Kupnja kuće koja je preuređena bez dozvole

Kao što su kupci vjerojatno tražili od svojih agenata mnogo puta, trebali biste kupiti dom koji je preuređen bez dozvola? Ovo nije lako pitanje odgovoriti, a ako ste zaista zainteresirani za nekretninu, isplati se pregovarati s vašim očima širom otvorenih mogućih posljedica.

Zajednički scenarij

Recimo, na primjer, da razmišljate o kupnji kuće koja je preuređena bez dopuštenja. Možda nije bio veliki posao preoblikovanja i uključivao je samo sunroom koji je dodan sa stražnje strane kuće. Prodavači otkrivaju da je posao obavljen bez dopuštenja.

Prodavači su možda zamijenili kuhinjske ormare i šalice, a tijekom vremena dovršili razne druge projekte koji nisu uspjeli spomenuti. Kao kupac, vjerojatno ne znate što treba dozvolu i što ne, ali volite kuću i želite ga kupiti. Koliko problema možete ući kupnjom ove kuće koja je preuređena bez dozvole?

Bilo bi pametno prvo saznati što vaš zastupnik ima za reći o radu koji se obavlja bez dozvole jer je većina zakona o dozvolama lokalna i razlikuju se od grada do grada i države do države. Vaš agent može znati kakve probleme možete naići kupnjom doma koja ima poboljšanja bez dozvole u ovom prostoru.

5 razloga zašto kuće ne remodele bez dozvola

Ako ste ispitali 100 ljudi koji su nedavno preuređivali kuću i pitali koliko je izdalo dozvolu, ne bi bilo neuobičajeno ili neuobičajeno da više od 80 posto prizna da nisu zatražili dopuštenje. Nekoliko je razloga za vlasnike kuća da preskoče na dobivanje dozvola za njihovo poboljšanje u kući.

Pregradnja dozvola može koštati previše: Dozvole se obično temelje na cijeni projekta. Recimo da ste izgradili novu garažu, procjenjuju da je cijena oko 6.000 dolara, a iako je vaša dozvola iznosila samo oko 100 USD, svi troškovi se zbroje i odlučili ste preskočiti. Nažalost, nije dobro pokušati izgraditi strukturu koju vaši susjedi mogu vidjeti bez dobivanja dopuštenja, jer biste mogli imati zauzet susjedi koji će vas dovesti do javljanja u grad.

Mogući dodatni i nerazumni zahtjevi: Neki kažu da nikad nisu upoznali gradske inspektore koji se slažu oko svega. Ponekad je gradski kod otvoren za tumačenje. Na primjer, ako vlasnik kuće planira prepraviti kuhinju, gradski kod može zahtijevati da vlasnik kuće zamijeni električnu kutiju ili da napravi neku drugu vrstu poboljšanja koja bi mogla dodati tisuće dolara na posao.

Na garažnom projektu, kažem gradski inspektor kaže vlasniku kuće da kopira rov dubine od 18 inča za električnu energiju. Kada se inspektor vraća na pregled gotovog posla, drugi inspektor kaže da je rov potreban za dubinu od 24 inča, inače vlasnici kuće trebaju instalirati prekidač za isključivanje u podrumu. Ova vrsta scenarija može koštati dodatno vrijeme, novac i trud nad nečim što je naizgled nevažno i proizvoljno.

Dopuštenja pregradnja mogu uzrokovati kašnjenja: Recimo da radite na svom novom projektu garaže i ne možete završiti gradnju dok gradski inspektor ne izađe kako bi se odbilo od dopuštenja. Ako grad bježi iza sebe i postaje zaostajan za nekoliko tjedana, sav vaš posao morat će se zaustaviti dok čekate. Djelomično zbog toga, inspektori često odlaze na posao u fazama.

Dozvole su previše nevolje za dobivanje: Istina, morate se spustiti u grad i primijeniti, unijeti svoje planove gradnje i dobiti ih odobren. To je gnjavaža za neke ljude, a mnogi vlasnici kuća radije bi radili i zaboravili na dozvolu.

