Što je 1031 porezno odgođena burza?

C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group

Mnogi su ulagači pitali što je točno razmjena, koje su smjernice i rokovi, a možete li pravno odgoditi porez na kapitalne dobitke? Mislila sam da bi bilo korisno odgovoriti na neka od najčešćih pitanja u ovom članku.

Što je Exchange §1031?

Burza je transakcija u kojoj je poreznom obvezniku dopušteno zamijeniti jednu investicijsku imovinu za drugu odgodom porezne posljedice prodaje. Transakcija je ovlaštena člankom 1031 IRS koda.

IRS kôd zapravo glasi: "Nijedna dobit ili gubitak neće se priznati na razmjeni imovine koja se drži za proizvodnu uporabu u trgovini ili poslovanju ili ulaganju, ako se takva imovina razmjenjuje isključivo za imovinu slične vrste koja se drži ili za produktivnu uporabu u trgovini ili poslovanja ili ulaganja. "

Zahtjevi za Exchange 1031

• Vremenski okvir za razmjenu 1031Investitor (ili izmjenjivač) mora slijediti strogu 45- / 180-dnevnu smjernicu za razmjenu. Kada izmjenjivač proda svoju imovinu (ostavljena imovina), ima 45 dana da identificira imovinu (e) jednake ili veće vrijednosti. Nakon identifikacije, izmjenjivač ima 180 dana od dana prodaje svoje imovine za stjecanje imovine (ili 135 dana od kraja 45-dnevnog razdoblja).
• Poput lične vrste nekretnine u razmjeni od 1031Investitor mora stjecati nekretninu "slične vrste". To znači da moraju biti drugi kvalificirani oblici nekretnina. Na primjer, izmjenjivač mogao prodati dupleks i kupiti komercijalnu nekretninu, ili bi mogao prodati zemljište i kupiti zgradu stanova. Imovina mora biti "slična".

• Nekretnina vrijedi za ulaganjeProdana imovina (odre ena imovina) i nova stečena imovina (zamjenska imovina) moraju se čuvati u investicijske ili poslovne svrhe. Stoga ne možete prodati svoj primarni stan i kupiti nekretninu za ulaganje, niti prodati i ulagati u nekretnine i kupiti primarni dom.
• Jednak ili veći dug i kapital u burzi 1031Ako izmjenjivač prodaje imovinu za milijun dolara, u kojoj je 500 tisuća dolara bilo kapital, a duga je 500 kn, tada izmjenjivač treba kupiti milijun ili više dolara vrijedne imovine. Nadalje, izmjenjivač treba iskoristiti sav kapital i zamijeniti sav dug da odgodi 100% poreza na kapitalne dobitke.
  • Izmjenjivač može dodati dodatne prihode novoj kupnji ako to želi, a izmjenjivač može, ako to želi, dodatno zadužiti. Ako izmjenjivač ne želi koristiti sve prihode od prodaje, može napraviti djelomičnu razmjenu i platiti porez na kapitalne dobitke na razliku. Ovo se naziva "čizma".
• Konstruktivna prijava i kvalificirani posrednik za razmjenu 1031Izmjenjivač ne može primiti novac od prodaje. To je poznato kao "konstruktivna prijava" i pokrenulo bi oporezivi događaj na primljenim novcem. Prema propisima o sigurnoj luci IRS, izmjenjivač mora koristiti kvalificirani posrednik ili QI kako bi olakšao transakciju od 1031.
  • QI je nezavisna treća strana (a ne vaš odvjetnik, agent, posrednik ili CPA) koji drži prodajni prihod i kupuje zamjensko vlasništvo u vaše ime. Izuzetno je važno u današnjem okruženju povezati samo s renomiranim, osiguranim i povezanim kvalificiranim posrednicima.
• 1031 Rizik promjene tečajaKao i kod bilo kakvih ulaganja u nekretnine, postoje rizici povezani s Delaware zakonskim povjerenstvima i / ili stanarima u zajedničkom vlasništvu. Na ovom forumu nije moguće riješiti sve relevantne čimbenike rizika. Faktori rizika navedeni su u Memorandumu o privatnom smještaju za svaku ponudu. Investitori bi trebali temeljito razumjeti sve čimbenike rizika i raspraviti ih s njihovim financijskim predstavnikom prije ulaska u Delaware zakonsku zakladu ili stanare u zajedničkoj razmjeni.

Jedan od problema s kojima sam se susreo pri predstavljanju prodavača koji primaju ponude od 1031 investitora za razmjenu, ne znamo hoće li ih zatvoriti. Možda imenuju 3 različita svojstva ili pišu ponude na hrpu različitih domova samo da bi vidjeli što se prihvaća. Zatim, nakon što imaju hrpu prihvaćenih ponuda, odabiru onu koju žele kupiti, što znači otkazivanje ostalih. Odvjetnici kažu da takva praksa krši dobre vjere saveze svojstvene ugovorima, ali to ne sprječava da se dogodi.

Pitajte agenta ako je to jedina ponuda.

Ovaj materijal nije niti ponuda za prodaju, niti traženje kupnje bilo kakve sigurnosti. Informacije su namijenjene samo za raspravu i informiranje. Nije namijenjeno zamjeni nadležnih pravnih, poreznih ili financijskih savjetovanja. Primjenjivi porezni kodovi odnose se samo na savezni zakon i odnose se na savezni zakon. Pojedinačna država može imati vlastite dodatne porezne kodove. Obratite se odgovarajućem poreznom i pravnom stručnjaku u vašoj državi. Ove se informacije pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdani, ali trebaju se koristiti zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu s vašom osobnom situacijom.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je posrednik-suradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.