usporedive prodaje redovite transakcije, a jedna je foreclosure ili kratka prodaja, procjenitelj će upotrijebiti ovu uznemirenu prodaju kao usporedivu imovinu?

Postoje tri metode procjene nekretnina:

• Pristup troškovima - Ova metoda razmatra troškove izgradnje kuće plus vrijednosti zemljišta.
• Pristup dohotku - To se koristi za usporedbu više jedinica na temelju stopa velikih i malih slova.
• Pristup tržišnoj vrijednosti - Ovakav način ocjenjivanja uspoređuje predmetnu imovinu s tri usporedive prodaje u susjedstvu.

Da bismo dobili odgovore, razgovarali smo s Derekom Yukeom, procjenom na Yuke & Associates u Sacramentu.

Yuke pokušava pronaći transakcije s duljinom ruke kada stavlja zajedno procjenu. To se smatra prodajom po tržišnoj vrijednosti, ponuđenoj na prodaju od strane voljnog prodavatelja i kupljenog od strane sposobnog i voljnog kupca, s nijednom strankom pod prisilom niti srodnim. Čak i ako to znači povlačenje usporedive prodaje iz susjednog susjedstva i prilagođavanje vrijednosti, većina procjenitelja, kaže on, može pronaći transakcije s duljinom ruke koje će se koristiti u procjeni.

Yuke je u poslovanju od 1996. godine i kaže: "Ako iskoristim foreclosure, objasnit ću zašto sam ga koristio. Kažem da nije dobar komad i ne daju mu puno težine. "Kaže da foreclosures ne predstavljaju tržišnu vrijednost, i on uvijek može naći redovitu prodaju da se uključi u njegove procjene. "Ako postoje samo foreclosures u jednom području, onda to utječe na tržište jer postaje vrijednost", upozorava Yuke.

Foreclosures Make HOAs ranjiv

Yuke nastavlja: "Ako nema redovitih transakcija, onda ste zaglavljeni. Razvijanje apartmana je teško. "Što se događa ako postoji kratka prodaja ili foreclosures unutar homeowner udruge? Prema Yuke, to su najbolji comps za taj razvoj, jer oni su jedini dostupni comps.

Uznemirujuća prodaja unutar udruženja vlasnika kuće također znači da je malo vjerojatno da je vlasnik platio udio proporcionalnih udjela u tim jedinicama u iznosu HOA. Ako fond udruga vlasnika kuće ostane nizak, ostali vlasnici kuće plaćaju karticu u obliku veće naknade za udruživanje.

Nažalost, iako mnoge udruge kućanstva imaju ovlasti za uklanjanje foreclosure ako dugovi imaju zaostatke, malo ih ima novac ili sredstva za to, a oni koji često napuštaju postupak kada je iznos hipoteke veći od vrijednosti jedinice.

Ocijenjene cijene u blizini

Iako neke studije pokazuju da četvrti s visokim brojevima foreclosure vide pad od 1 posto vrijednosti, pad vrijednosti nije uvijek zbog broja foreclosures. Često se pad cijena temelji na percepciji kupaca o tom području, zajedno s ekstremnim zanemarivanjem vlasništva prethodnog vlasnika.

Čini se da su neke prodaje s foreclosurea samostalno. Čim jedan domaćin ide u zadane postavke, drugi u blizini čini se da slijedite. Ako je vlasnik neispunjavanja izbačen ili odustaje od imovine, napušteni dom pada u zapuštenost. Kuće bez graničnih žalbi koje zahtijevaju značajne popravke ne prodaju se za tržišnu vrijednost.

Dio nedostataka za kupnju foreclosure je činjenica da se domovi prodaju "kakav jest", a kupci nemaju jamstvo o stanju. Neki vlasnici kuće koji gube sve zbog isključenja možda neće razmišljati o prodaji ugrađenih aparata i kopiranju bakrenih vodovodnih uređaja kako bi ih prodali za otpad. Kuće s nedostajućim značajkama također snižavaju cijene susjedstva.