Domaćini smatraju da neće biti uhvaćeni: Neki vlasnici kuće kažu, iz vida, iz uma, i misle da ih nitko nikad neće uhvatiti. Ali što se događa kada odlučite dobiti dozvolu za sljedeći projekt? Gradski inspektor može primijetiti prethodno poboljšanje, provjeriti gradske evidencije i saznati da nije izdana dozvola. Glasina kaže da su gradski inspektori bili poznati da se voze niz ulice u potrazi za odbacenim materijalima za pakiranje od neovlaštenih projekata za poboljšanje doma.

5 Problemi povezani s pregradnjom kuće bez dozvole

U obrani stambenih dozvola za preoblikovanje posla, ako ste fleksibilni sa svojim vremenom i nemate ništa protiv potrošnje još nekoliko stotina, općenito je dobra ideja dobiti dozvolu. I evo nekih problema koji bi se mogli vratiti natjerati se na vlasnika kuće koji se kreće naprijed na samostalni projekt bez dozvole:

• Neovlašteni rad možda nije ispravno ili kodiran: Samo zato što vlasnik kuće unajmljuje dobavljača ne znači da će izvođač radova ispravno obaviti posao. Osim toga, obično postoji više od jednog načina za obavljanje posla, a sva tri mogu biti pogrešna.
• Osiguranje vlasnika kuće možda ne pokriva nedostatak za neovlašteno prepravljanje: Ako je remodel učinjen neispravno i nešto se dogodi, recimo vruća žica sklizne iz žice i požar izbije. Šteta koju je prouzročila požar možda neće biti pokrivena kućnom osiguranicom ako je poboljšanje dovršeno bez dopuštenja.
• Grad bi mogao zahtijevati da ga iskopate: Gradski kod često zahtijeva da uokvirivanje pregleda grad prije vješanja suhozida. Da biste utvrdili jesu li klinovi ugrađeni u kupaonicu 16 centimetara u centru, primjerice, gradski inspektor bi mogao napraviti vlasnika kuće da istrijebi zidove. Sve pločice od keramičkih pločica bi također trebale ići s njim, što zahtijeva zamjenu.
• Grad bi mogao procijeniti kazne: Ako dozvola izgleda skupo, pričekajte dok ne dobijete račun za novčane kazne i kazne zbog neuspjeha dobivanja dozvole. Radna dozvola mogla bi koštati trostruku ili četverostruku količinu izvorne dozvole.
• Procjenitelj domova možda ne uključuje dodatak u kvadratu: Ako procjenitelj ne uključuje dodanu kvadratnu snimku u procjeni, dom vjerojatno procjenjuje za mnogo manje. To znači da bi se prodavatelj mogao odbiti za refinanciranje. Kupac možda neće moći dobiti zajam za kupnju kuće. Pogledajte ovako, ako 10x10 soba nije dopuštena, to je 100 četvornih metara. Na 200 dolara četvornih stopa, mogli biste izgubiti 20.000 dolara.

Može li prodavatelj dobiti dozvolu za gradnju nakon činjenice?

U nekim slučajevima, da. Kućni prodavatelj u Carmichael, Kalifornija, koji je poslao izvođača radova za dobivanje dozvole za dodavanje, ustrajao je da postoji dopuštenje za rad, iako županijska evidencija dobivena od nekretnina nije pokazala nikakve dozvole.

Kupac je završio otkazivanje transakcije zbog nedostajuće dozvole. Nedopuštena kvadratura također nije bila uključena u procjenu kućanstva što je značilo da prodavači ne bi mogli prodati svoj dom u iznosu koji su željeli, budući da je procjena dosegnula nižu količinu.

Moglo bi se činiti da je dodatnih 100 četvornih metara, za sobu koja mjeri 10 metara do 10 stopa, beznačajno, ali ako cijena po kvadratnom stopalu iznosi 300 dolara, to je 30.000 dolara manje u procijenjenoj kući vrijednosti.

Nažalost, u ovom scenariju, izvođač je već dugo prestao poslovati. Prodavači su morali dobiti "izgrađenu" dozvolu od županije, koja je uključivala unajmljivanje arhitekta da nacrta planove, a županija provodi mnoge recenzije. Troškovi prodavača iznosili su oko 8.000 dolara, ali barem je to bilo bolje od gubitka 30.000 dolara.

Najbolji način da se zaštitite prilikom kupnje kuće provjerite s gradom koji je dozvolio izdavanje, da se kvadratura podudara s gradskim zapisima i da dobije kućnu inspekciju.