Pisanje kućnih gubitaka na prodaji osobne rezidencije

Julian Block, odvjetnik

Većina ljudi će vam reći da je otpis gubitaka kod kuće na prodaji osobne rezidencije nemoguće ili nije dopušteno, ali to bi bilo netočno. Općenito, porezni broj IRS zabranjuje bilo koji odbitak za gubitak od prodaje glavnog prebivališta. Međutim, ovlašćuje nekoliko iznimki za otpis gubitaka kod kuće na osobnom prebivalištu.

Na primjer, zakon dopušta odbitak za gubitak od prodaje osobnog prebivališta koji je pretvoren u najam nekretnina. Ali to ograničava iznos otpisa. Bez odbitka za bilo kakav pad vrijednosti prije nego što počnete iznajmiti.

Polazna točka je prilagođena osnova imovine u trenutku pretvorbe ili (2) fer tržišna vrijednost u trenutku pretvorbe, ovisno što je niže. Nakon što odredite nižu od (1) ili (2), povećajte taj iznos da biste odrazili poboljšanja kapitala u razdoblju posudbe koji povećavaju njegovu vrijednost. Zatim oduzmite odbitke za razdoblje najma za amortizaciju. Ono što napokon stignete je prilagođena osnova imovine u vrijeme prodaje. Kada prodajete, iznos od odbitka za gubitke predstavlja iznos po kojem prodajna cijena premašuje prodajnu cijenu.

Na kiselom tržištu nekretnina, prilagođena osnova nekretnine u vrijeme prodaje mogla bi biti znatno niža od njegovog originalnog troška. Kao opće pravilo, osnova počinje kao izvorni trošak, uključujući sve pretpostavljene duga, kao što je prva ili druga hipoteka, plus prilagodbe gore ili dolje.

Prilagodite prema gore da biste odražavali izdatke za određene troškove poravnanja ili zatvaranja koji su povezani s kupnjom, kao što su pravne pristojbe i / ili poboljšanja. Prilagodite prema dolje za iznos dobitka od prodaje do 7. svibnja 1997., u vlasništvu prethodno nastalog doma na kojem je porez odgođen. Sve te prilagodbe vašeg originalnog troška rezultiraju vašom prilagođenom osnovom.

Primjer: 2001. kupite svoj prvi osobni boravak za 200.000 USD. Godine 2003. izlazite iz kuće i iznajmite ga. Tada ste utvrdili da je njegova fer tržišna vrijednost 180.000 USD. Kasnije, uzmite odbitak amortizacije od 20.000 USD i prodati imovinu za 150.000 USD.

Možda mislite da je vaš gubitak 50.000 USD - razlika između originalnog troška od 200.000 USD i prodajne cijene od 150.000 USD. No, IRS ograničava vaš gubitak na samo 10.000 USD - iznos kojim je prilagođena osnova vrijedna 160.000 USD (fer tržišna vrijednost od 180.000 USD u trenutku konverzije umanjena za amortizaciju u razdobljima iznajmljivanja od 20.000 USD) prelazi prodaju od 150.000 USD cijena.

Kad je razdoblje najma kraće od jedne godine, IRS bi mogao tvrditi da bi gubitak trebao biti zabranjen zbog toga što je prodavateljova konverzija prebivališta u posudbu bila samo privremena, a ne stalna. Upozoravaju njegove smjernice za kućne prodavače "niste promijenili svoj dom za najam ako privremeno iznajmite svoj stari dom prije prodaje." Međutim, smjernice o tome što je privremeno i što je trajno nikako nisu posljednja riječ. Oni samo odražavaju službenu poziciju IRS-a o pitanju i ne obvezuju sudove.

Niti, prema smjernicama, hoće li IRS razmisliti o osobnom prebivalištu koje je pretvoreno u najam nekretnina "ako svoj dom smjestite u agenciji za posredovanje u prometu nekretninama za najam ili prodaju i to se ne iznajmljuje." Prijevod: Morate iznajmiti kuću prije nego što možete uzeti odbitak od gubitka. Ovo ograničenje su potvrdili sudovi.

Ako ste u nedoumici, uvijek provjerite kod profesionalnog poreznog računovođe ili CPA-a prije nego što zatražite gubitke kod kuće u osobnom prebivalištu. Isto tako, provjerite s IRS-om kako biste se uvjerili da se pridržavate novih poreznih zakona, koji se mijenjaju svake godine. Porezi na imovinu u nekim državama poput Kalifornije sada su ograničeni na maksimalni odbitak od 10.000 dolara pod Trumpovim zakonom o porezu 2018. godine.

Julian Block je porezni stručnjak iz Larchmont, New York.

Uredio je Elizabeth Weintraub, Stručnjak za kupnju kuće.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.