Početna prodajna cijena (kako odabrati pravu cijenu)

Niti svaki prodavatelj shvaća kako pravilno cijene kuću, a neki studiraju samo domove koji se prodaju. Odabir pravilne prodajne cijene zahtijeva stručnost, a također je i umjetnost na mnogo načina. Zato se oslanjajući se na savjet od zauzetog agenta može biti neprocjenjiv, pogotovo ako vaš agent drži prst na pulsu tržišta.

Cijena kuće prema prodajnoj cijeni

Prva stvar koju treba razumjeti je cijena kuće za prodaju, a njegova eventualna prodajna cijena često su dvije različite cijene. Nazvat ćemo ih cijenom A i B. Prva cijena koju trebate odabrati je cijena B, ciljana prodajna cijena. Ali to vjerojatno neće biti identično Cijena A, vašoj cijeni. Ako odaberete pažljivo Cijena B, možete koristiti uvjete na tržištu kako biste shvatili kako odabrati cijenu A.

comparables

Ljudi, po prirodi, izgledaju kao da se sjećaju cijene kuće kad dom dolazi na tržište, ali možda neće znati cijenu kuće kad prodaje. Možete otići na web stranice kao što je Zillow.com kako biste saznali prodane cijene ili zamolili agenta da vam ih dostavi. Ali samo cijene u protekla tri mjeseca trebale bi se koristiti, ako je to moguće. Ne koristite prošle godine cijene.

Samo zato što je kuća na ulici prodana za 200.000 dolara ne znači da će vaš dom prodati za 200.000 dolara, osim ako vaš dom nije prilično sličan tom domu. Čuo sam kako prodavači tvrde da veća veličina dimenzija znači da mogu dobiti mnogo više za svoj dom, a možda i oni - ne samo onoliko koliko mogu misliti. Procjenitelji, na primjer, mogu izdvojiti samo dodatnih 10.000 dolara za puno 1/3 veće od vaše.

Ako vaš dom ima četiri spavaće sobe i usporediva prodaja ima tri spavaće sobe, vaša dodatna spavaća soba može vrijediti samo dodatnih 5.000 do 10.000 dolara. Ne 50 tisuća dolara koje biste se mogli nadati. Četverosobni dom je često poželjniji od tri spavaće sobe jer kupci koji trebaju četverokrevetnu sobu neće kupiti trokrevetnu sobu.

Kućna poboljšanja

Kada kupite potpuno novi automobil i odvezete ga s trgovca, neke od tih vrijednosti su se smanjile prije nego što ste došli do prvog svjetla zaustavljanja. To je zato što automobili amortiziraju vrijednost. Osim ako ste dodali drugi kat ili ste dovršili značajan projekt, većina poboljšanja u kući također zanemaruje vrijednost, a da ne spominjemo da neke vrste trendovitih poboljšanja prestaju važiti nakon nekoliko godina.

Prodavač mi je jednom rekao da mu je kuća vrijedno više novca jer je zamijenio sve vanjske sidra s crvenom bojom. Kada je to učinio? Prije 22 godine. Prema Home Remodeling Magazine, vrlo malo domaćih poboljšanja vraća 100% investicije, a taj se postotak povrata smanjuje tijekom godina.

Kućna poboljšanja ili nadogradnje u potpuno novom domu također podliježu osobnom ukusu. Ti granitni popločani šalteri možda neće vrijediti ništa drugom kupcu koji bi ih volio izrezati i umjesto toga instalirati kvarcnu ploču. Sjećate se zelene faze lovca od ranih 1990-ih ili narančastog tapeta od sedamdesetih godina prošlog stoljeća? Ack.

Konkurentne cijene

Svakako, provjerite konkurenciju, jer su to kuće za prodaju koje će kupci usporediti s vašim domom. Usporedite cijene po četvornom nogu, a ne samo ukupnu cijenu. Ako vaš dom ima 500 četvornih metara manje od kuće koji se prodaje preko ulice, vaš dom vjerojatno vrijedi znatno manje novca.

Domaće cijene na čekanju

Kuće koje su prodale, ali još uvijek nisu zatvorene, obično su ili aktivne kontingentne kratke prodaje ili prodane na čekanju. Možda ne znate cijenu tih domova jer cijena se obično ne otkriva sve dok transakcija nije zatvorena, ali znate cijenu popisa. Također znate da je cijena popisa bila prikladna za privlačenje ponude.

Ako je kuća vrlo brzo prodana s nekoliko dana na tržištu, vjerojatno je prodana po cijeni.

Odabir cijene popisa ovisi o tržištu

Teško je vjerovati, ali stvarno ne možete cijene kući prenisko. Možete ga cijene previsoko i nitko to neće gledati. Ali ako je cijena previše niska, to ne znači da će se prodati za tu cijenu, a vi ćete se kupati. Ako je cijena vrlo atraktivna, može privući puno kupaca. Prodavatelj može primiti više ponuda; možda svaka nudi veću od zadnje ponude. Zato što su kupci, koji postavljaju tržišnu vrijednost. I ništa ne povećava cijene kuća brže od doma koju svaki kupac želi posjedovati.

Na prodajnim tržištima možete zatražiti više od tržišne vrijednosti za vaš dom i možda ćete dobiti cijenu veću od tržišne vrijednosti. To je zato što postoji vrlo malo kuća i puno kupaca koji ih žele.

Na tržištima kupca, možda biste trebali cijenu kuće malo niže od tržišne vrijednosti kako biste privukli kupca. To je zato što na kupčevom tržištu kupci imaju mnogo domova za odabir, a vrlo su kupci. Vaš dom možda mora biti u vrhunskom obliku za prodaju. Ako s njim nešto nije u redu, svaki drugi dom najvjerojatnije će prodati ispred vas, osim ako vaša cijena nije izuzetno konkurentna.

Mjesto

Zapamti lokaciju oglasa, lokaciju i lokaciju. Dom koji se nalazi na prometnoj ulici mogao bi vrijediti desetke tisuća ili čak stotine tisuća manje od kuće smještene na mirnoj ulici. Ako vaš dom vrati na odlagalište ili poslovnu zgradu, možete oduzimati još više od usporedive prodaje.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.