Pristup usporedbi prodaje u procjeni nekretnina

Pristup usporedbi prodaje uspoređuje nedavno prodane lokalne slične svojstva predmetnom vlasništvu. Prilagodbe cijena se odnose na razlike u usporedivoj i predmetnoj imovini.

Pristup za usporedbu prodaje temelj je za CMA, usporednu analizu tržišta nekretnina. To je proces koji se koristi za određivanje trenutne tržišne vrijednosti imovine temeljene na nedavnoj prodaji usporedivih svojstava na tom području. Rezultati izračuna koriste se kako bi pomogli klijentu unosa kućnih prodavača da odluči o cijeni za koju će navesti svoju imovinu.

Nekretnine profesionalci također koriste CMA proces pomoći kupcima kako bi se utvrdilo je li cijena kuće je fer i u skladu s trenutnim tržišnim aktivnostima. Agent, ako bude temeljit, učinit će dva od njih, jedan koji koristi nedavno prodane nekretnine, a drugi koristi trenutno navedene svojstva i koristi njihove cijene popisa. To je stoga što se tržišta stalno mijenjaju i žele vidjeti trenutno popisana slična svojstva koja su konkurencija. Na temelju trenutnog inventara i potražnje moglo bi postojati razlog smanjenja ili povećanja cijene unosa koja se utvrđuje u prodanim nekretninama CMA.

CMA proces

Postoji strukturirani proces u izradi CMA-a, a postoje i važni osnovni zahtjevi:

• Odabrana slična svojstva trebala bi biti što sličnija svojstvu predmeta:
  1. broj spavaćih soba
  2. broj kupki
  3. kvadratna veličina snimaka
  4. veličina zemljišta
• Povezana svojstva trebaju biti što je moguće bliža, u istoj četvrti ili podjele je najbolje.
• Njihov datum prodaje trebao bi biti što je moguće noviji. Ako su prodani datumi prodanih proizvoda (sučelja) previše daleko u prošlosti, već su prestari da bi bili točni za trenutno tržište. Ako nema dovoljno bliskih svojstava za komps, potrebno je premjestiti malo dalje u udaljenost.

Dakle, s tim na umu, pogledajmo primjer preglednog jednostavnog CMA.

1. Imamo svoj predmet, 3 BR, 2 BA kuće veličine 1900 četvornih metara s garažom za dva automobila.
2. Dom je na standardnoj podijeljenoj parceli vrlo sličnoj veličini svih ostalih.
3. U istoj podjele pronađeno je tri usporediva doma.
4. Dvije su kuće bile vrlo blizu, s istim spavaćim sobama, kupatilima i garažama.
5. Jedan dom je imao dodatnu spavaću sobu i polu-kupku. Prodana cijena tog doma bila je smanjena novom građevnom vrijednošću spavaće sobe i polu-kupke kako bi bila slična našem predmetnom vlasništvu.
6. Kvadrature domova bile su bliske, ali ne i točne. Dakle, cijene po tri komada bile su podijeljene po veličini svoje četvornih stopa kako bi dobili prodanu cijenu po m², a prosječne su za jedan broj.
7. Taj je broj pomnožen s 1.900 četvornih metara predmetne imovine kako bi se odredila njegova približna vrijednost na trenutnom tržištu.

Sada, za prodavatelja i stručnjake za nekretnine, ovo je obično toliko daleko. Međutim, predlažem drugu analizu tržišta da vidim trenutačno natjecanje, kao što bih radila za kupca. Drugi CMA se radi u prilično istoj mjeri. Međutim, sada nalazimo tri kompila koja se prodaju i upotrebljavaju njihove cijene unosa.

Ovaj primjer tržišta je bio prilično zauzet, a u posljednjih nekoliko tjedana bilo je više prodaje od novih oglasa. Trenutni popis kuća za prodaju je niži, a cijene unosa naših tri oglasa pokazuju da se procjena cijene unosa iz redovite CMA može povećati. Mi ostanemo na najnižoj razini konkurentskih domova za prodajnu prednost i idemo na tržište.

Dakle, što se razlikuje u tim procesima i procjeni? Procjenitelj koristi i comps, možda isto comps. Međutim, procjenitelj obično radi za zajmodavca, pa je njihov posao drugačiji. Tvrtka za nekretnine želi dobiti najvišu moguću cijenu za svog prodavatelja. Procjenitelj želi vrijednost koja pokriva ulaganje zajmodavca, ali nije napumpana.