Stvari koje treba uzeti u obzir prilikom procjene rentnih nekretnina

Kada želite kupiti nekretninu za najam, postoje četiri razmatranja koja vam mogu pomoći da napravite najbolji izbor. Ove četiri čimbenika mogu vam pomoći u procjeni ulaganja:

• Mjesto
• Financije
• popravci
• Tekuće tržište

Procijenite mjesto objekta

Lokacija je jedna od najvažnijih stvari koje treba uzeti u obzir prilikom ocjenjivanja potencijalne investicijske imovine. Može vam pomoći da izradite obrazovanu pretpostavku o sposobnosti imovine da cijenim tijekom godina. Na primjer, guru nekretnina Robert Kiyosaki govori o prednostima kupnje dohotka u blizini koledža zajednice. Razlog je, uvijek postoji dovoljno opskrbe stanara, roditelji studenata obično plaćaju stanarinu, a često možete naplatiti veću stanarinu zbog poželjnosti prostora i povećane potražnje za stanovima.

Što je susjedstvo?

• Je li to prigradsko ili urbano?
• Je li to u blizini maloprodajnih trgovina, prijevoznih čvorišta, bolnica i škola?
• Koju vrstu stanara želi živjeti tamo? (obitelji, seniori, samci, srednja klasa itd.)
• Postoji li dovoljno opskrbe stanara u tom području?
• Je li to bliska vašem trenutnom stanu? Ako je daleko, morat ćete faktorirati troškove putovanja u smislu financijskih troškova od putnih troškova i troškova prilike iz gubitka produktivnosti.
• Je li susjedstvo stabilno, širi ili u opadanju? Ima li puno slobodnih nekretnina ili ima puno novih građevina?

• Vidite li priliku za rast u budućnosti? Na primjer, gradi se nova željeznička pruga koja se povezuje s velikim gradom ili se nova tvrtka preseljenja u područje i stvaranje novih radnih mjesta. To može dramatično povećati poželjnost lokacije.

Procijenite imovinu financija

Znajte svoj proračun

• Koliko možete staviti u ovu investiciju?
• Koliko možete priuštiti da izgubite?
• Ako trebate dodatna sredstva, odakle ćete ih dobiti?
• Što će biti vaša mjesečna hipoteka i kamata?

Pogledajte vrijednost objekta

• Zamolite da vidite stvarne prihode i troškove listova za nekretninu. Ako niste dostupni, provjerite jeste li u mogućnosti razumno predvidjeti operativne troškove.
• Izračunajte neto poslovni prihod (NOI) za nekretninu.
• Koja je standardna stopa natječaja za vašu zonu?
• Koja je predviđena najamnina za nekretninu?
• Što bi koštalo osiguranje?
• Koliko su porezi?
• Što će trošak održavanja imovine?
• Jeste li odredili stopu kapitalizacije vašeg tržišta (Cap Rate)? Ako niste svjesni stopa kapanja na tržištu, trebali biste se posavjetovati s lokalnim agentom za nekretnine.
• Nakon što odredite stopu kapanja, sada možete podijeliti NOI prema stopi kapi i dobiti trenutnu vrijednost entiteta.
• Jeste li učinili komparativnu analizu tržišta (CMA)?
• Koje su usporedive kuće u prodaji? Bilo da kupujete najam nekretnina ili želite skrenuti kuću, poželjet ćete se pobrinuti da ne plaćate previše za nekretninu.

Procijenite što su popravci nužni

Koje vam je popravke udoban?

• Želite li imovinu koja vam treba samo kaput boja i novi tepih, jeste li u redu s umjerenom količinom posla ili ste zadovoljni s rehabilitacijom crijeva (novi vodovod, električni, podovi, zidovi itd.)

Možete li priuštiti ove popravke?

• Troškovi popravaka uvelike se razlikuju, ovisno o tome možete li to sami ili ako morate zaposliti nekog drugog da to učini.
• Vaš građevinski proračun za materijal i izradu također će varirati ovisno o tome da li ste obnovili milijun dolara ili 50.000 dolara najam nekretnina.
• Još jedno opće pravilo je da će popravci uvijek koštati više nego što ste planirali. Ako unajmite ugovor, dvotjedni posao često se pretvara u četiri tjedna. Čak i ako sami radite popravke, troškovi mogu izaći iz ruke. Na primjer, planirate postaviti novi, Äddrywall u sobi za 800 dolara. Kada otvorite zidove, nalazite infestaciju termita i potrebu ne samo da istrijebite, nego također da ponovno oblikujte zidove. Neočekivani troškovi poput ovih će se brzo zbrajati. Nećete biti pogođeni samo višim građevinskim proračunom, već ćete plaćati dodatne troškove financiranja, pod nazivom "soft costs", kako biste platili hipoteku, poreze na imovinu i osiguranje na slobodnoj imovini dok ti popravci budu dovršeni.

Procijenite ulaganja u usporedbi s trenutnim tržištem

Pokušavao preokrenuti McMansion tijekom recesije neće biti najlakši pothvat. U recesiji, kupnja nekretnine za zakupninu za iznajmljivanje stanarima mogla bi biti bolja oklada za uspjeh. Morate pogledati što se sada događa na tržištu nekretnina i prilagoditi plan prema tome.

Ako kupite McMansion i imate novac da to držite sedam godina dok ga ne možete prodati za dobit, onda, da, to može potencijalno biti dobra investicija. Još jedna stvar koju treba pogledati prilikom kupnje imovine je njegova vrijednost preprodaju. Vrlo poželjna imovina su one koje se lako mogu kupiti i prodavati bez obzira na tržište. Uvijek su traženi. Zamislite ih kao nužne stvari, poput kruha i vode.

Ljudi ne trebaju kuću s bazenom i sobom za televiziju. Ljudi trebaju kuću s čistom kupaonicom i jakim krovom. Želite da se vaša imovina želi privući najveći broj ljudi tako da imate najveći broj potencijalnih stanara i kupaca.