Klauzula o otuđenju u nekretninama

Klauzula o otuđenju je jezik u hipoteku ili povjerenju koji omogućuje vjerovniku da nazove zajam koji je neposredno dospio i plati ako vlasnik prodaje imovinu ili prenosi vlasništvo nad imovinom. Gotovo svaki zajam danas sadrži klauzulu otuđenja, što znači da se naslov ne može prenijeti i kupac ne može kupiti predmet postojećeg kredita bez pokretanja klauzule zbog prodaje.

Klauzula zbog prodaje je ista stvar kao klauzula o otuđenju. Zajednička vrsta klauzule o otuđenju pronađena u mnogim povjerljivim stvarima je sljedeća, iz američke komisije za vrijednosne papire:

"U slučaju da je Trgovac prodao, prenio ili otuđio Trgovački subjekt, bilo dobrovoljno ili nenamjerno, osim ako je to zabranjeno zakonom, sve obveze osigurane ovim instrumentom, bez obzira na rokove dospijeća u njemu, po izboru nositelja i bez zahtjeva ili obavijesti, odmah postaju dospjele i plative. "

Danas je praktički nemoguće pronaći postojeće hipoteke koje ne sadrže takvu klauzulu. Iako to možda nije izričito navedeno, klauzula o otuđenju zabranjuje prijenos nekretnina bez otplate postojeće hipoteke.

Put natrag kad je kreativno financiranje bilo iznimno popularno tijekom kasnih 1970-ih i ranih 1980-ih u Sjedinjenim Državama, osobito u Kaliforniji gdje imam licencu, agenti za nekretnine često su govorili o sudskom postupku iz 1974., Tucker protiv Lassen štednje i zajma.

To je bila važna sudska odluka o kupoprodaji zemljišta. U osnovi je rečeno da zajmodavac nije imao pravo nazvati zajam dospjeli i plativ jer nije mogao dokazati da je njegova sigurnost oštećena pri prijenosu prodaje u zemljišnom ugovoru.

Mnogi agenti za nekretnine tijekom tog razdoblja sastavljaju transakcije kreativnog financiranja u kojima je kupac stekao pravično vlasništvo putem zemljišnog ugovora i plaća temeljnu hipoteku, uz plaćanje prodavačevoj imovini dioničara. Bilo je to visoke kamatne stope koje su potaknulo kupce na oslanjanje na kreativno financiranje.

Premjesti naprijed na slučaj Wellenkamp protiv Bank of America 1978. godine. Ova druga mjerna odluka Kalifornijskog suda solidificirala je ono što je već izjavljeno u Odjeljku 711 Kalifornijskog građanskog zakona, da zajmodavac nije mogao provesti klauzulu o otuđenju pozivom na dospjele i isplative kredite ako zajam nije bio umanjen ili je ugrozila štetu. Nakon toga, mnoge kuće prodavale su predmet hipoteke lijevo i desno, kao što nije bilo sutra, spuštanjem 18% kamata koje su bile toliko rasprostranjene.

Bilo je vrlo uobičajeno zatvoriti transakciju natrag tada za 7 dana. Kupci su smanjili 7% do 10% od prodajne cijene, dovoljno za plaćanje provizije i zatvaranja troškova, uzimanje naslova podložne hipotekama i izvršenje financiranja ponovne prodaje prodavatelju u obliku drugog ili trećeg povjerljivog akta. Na neki način, to je bilo kao divlji zapad. Agenti koji su razumjeli kreativno financiranje preselili su mnogo inventara, a rođen je Get Rich Quick seminarski posao.

Odjednom, seminari kreativnog financiranja bili su sveprisutni. Ovo je novo područje za mnoge agente za nekretnine i njihove klijente. Također je bila zrela klima za zlostavljanje i prijevaru. Nakon 1982 garn-st. Njemački zakon, većina kreativnih programa financiranja polako se zaustavila. Čak je i prodaja opcije zakupa, stvorena i strukturirana kao praznina klauzulama o otuđenju, došla pod vatru.

U sljedećim godinama kamatne stope počele su se smanjivati, što je dobivanje nove hipoteke atraktivna opcija za prvoklasne kuće. To stavlja konvencionalne zajmove i FHA zajmove natrag u akciju. Bilo je još nekoliko starih FHA kredita koji su mogli preuzeti bez formalne pretpostavke, no kako su godine prolazile, bilo je sve manje i manje tih zajmova. Danas nema.

Naravno, dio toga je rezultirao 80/20 kombiniranim zajmovima koji su djelomično pridonijeli Subprime tržišnom padu 2007. godine. Kupci koji bi mogli zamagliti ogledalo, bez mogućnosti vraćanja hipoteke, mogli su preuzeti 100% financiranje. Svi znamo što se dogodilo kada se tržište srušilo 2008. Ovi zahtjevi za hipotekom su puno stroži, a sada je puno teže dobiti hipoteku.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.