Osnove opcija najma i zakup prodaje

Prodaja opcija najma postaje najpopularnija sredstva financiranja krajem sedamdesetih i početkom 1980-ih. Koriste se prvenstveno kao način za zaobilaženje klauzula o otuđenju u hipotekama, ali imaju i neke druge prednosti. Zagovornici su tvrdili da je prodaja zapravo bila prodaja jer je to bio zakup, ali sudovi su tvrdili drugačije.

Danas su opcije kupnje, iznajmljivanja opcija i ugovora o zakupu tri odvojena financijska dokumenta. Vrlo su slični, ali se razlikuju u detaljnijim detaljima.

Varijance su specifične za državu, a ne sve države imaju identične zakone. Posavjetujte se s odvjetnikom za nekretnine prije nego što s prodavateljem sklopite jedan od tih ugovora, tako da ste sigurni da razumijete njegove posljedice.

Osnove opcije

Kupac plaća prodavaču mogućnost novca za pravo kasnije kupiti nekretninu kada ulazi u opciju dogovoru. Ova mogućnost novca može biti značajna ili može biti jednako $ 1.

Kupac i prodavatelj tada bi mogli pristati na kupovnu cijenu, ili kupac može pristati platiti tržišnu vrijednost u trenutku korištenja njegove opcije. Pregovarano je, ali mnogi kupci žele zaključati buduću cijenu kupnje na početku.

Trajanje ugovora o opciji je također moguće pregovarati, ali najčešće trajanje obično traje od jedne do tri godine.

Opcija novac rijetko je povratna. Nitko drugi ne može kupiti nekretninu tijekom razdoblja opcije, ali kupac može prodati tu opciju nekom drugom.

Kupac nije obvezan kupiti nekretninu. Ako kupac ne vrši opciju i kupi nekretninu na kraju opcije, opcija jednostavno istječe.

Osnove opcije najma

Opcija zakupa djeluje na isti način. Kupac plaća prodavaču mogućnost novca za pravo kasnije kupiti imovinu. U ovom slučaju, međutim, novac za opciju najma može biti značajan.

Kao i kod opcije, kupac i prodavatelj mogu dogovoriti kupovnu cijenu pri početku ugovora ili bi kupac mogao pristati na plaćanje tržišne vrijednosti u trenutku korištenja opcije. To je moguće dogovoriti, ali opet, većina kupaca želi zaključati buduću nabavnu cijenu na početku ugovora o zakupu.

Kupac se obvezuje da će imovinu zakupiti od prodavatelja za unaprijed određeni iznos najma tijekom trajanja ugovora o zakupu. Pojam se također može prevesti, kao opcija, obično je od jedne do tri godine.

Opcija se općenito ne odnosi na predujam, ali se dio mjesečne najamnine može primijeniti na cijenu kupnje. Opcija novac rijetko je povratna.

Nitko drugi ne može kupiti nekretninu tijekom razdoblja opcije najma i u tom slučaju kupac općenito Ne možeš dodijeliti opciju zakupa bez odobrenja prodavatelja.

Ako kupac ne vrši opciju zakupa i kupi nekretninu na kraju roka, opcija istječe. Kupac nije obvezan kupiti nekretninu.

Osnove kupnje zakupa

Ovo je još jedna varijanta na istoj temi s malim razlikama. Kupac plaća prodavaču mogućnost novca za pravo kasnije kupiti imovinu. Kupac i prodavatelj dogovorili su se o kupovnoj cijeni, često ili nešto više od trenutne tržišne vrijednosti.

Tijekom trajanja opcije, kupac se obvezuje da će nekretninu prodati od prodavatelja za unaprijed određeni iznos najma. Trajanje ugovora o zakupu je moguće pregovarati, ali opet, uobičajeno trajanje obično traje od jedne do tri godine.

Kupac podnosi zahtjev za financiranje banaka i isplati prodavatelja na kraju isteka roka. Opcija se općenito ne odnosi na predujam, ali dio mjesečnog plaćanja najma ide prema kupovnoj cijeni. Mjesečni iznos najma obično je veći od iznosa najamnog tržišta za ovaj razlog.

