Pregovaračke točke u Ugovoru o kupnji stanova

Zainteresirani agenti za unos koji primaju mnoge ponude za kupnju često se mogu naći u sklopu stambenog ugovora o kupnji kako bi potencijalni kupac mogao biti da prihvati ponudu na način na koji se prikazuju određeni predmeti koji se mogu pregovarati. Način na koji određene stavke čitaju govori nam je li agent napisao mnoge ponude ili je neiskusni agent. Neke vrste predmeta koji se mogu pregovarati otkrivaju puno o kupcu, osobito ako te stvari imaju tendenciju da prkose normi.

Ova zapažanja navela su me da vjerujem da neki agenti kupca, a ne svi od njih, bilo kojim putem, rijetko raspravljaju o dogovorivim stavkama u kupoprodajnom ugovoru s kupcem. Mnogi agenti samo provjeravaju kutije prema lokalnim običajima, a zaista nema ništa loše, osim što zaista ne daje kupcu ili prodavaču izbor ili rečenicu u pitanju, a manje temeljito razumijevanje o kupovnoj ponudi ,

Ako kupac troši stotine tisuća dolara za kupnju kuće, ti kupci zaslužuju znati pregovarajuće bodove i imati glas u situaciji. Isto tako, prodavatelj bi trebao znati koje se stvari mogu dogovoriti i ima li mjesta u nekim od troškova prodaje koji utječu na neto dobit prodavatelja.

Na primjer, iako je to neuobičajeno, imali su prodavači koji kažu kako više vole značajno smanjiti prodajnu cijenu i omogućiti kupcu plaćanje svih troškova prodaje, osim za proviziju. Postoje razlozi da to rade na taj način i razlozi za to. Vjerojatno je najznačajniji u transakciji koja se financira, ukoliko kupac plati prodavateljev dio troškova zatvaranja, to bi značilo donijeti puno više novca od početka do kraja. To je bumerang. Kupci su često tijesni na likvidnim sredstvima.

Ipak, troškovi zatvaranja mogu se dogovoriti između stranaka. Tko plaća koji dio troškova zatvaranja je predmet koji se može dogovoriti u sklopu stambenog ugovora o kupnji, iako može biti uobičajeno da prodavatelj apsorbira veći postotak takvih naknada. Zašto prodavatelj? Budući da je prodavatelj općenito primanje novac u transakciji i kupac je trošenje iz džepa.

Imajte na umu, također, da svaka država u Americi uglavnom koristi svoj vlastiti ugovor o kupnji stanova. Ne postoji jedan veličina-odgovara sve. U Teksasu, ugovori se nazivaju stambeni ugovori od jedne do četiri obitelji, koju je razvila Teksasna komisija za nekretnine.

U Kaliforniji, ugovor o kupnji kuće je California Residential Purchase Agreement i Joint Escrow Upute, pažljivo ažuriraju gotovo godišnje od strane Kalifornije Udruge Realtors. Čini se da u Floridi agenti koriste nekoliko različitih vrsta ugovora o kupnji stanova koje je odobrila Florida Bar i Florida Association of Realtors, ovisno o tome kupac kupuje kuću kao što je to slučaj.

Ipak, čak i uz sve razlike i različite načine na koji se nekretnina provodi diljem zemlje, neki aspekti ugovora o kupnji su slični. Zatvarajući troškovi su naknade koje biste trebali razmotriti prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora i zatražite od svog agenta za prodaju nekretnina ako se mogu dogovoriti. Shvatite možda ne želite pokušati promijeniti način na koji lokalni običaj diktira, na primjer, pogotovo ako ste uključeni u situaciju s više ponuđenih ponuda jer bi mogla naštetiti vašim mogućnostima prihvaćanja ponude.

Vrste pregovarajućih pristojbi u stambenom ugovoru

• Prijenos poreza
• Naknade za zadržavanje
• Polica osiguranja naslova vlasnika
• Objavljivanje mandatnih država
• Naknade za prijenos HOA i naknade za dokumentaciju
• Inspekcije i izvješća

Vrste predmeta pregovora u kupoprodajnom ugovoru

• Iznos ozbiljnog novčanog pologa
• Vremensko razdoblje za prodavatelja da podnese objavljivanja
• Vremensko razdoblje za dovršavanje svih inspekcija kupca
• Vremensko razdoblje za kupca da dobije ocjenu
• Vremensko razdoblje za kupca za dobivanje odobrenja kredita
• Stavke osobnih dobara koje ostaju kod kuće
• Skice koje bi mogle biti isključene iz prodaje
• Vremensko razdoblje za zatvaranje escrow-a
• Vremensko razdoblje za otpuštanje nepredviđenih slučajeva kao što je prodaja postojećeg doma
• Vremensko razdoblje za konačno prohodavanje
• Vremensko razdoblje posjedovanja
• Likvidirane štete
• Rješavanje sporova
• Vremensko razdoblje za prihvaćanje ponude

Mnogi kupci smatraju korisnim primiti kopiju stambenog ugovora prije pisanja ponude, no s obzirom na našu brzu okolinu i koliko je dokumenata potpisan na mreži, to možda nije moguće. Mnogi ugovori o kupnji stanova sastoje se od 10 stranica ili više, a uvijek postoje i drugi dokumenti koji obično mogu pratiti ugovor.

Općenito, kada radim s odvjetnicima, žele čitati cijeli ugovor o kupnji stanova, a ja ih ne krivim. Naravno, većina prodavača i kupaca nije odvjetnik, ali potičem sve strane da temeljito pročitaju ugovor, postavljaju pitanja i da nastave postavljati pitanja ukoliko su odgovori nezadovoljavajući. Imate pravo znati pojedinosti o kupnji kuće. Vježbajte to pravo. Nemojte se podmirivati ​​za "inicijalno ovdje" i "prijaviti se".

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.