Prepaid troškovi, Escrows i impounds

Jedan od najvećih izvora zbunjenosti za homebuyers i refinancers podjednako je kako se računa escrow (impound) računa i kako to utječe na dno crta na zatvaranju.

Terminologija

Prvo, razjasnimo upotrijebljenu terminologiju. Razlike u jeziku uglavnom su zemljopisne. Neke države koriste riječ "escrows", dok druge koriste izraz "zamrzavanje". To su upravo ista stvar i te će se riječi upotrebljavati naizmjenično kroz ovaj članak.

Prva stvar koju treba imati na umu i naglasiti je da je novac koji ide u zapletan račun nije trošak obavljanja kredita. To je vaš novac. Koristi se za plaćanje poreza na imovinu i osiguranja.

Na kraju zajma, bez obzira na to ste li refinancirali ili prodali imovinu, dobivate bilo koji novac na računu. Zajmodavac je dužan poslati ček u roku od šezdeset dana od isplate zajma.

Iako je zaplijenjeni račun osmišljen kako bi zaštitili vjerovniku, također može biti korisno za dužnik.

Plaćanjem dugoročnih stambenih troškova postupno tijekom cijele godine zajmoprimci izbjegavaju šok od naljepnica za plaćanje velikih računa jednom ili dvaput godišnje, te su sigurni da će novac za plaćanje tih računa biti tamo kada im je to potrebno.

Za zajmoprimce s niskim plaćanjem, escrow račun obično nije neobvezan.

Budući da se zajmoprimaca s niskim plaćanjem smatraju višim rizikom zbog manjeg osobnog udjela u imovini, zajmodavci žele neku razinu uvjerenja da država neće oduzeti imovinu zbog neplaćanja poreza na imovinu, a zajmoprimci su osvojili " ne biti osiguran vlasnik kuće u slučaju da je imovina oštećena.

Drugim riječima, ako stavljate manje od 20%, možete očekivati ​​da ćete biti potreban od vašeg hipotekarnog zajmodavca da imate račun za pohranu.

Što su prepaid troškovi (Escrows i Impounds)

Prepaidi su troškovi ili stavke koje homebuyer plaća kod zatvaranja prije nego što su tehnički plaćeni. Potrebni su za izradu sigurnosnog računa ili za prilagodbu postojećeg deponovnog računa prodavatelja.

Prepaidi mogu uključivati ​​poreze, osiguranje od rizika, privatno osiguranje hipoteka i posebne procjene

Neispravni račun (koji se naziva i escrow račun, ovisno o tome gdje živite) jednostavno je račun koji održava hipoteka tvrtke za naplatu osiguranja i plaćanja poreza potrebnih za održavanje vašeg doma, ali nisu tehnički dio hipoteke.

Zajmodavac dijeli godišnji trošak svake vrste osiguranja u mjesečni iznos i dodaje ga na vašu hipoteku.

Kako Vaši uticaji utječu na gotovinu za zatvaranje

Vaš deponirani depozit će se razlikovati ovisno o dobu godine u kojem zatvorite svoj kredit u odnosu na mjesec u kojem su porezi na imovinu dospjeli.

Ako ste zatvorili kredit u veljači, ne biste izvršili prvu uplatu na taj zajam do prvog travnja. Ako vam porezi na imovinu dospijevaju u siječnju, oni će upravo biti plaćeni. To znači da će vaš početni depozitni ulog biti mali.

Vaš zajmodavac ima dovoljno vremena za sakupljanje escrowsa prije sljedećeg isplate.

Na imovini od 500 tisuća dolara, to je oko 2000 dolara za porez na imovinu čak i u osnovnoj poreznoj zoni, a ako vaše osiguranje iznosi 1200 dolara godišnje, morat ćete iznjeti još 400 dolara za to. 2400 $ u račun za neovlašteno plaćanje.

Vaše osiguranje od kuće je uvijek plaćeno u punom iznosu plus dva mjeseca ako kupujete kuću.

Koristeći isti iznos kredita od 500.000 $, pretpostavimo da ste u listopadu zatvarali refinanciranje. Izvorno ste kupili u veljači. Vi ćete samo dva plaćanja (prosinac i siječanj) prije nego što osiguranje bude dospio, tako da vaš ukupni iznos za osiguranje od 1000 $ za osiguranje.

Morat ćete s 3000 dolara platiti prvu polovicu poreza na imovinu, budući da imate samo dva plaćanja prije nego što vam je potrebna druga polovica, još jedna isplata od 3000 ili šest mjeseci. Ukupno dospjelo, 7000 dolara.

Novčani iznos koji zajmoprimci s fiksnim cijenama misle kao da su njihova mjesečna plaćanja još uvijek podložni promjenama - ovo je jedno od najvećih problema s računima koji su zaprljani. Budući da se porez na imovinu i porez na imovinu podliježu promjenama, mjesečne se isplate mogu mijenjati.

Za mnoge kuće, založne hipoteke su nužno zlo. Bez njih, zajmodavci možda nisu spremni davati hipoteke zajmoprimcima s niskim plaćanjima.