Opcija novca je nepovratna. Nitko drugi ne može kupiti nekretninu osim ako je kupac zadane. Kupac obično ne može dodijeliti ugovor o kupnji zakupa bez odobrenja prodavatelja.

Kupci su često odgovorni za održavanje imovine i plaćanje svih troškova povezanih s održavanjem tijekom trajanja, uključujući poreze i osiguranje, a oni su ugovorno obvezni kupiti nekretninu.

Izvođenje opcije najma / zakupnine

Najam nekretnina odvjetnika za izradu dokumenata i objasniti svoja prava, uključujući i one posjedovanja i zadane posljedice, ako odlučite da se jedan od tih ruta do vlasništva nad nekretninama ili prodati svoje imovine.

Vlasništvo bi moglo biti opterećeno temeljnim zajmovima koji sadrže klauzule o otuđenju, dajući zajmodavcu pravo na ubrzavanje zajma kada vlasnik ulazi u takav ugovor. Ćeljeti pogledati u ovo.

Ponekad prodavači daju mogućnost novcu svojim agentu za posredovanje u prometu nekretninama kao punu plaću provizije. Agenti nisu uvijek uključeni u izvršavanje opcija zakupa ili ispunjavanja ugovora o zakupu i vjerojatno će vam i dalje trebati odvjetnik za nekretnine, čak i ako ste zadržali zastupanje zastupnika za nekretnine. Agenti nisu odvjetnici i ne mogu vam dati pravni savjet.

Dobijte sve otkriće i obavite svoju dubinsku analizu baš kao i kod redovne prodaje. To znači dobiti kućnu inspekciju, proučiti naslovnu politiku, dobiti procjenu i čitati sve i sve otkriće prodavatelja.

Razmislite o dobivanju inspekcija štetočina, certifikatu krova, planu kućnog jamstva i zapošljavanju drugih kvalificiranih inspektora.

Najam kupovnih pogodnosti za obje prodavatelje i kupce

Ugovori o kupnji najma obično nude vlasnici nekretnina koje se teško prodaju. Razmislite o tome - vlasnik bi ga prodao konvencionalnom kupcu koji bi platio novac prodavača ako je imovina šljiva i da je lako prodati.

Prodavači obično dobivaju tržišnu vrijednost po današnjim cijenama i olakšavaju izlazak iz džepa za plaćanje hipoteke na slobodnoj imovini tijekom tog razdoblja.

Iako plaćanje najma može premašiti tržišnu najam, kupac u nekim slučajevima gradi kapara, a banka plaća da će imovina cijeniti izvan dogovorene kupovne cijene.

Kupci obično naplaćuju mali predujam s malom ili nikakvom kvalifikacijom, a to čini kupnju zakupa privlačnim načinom olakšavanja prednosti vlasništva kuće.

Kupci ulaze u plan prisilne štednje kada se dio uplate u zakupu pripisuje kupovnoj cijeni na kraju ugovora o zakupu.

Ako je kupac zadane, prodavatelj ne vraća nikakav dio plaćanja najma ili opcije i može zadržati pravo tužiti za određenu izvedbu.

Porezne posljedice

Internal Revenue Service može i razvrstava te transakcije kao dio prodaje, a ne zakup. Posebna pravila mogu se primjenjivati ​​na porezno vrijeme.

Dio iznosa najamnine kupca može ponekad biti kategoriziran kao kamata i stoga će joj biti porezno priznato.

Što se tiče prodavatelja, opcija plaćanja može se tretirati kao predujam ili početno plaćanje transakcije. Ukupni iznos uplata u konačnici može doprinijeti kapitalnom dobitku ili gubitku, od kojih oba imaju porezne posljedice. Prihod od najma također pridonosi kapitalnim dobicima.

Prodavatelj više ne može tražiti amortizaciju na imovini ako se smatra da ga više ne posjeduje - ušao je u prodaju rate.

Primjenjuje se i nekoliko drugih mogućih poreznih propisa, tako da se možete poželjeti konzultirati s računovođom prije ulaska u takav posao.

Za više informacija kontaktirajte odvjetnika za nekretnine. Ti su podaci pregled i ne trebaju se tumačiti kao pravni savjeti.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.